청구인은 경기도 수원시 팔달구 OO동 OOOOO OOOO 소재 대지 696.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.12.27 청구외 OOOOOO공사(이하 “OO공”이라 한다)로부터 취득하여 92.5.12 동지상에 건물1동(지하 1층 및 지상 5층 연면적 2,917.42㎡)을 신축하여 보유하다가, 95.9.12 양도한 후 쟁점토지의 취득일자를 90.3.2(소유권이전등기일)로 하여 자산양도차익을 계산, 양도소득세 100,672,800원을 예정신고하고 자진납부하였다.

이에 대하여 처분청은 취득일자의 착오에 의한 과소신고로 보아 전시 88.12.27일을 취득일로하여 기준시가를 적용, 98.3.11 자진납부세액을 차감하고 이건 양도소득세 230,841,190원을 추가 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 98.5.12 심사청구를 거쳐 98.9.21 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

94.12.22 개정전 구 소득세법 시행령 제53조는 자산의 취득시기를 당해자산의 대금청산일이라고 규정하고 있는 바 이건의 경우 대금청산일은 미납잔액 60,850원(원금 50,000원, 연체금 10,850원)을 완납한 90.2.20로 보는 것이 법적안정성과 납세자의 신뢰보호측면에서 타당하다 할 것이고, 설사 납세자가 조세부담경감목적으로 등기이전 또는 잔금지급일을 조정한다 하더라도 이는 합법적인 절세행위로서 납세자의 권리로 보아야 할 것이며,

예비적청구로서 쟁점토지의 취득시기를 90.2.20로 보지 않는 경우에는 OO공이 토지구획정리사업을 완료하고 쟁점토지를 토지대장에 등재한 89.6.10을 취득일로 보아야 할 것이다.

나. 국세청장 의견

청구인(매수인)과 OO공(매도인)간에 체결된 87.11.10일자 “용지매매계약서”에 의하면 매수인이 중도금이나 잔금의 지급을 3월이상 지연하거나(제13조 제4호) 계약서약정 사항중 어느 하나라도 위반하거나 이행하지 아니 하는 때에는 매도인이 아무런 최고없이 계약을 해제할 수 있다(같은조 제8호)고 약정하고 있는 바, 이건은 쟁점토지의 매수가 당초의 계약대로 실행된 것으로 인정되므로 중도금이나 잔금지급 및 기타 위 계약내용이 약정기일내에 차질없이 이행된 것으로 판단되고,

위 계약서 제7조 제2항은 매수인은 매도인이 수납할 정산금을 일시에 지급하여야 한다고 약정하고 있는 바, 청구인은 88.11.23 OO공측이 보낸 “매매대금정산” 공문에 의거 지적확정 및 사업준공에 따라 증가된 면적(36.3㎡)에 대한 추가불입대금 14,800,500원을 불입기한(88.12.30)내에 불입(88.12.27)한 사실이 무통장입금증에 의하여 확인되는 바,

청구인은 위의 14,800,500원을 중도금이라고 주장하고, 90.2.20일자에 OO공에 연체료 10,850원을 포함하여 60,850원을 추가 토지대금으로 지급하였다고 주장하나 위 공문내용대로 토지증가면적에 대한 정산요구금액 14,800,500원을 청구인이 88.12.27일 지급한 것으로 사실상 잔금정산이 완료되었으므로, 용지매매계약서상의 약정과 무관한 추가금 60,850원을 지급한 90.2.20일을 취득시기로 보아야 한다는 청구인 주장은 신빙성이 없고 사실을 오인한 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이건은 쟁점토지의 취득시기를 언제로 볼 것인가를 가리는데 있다.

나. 관계법령

구 소득세법(94.12.22 개정되기 전의 것) 제27조(양도 또는 취득의 시기) 및 동법시행령 제53조(양도 또는 취득의 시기) 제1항은 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다』고 규정하고,

그 제1호에서 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확정되지 아니하거나, 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(이하 생략)』이라고 규정하고 있으며,

제2항에서는 『완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다』라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 87.11.10 OO공과 용지매매계약을 체결하였는 바, 매매목적물은 OOO지구 OOO 대지 660㎡, 매매대금은 269,100,000원이며 같은날 계약금으로 26,910,000원을 납부하였고, 87.12.10 중도금 107,640,000원을 약정된 일자에 지급하고 잔금 134,550,000원에 대해서는 약정일(88.1.10)보다 1일전 인 88.1.9에 134,500,000원을 납부하고 50,000원을 미납하였으며,

88.11.23 OO공이 지적확정 및 사업준공에 따른 증가면적(36.3㎡)에 대한 추가불입대금(14,800,000원)의 납부를 청구인에게 통보하여 88.12.27 청구인은 위 정산금 전액을 납부하였고,

쟁점토지는 89.6.10 토지구획정리완료에 따라 토지대장에 등재되었으며,

청구인은 90.2.20 당초 용지매매계약시의 잔금중 미납액 50,000원과 연체금 10,850원 합계 60,850원을 납부하고, 90.3.2 청구인명의로 쟁점토지소유권이전등기를 한 사실이 용지매매계약서, 정산금납부 무통장입금증, 미납잔금영수증, 토지대장, 등기부등본등 관련자료에 의하여 확인된다.

<용지대금납부내역 >

(원)

(2) 처분청은 증가된 토지의 정산금이 납부된 88.12.27을 쟁점토지의 취득일로 보아 양도차익을 계산하여 이건 양도소득세를 과세하였고 청구인은 미납잔액이 완납된 90.2.20을 쟁점토지취득일로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 쟁점토지의 대금청산일(취득시기)에 대해 살펴본다.(쟁점토지의 양도시기와 동 지상건물의 취득 및 양도시기에 대하여는 다툼이 없다)

(가) 청구인과 OO공간에 체결된 용지매매계약서를 보면,

제7조(면적의 기준 및 정산)는 『① 목적용지의 면적은 가분할면적이므로 지적확정후 면적의 증감이 있을 경우 계약단가에 의하여 정산하되 정산금에 대한 이자는 부리(附利)하지 아니한다. 다만, 확정면적이 10%이상 감소한 경우에는 그러하지 아니할 수 있다. ② 정산의 시기는 상당한 기간내에 갑이 정하는 시기에 행하며 을은 갑이 수납할 정산금에 대하여 그 금액을 일시에 지급하여야 하며 갑은 을에게 반환할 정산금에 대하여 을이 장차 갑에게 지급하기로 되어 있는 미납잔대금에서 이를 공제하여 그 반환에 갈음할 수 있다.』고 규정하고,

제9조(소유권이전등)는 『① 갑은 을로부터 매매대금(지연손해금을 포함한다)을 전액수납하고 지적 및 등기공부정리후에 을에게 목적용지의 소유권을 이전한다.』고 규정하고 있으며,

제13조(계약의 해제)는 『① 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 아무런 최고없이 계약을 해제할 수 있다.

1.～3. 생략

4. 을이 중도금이나 잔금의 지급을 3월이상 연체하였을 때

5.～8. 생략』이라고 규정하고 있다.

(나) OO공이 청구인에게 발송한 매매대금정산 공문(경기(관)OOOOOOOOO, 88.12.23)에 의하면 88.12.30까지 정산금을 납부하고, 동기간 경과시에는 정산금에 대한 연체이자 19%를 부리(附利)하는 것으로 되어 있다.

(다) 취득시기와 관련 쟁점토지중 지적확정 및 사업준공에 따라 당초계약토지 660㎡보다 증가된 36.3㎡의 토지는 당초계약토지와 따로 취득한 것으로 보는 것이므로 증가된 토지는 정산증액금이 납부된 날인 88.12.27을 취득시기로 보는 것이 타당하다 할 것이다.(같은 뜻 국심 97중2567, 98.11.2)

(라) 당초계약토지의 취득시기에 대하여 보면 청구인은 중도금과 잔금을 3월이상 지연하지 않고 계약소정의 기일내에 납부하였고 기타의 계약사항에 대하여도 성실히 이행한 결과 계약이 해제된 사실없이 쟁점토지의 매수가 당초대로 실행된 사실이 확인되는바, 청구인은 계약상 잔금납부일인 88.1.10보다 하루 앞선 88.1.9에 잔금 134,550,000원의 99.96%에 해당하는 134,500,000원을 납부하였으므로 잔금의 거의 전부를 납부한 88.1.9을 용지매매계약이 이행된 것으로 보는 것이 과세의 공평과 실질과세의 원칙에 부합하고 사회통념상 타당하다 할 것이므로 88.1.9에 사실상 이건 당초계약토지를 취득한 것으로 봄이 합당하다고 하겠다.(미납잔금 50,000원은 OO공이 청구인에 대해 갖는 채권으로써 그 청구권을 행사할 수 있다)

(마) 그렇다면 증가된 토지 36.3㎡의 취득시기는 청구인이 정산금을 납부한 때인 88.12.27로 보고, 당초계약토지 660㎡의 취득시기는 잔금 납부일인 88.1.9로 하여 과세하여야 할 것이나, 증가된 토지의 정산금납부일(88.12.27)과 당초계약토지 미납잔금납부일(88.1.9)의 기준시가가 동일(222,000원/㎡) 하여 청구인에게 불이익이 없으므로 증가된 토지의 정산금납부일(88.12.27)을 쟁점토지의 취득시기로 하여 기준시가를 적용하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.