청구인은 ‘84.12.11 취득한 서울특별시 동작구 OOO동 OOOOO 대지 205㎡, 건물 264.72㎡(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)를 ’93.10.19 양도하고 ‘94. 5.31 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세 확정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액(취득가액 : 128,000,000원, 양도가액 : 170,000,000원)을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 산출한 ‘93년 귀속 양도소득세 33,418,210원을 ’97.6.13 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 ‘97.8.8 심사청구를 거쳐 ’97.11.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점부동산의 실지양도가액 및 취득가액은 청구인이 제출한 매매계약서, 거래상OO의 거래사실확인서, 취득 당시의 중개인의 거래사실확인서 등에 의하여 확인되는데도 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하였음은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 제출한 양도당시의 부동산 매매계약서는 검인계약서와 일반계약서의 2가지로서, 그 양도가액은 같으나 계약일자가 ‘93.9.5과 ’92.11.4로 다르고 계약금·중도금 및 잔금의 금액 및 그 지급일자가 일치하지 아니하고, 쟁점부동산이 고액임에도 부동산 중개인의 중개없이 당사자간에 계약이 체결되었을 뿐만 아니라 쟁점부동산에 대한 전세금 및 등기부등본상 근저당권 설정분에 대한 구체적인 언급이 없는 점으로 보아 신빙성이 없다고 판단된다.

한편 양도소득세 확정신고시 신고된 취득가액 128,000,000원은 기준시가 92,160,000원의 138.8%이나 양도가액 170,000,000원은 기준시가 198,978,000원의 85.4%에 불과한데 기준시가에 비하여 현저히 저렴한 가액으로 거래할 만한 특별한 사유가 발견되지 않으므로 청구인의 주장은 설득력이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 하여 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법 제23조 제4항 제1호, 동법 제45조 제1항 제1호 가목 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서의 양도가액과 취득가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하지만 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액으로 하도록 정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 128,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 전 소유자 OOO과의 매매계약서만을 제시하고 있다. 그러나 사인간의 매매계약서가 실제거래내용과 달리 작성되고 있는 거래 실정으로 보아 위 매매계약서이외에 매매대금을 입증하는 객관적인 거증이 없는 이 건의 경우 청구인이 제출한 매매계약서에 의하여 쟁점부동산의 취득가액이 확인된다고 하기는 어렵다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 170,000,000원에 양도하였다고 하면서 이에 대한 증빙으로 ‘92.11.4 계약시 작성하였다는 매매계약서와 양수인인 위 OOO에게 소유권이전등기시에 작성하였다는 ’93.9.5 작성된 검인계약서를 제출하고 있는데 이들 계약서상의 매매대금은 170,000,000원으로 동일하다. 그런데 실지거래가액을 인정하기 위하여는 위와 같은 계약서 이외에 동 거래가액이 실지임을 입증하는 객관적인 증빙이 있어야 할 터인데도 이러한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점으로 보아 위 계약서만으로 청구인이 주장하는 실지양도가액을 인정하기는 어렵다.

(3) 한편 청구인이 쟁점부동산을 취득한 84.12.11부터 이를 양도한 93.10.19사이의 기간에 지가가 현저히 상승하여 토지초과이득세 등 지가상승의 억제를 위한 세제상의 조치 등이 취해진 사실과 이러한 지가상승에 따라서 쟁점부동산에 대한 기준시가도 215.9% 상승하였는데도 청구인이 주장하는 실지양도가액 170,000,000원은 취득가액 128,000,000원에 비하여 132.8%에 그치고 있는 점에 비추어 볼 때에도 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 있다 하기 어렵다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.