가. 청구인은 2002.7.16. OOOO OOO OOO OOO OOOOO 소재 임야 2,785㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2003.11.13. 양도하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 실지거래가액으로 사업소득 621,600,453원을 결정하고 청구인의 상가신축판매소득 등 타소득과 합산하여 2005.1.6. 청구인에게 2003년 귀속 종합소득세 276,129,930원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 당초 연립주택 부지로 사용하기 위하여 금융기관으로부터 융자를 받아 쟁점토지를 취득하였으나 사업이 지연되고 자금압박에 시달리게 되어 인접 토지의 소유자에게 부득이하게 쟁점토지를 양도하였는 바, 부득이한 사정 등으로 양도한 쟁점토지에 대하여 청구인이 부동산매매업을 영위하였다고 보아 과세함은 부당하다.

설령, 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 볼 경우 쟁점토지의 양도와 관련하여 부대비용 과소 공제액인 채권할인액 4,184,400원과 담보설정비 등 1,733,150원, 계 5,917,550원을 필요경비로 추가 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 2000년～2004년 기간동안 상가 15개를 양도하였고, 쟁점토지 외에도 2002년 귀속 1년 미만 단기양도 3필지, 2003년 귀속 단기양도 3필지, 2004년 귀속 2필지 등을 양도하였을 뿐만 아니라 청구인의 주장과 같이 쟁점토지를 사업목적으로 취득하여 사업목적을 달성하지 못하고 양도하였다면 당초의 사업목적이 변하지 않았기에 부동산매매업으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

청구인이 추가공제 요구한 5,917,550원을 검토한 바, 청구인은 채권매각손 계산시 채권매입액 6,340,000원에서 채권할인액 1,077,800원을 차감한 5,262,200원을 계상하였으나, 당초 결정시 채권할인액 1,077,800원을 이미 공제하여 4,184,400원을 과다공제 청구한 것이므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다. 다만, 부동산 담보설정비 등 1,733,150원은 수입금액에서 추가 공제하여 소득금액을 결정함이 타당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 부동산매매업을 영위하였다고 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부

② 청구인이 주장하는 부대비용 5,917,550원을 청구인의 수입금액에서 필요경비로 추가 공제할 수 있는지 여부

나 . 관련법령

(1) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

(2) 소득세법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(3) 부가가치세법시행규칙 제1조【사업의 범위】② 영 제2조 제2항에서 재정경제부령이 정하는 사업 이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

(4) 소득세법 제69조【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 자진납부】③ 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

(가) 청구인이 사업을 영위하거나 법인의 대표자로 재직한 사업자 이력사항은 아래 <표1>과 같다.

OOOOOOO OOOO OOO OOOOOOOO

(나) 청구인은 쟁점토지 외에도 OOO OOO OOO OOOOOO 소재 상가신축 건물을 임대업으로 사업자등록을 하였다가 호별 대지권을 설정하고 2000.8월～2003.8월 기간동안 동 상가건물 15개를 매매(분양)하는 등 아래 <표2>와 같이 부동산을 양도하였다.

OOOOOO O OOOO OOO OOOOOOOO

(다) 청구인은 위 <표2>와 같이 부동산을 양도하고 양도소득세를 신고·납부하였으나 처분청은 쟁점토지 뿐만 아니라 <표2>의 부동산 양도에 대하여 청구인이 사실상 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 결정고지하였다.

(2) 먼저, 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 사실상 부동산매매업을 영위하였다고 보아 종합소득세를 과세한 처분이 정당한지 이에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점토지의 경우 실수요 목적으로 취득하였으나 자금압박에 시달리게 되어 부득이하게 양도한 것이므로 부동산매매업에 해당하지 아니한다고 주장한다.

(나) 그러나 부동산매매업에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하는 것이다(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO).

(다) 또한, 부가가치세의 과세요건인 부동산매매업의 범위(1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매)에 해당하는지 여부는 그 규모·횟수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고, 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적 하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 것이라면 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였더라도 그 과세기간 중에 있는 거래의 사업성이 부인되는 것은 아니다고 할 것이다(OOO OOOOOOOO, OOOOOOOOO, OO OO).

(라) 따라서, 위 <표1>에서 보듯이 청구인의 경우 사실상 부동산매매업을 영위하면서 위 <표2>와 같이 계속적, 반복적으로 부동산매매 행위를 한 점을 감안할 때 사업성이 있다고 봄이 타당할 뿐만 아니라 부가가치세법시행규칙 제1조의 규정에 의한 부동산매매업에 해당하므로 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 사실상 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 다음, 청구인이 주장하는 과소 공제액 5,917,550원(채권할인액 4,184,400원, 쟁점토지관련 담보설정비 등 비용 1,733,150원)을 청구인의 수입금액에서 필요경비로 추가 인정할 수 있는지 이에 대하여 본다.

(가) 쟁점토지의 양도에 대하여 처분청이 당초 인정한 필요경비와 청구인이 주장하는 필요경비 내역을 비교해 보면 아래 <표3>과 같다.

(OO O O)

(나) 소득세법시행령 제163조 제5항 제2호의 규정에 의하면, 토지 등을 취득함에 있어서 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 금융기관 등에 매각하여 발생하는 매각차손을 양도자산의 필요경비로 규정하고 있는 바, 이는 채권 할인액(매각차손)을 필요경비로 인정하도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

청구인이 채권 할인액 5,262,200원(추가 공제액 4,184,400원)을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 제출한 「붙임서류2」의 채권 매각손 계산내역을 보면, 채권 매입액 6,340,000원, 채권 할인액 1,077,800원, 차액 5,262,200원으로 되어 있고, 처분청이 이미 채권 매각손(할인액) 1,077,800원을 필요경비로 인정하였기 때문에 청구인이 주장하는 채권 매입액과 채권 할인액의 차액인 5,262,200원(추가 공제액 4,184,400원)을 과다 요구한 것이므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

(다) 마지막으로 청구인은 쟁점토지의 취득비용중 필요경비에 산입하지 아니한 금융기관(OOOO) 차입금관련 근저당권 설정비용(등록세, 교육세 수수료 등) 등 1,733,150원에 대한 영수증 등을 증빙으로 제시하고 있고, 처분청도 동 금액을 쟁점토지의 양도에 대한 필요경비로 추가 인정하여야 한다는 의견이므로 위 1,733,150원은 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.