청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OO소재 OOOOO OOO OOOO에 거주하는 사람으로서, 87.3.6 및 87.3.12 경기도 안성군 일죽면 OO리 O OOOO O소재 전 175평방미터외 전답 14필지 21,766평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 이를 88.6.22 청구외 OOO에게 양도한데 대하여, 처분청은 이를 투기거래로 보고 확인된 실지거래가액에 의거 89.4.4 이 건 양도소득세 12,572,910원 및 동방위세 2,514,580원을 고지하자,

청구인은 이에 불복하여 89.9.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 경기도 이천군 모가면 OO리 O OOO O소재 청구외 OOO 소유 토지상에 계사를 지어 양계업을 영위하여 오던 중 청구외 OOO가 전시 부동산을 양도하게 되고 사업도 부진하여 86.11 폐업을 하고 청구외 OOO와 공동으로 양계업을 할 목적으로 87.3월 쟁점 토지를 포함한 인근토지 215,869평방미터를 취득하였으나 양계업에 필요한 허가를 얻지 못하여 별도의 소득원이 없는 청구인으로선 쟁점 토지에 거의 전재산을 투자해놓고 소위 땅값만 오르기를 기대할 수는 없는 처지이므로 부득이 처분하지 않을수 없는 상황에서 88.6.22 처분한 것임에도 처분청은 이 건 거래에 대해 투기거래로 인정, 확인된 실지거래가액으로 과세한 것은 부당하므로 취득 및 양도가액을 기준시가에 의거 이 건 과세할 것을 주장하고 있다.

3. 국세청장 의견

먼저, 이 건과 관련된 법 규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항에는 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제170조 제4항에는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 생략

2. 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있고, 재산제세 조사사무처리규정 제72조 제3항에는 “제2항 제3호의 규정에서 ‘국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래’라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1-5. 생략

6. 군(읍 제외), 면지역에 소재하는 부동산으로서 1과세기간중에 취득한 토지의 합계 면적이 1만평이상이고 그 가액(등록세 과세 표준액)이 5천만원 이상인 당해 부동산과 이에 부수된 건물을 양도한 때,

7. 생략

8. 위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기 억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은 법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세 위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래로 인정한 때”라고 규정하고 있다.

다음에는 이 건의 경우에 대하여 살피건대, 청구인은 청구외 OOO와 공동으로 87.3.6 및 87.3.12. 215,869 평방미터(65,300평, 청구인 지분 21,941평방미터)를 청구외 OOO으로부터 275,000,000원(청구인 지분금액 27,951,096원)에 취득하여 이를 88.6.22 청구외 OOO에게 522,400,000원(청구인 지분금액 53,096,917원)에 양도하여 불과 1년 3개월 사이에 247,400,000원(청구인은 25,145,821원)의 양도차익을 남겼는바, 청구인의 이 건 양도는 전시 규정에 의한 부동산 투기거래에 해당되므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분은 아무런 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

쟁점 토지의 거래를 부동산 투기거래로 보고 실지거래가액에 의거 양도차익을 결정할 수 있는지의 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

처분청은 쟁점 토지의 취득 및 양도행위가 투기거래에 해당된다 하여 조사과정에서 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세한 데 대하여, 청구인은 당초 양계업을 할 목적으로 87.3월 쟁점 토지를 포함한 인근토지 215,869평방미터를 청구외 OOO와 함께 공동으로 취득하였으나 양계업에 필요한 허가를 얻지 못하여 부득이 이를 양도하였으므로 투기거래로 보기는 어렵다 할 것이므로 설령 실지거래가액이 확인되었다 하더라도 실지거래가액에 의거 이 건 과세한 것은 부당하므로 기준시가에 의거 이 건 과세되어야 한다는 주장인바,

먼저, 이 건과 관련있는 법규를 살펴보면, 소득세법 제23조 4항에는 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제170조 제4항에는 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 ‘대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(82.12.31. 개정)”고 규정하면서 그 제2호에 “국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”를 열거하고 있으며, 재산제세조사사무처리규정 제72조(조사결정의 구분) 제3항에는 “제2항 제3호의 규정에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모 이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다(87.1.26 개정)”고 규정하면서 그 제8에 “위 각호 이외의 거래로서 국세청장, 지방국세청장 또는 세무서장의 투기 억제에 관련한 세무조사와 소득세법 시행령 제170조 제9항 및 같은 법 시행규칙 제82조의 2 제1항의 규정에 의거 설치된 양도소득세 공정과세 위원회의 자문을 거쳐 세무서장(또는 지방국세청장)이 투기거래를 인정한 때”를 열거하고 있다.

다음으로, 청구인이 쟁점 토지를 취득 및 양도한 경위를 보면, 청구주장에서 양계업을 할 목적으로 취득하였으나 양계업에 필요한 허가를 얻지 못하여 부득이 이를 양도하였다고는 하나, 일반적으로 사업목적으로 취득코자 하는 토지라면 이를 양수코자 하는 사업자는 매매계약을 하기 전에 사업목적에 필요한 형질 변경등 허가 여부를 살피게 되고 이의 허가가 가능한 경우에 한하여 이를 취득하게 되는 것이 상례임에도 청구인은 쟁점 토지를 먼저 취득한후 위와 같은 절차를 살펴보고 이에 필요한 허가를 얻지 못하게 되자 매매계약 기준으로 볼때 10개월 정도 보유하다 투자금액의 배에 가까운 양도차익을 남긴 사실에서 청구인이 주장하는 양계사업보다는 매매차익을 보기 위해 사전에 부동산 거래정보를 입수하여 주장에 불과한 양계사업으로 이를 위장한 거래인 것으로 보이는바, 이에 대하여 처분청이 양도소득세 공정 과세위원회의 자문을 거쳐 투기거래로 인정, 확인된 실지거래가액에 의거 이 건 과세한 당초 처분은 타당한 것으로 인정된다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.