청구인이 충남 서산군 해미면 OO리 OOOO 전 9,074㎡와 같은 리 O OOOO 임야 11,306㎡ 및 같은 리 OO, OO, OO 전 1,583㎡ 같은 리 OO 주택 85㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 87.2.5 취득하였다가 88.9.9～9.12 기간에 걸쳐 양도하고, 경기도 가평군 외서면 OO리 O OOOO 임야 20,380㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)를 88.1.12 취득하였다가 88.12.28 양도하였으며, 인천직할시 남구 OO동 OOOOOO 대지 330㎡ 및 연면적 911.53㎡인 건물(이하 “쟁점3부동산”이라 한다)을 88.12.28 취득하였다가 이를 89.4.6 양도하였고 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOOO 대지 435㎡(이하 “쟁점4부동산”이라 하고 쟁점1·2·3·4부동산을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.4.6 취득하였다가 이를 89.11.1 각각 양도한데 대하여, 처분청은 청구인을 부동산매매업자로 보아 92.12.16 청구인에게 88년 귀속 종합소득세 6,372,150원과 동 방위세 1,292,890원 및 89년 귀속 종합소득세 106,366,710원과 동 방위세 21,273,340원을 각각 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 91.1.30 심사청구를 거쳐 93.5.11 심판청구를 하였다.

2. 청구주장

청구인은 금융기관에 근무하던 자(쟁점부동산의 거래시 OOOO은행 OO동 및 OO지점장)로서 부동산매매업에 종사한 사실이 없고 쟁점2·3·4 부동산에 대한 가액을 서로 같은 가격으로 계산하여 교환하였음에 불과하여 아래와 같이 매매차익이 전혀 없다.

가. “쟁점1부동산”의 경우

청구외 OOO에게 금전 30,000천원을 빌려주고 담보조로 “쟁점1부동산”에 가등기를 설정하였다가 청구외 OOO등에게 양도한 것이며(양도금액 33,100천원),

나. “쟁점2·3·4부동산”의 경우

청구외 OOO으로부터 88.1.12 “쟁점2부동산”을 80,000천원에 취득한 후 청구외 OOO의 소유인 “쟁점3부동산”과 88.12.28 교환하였으며(교환가액은 “쟁점2부동산”은 80,000천원으로 “쟁점3부동산”은 349,000천원으로 함),

89.4.6 청구외 OOO의 소유인 “쟁점4부동산”과 “쟁점3부동산”을 교환하였다.

(교환가액은 “쟁점3부동산”은 349,000천원으로 “쟁점4부동산”은 279,000천원으로 함)

그 후 89.11.1 “쟁점4부동산”을 275,000천원에 양도하였다.

따라서 쟁점부동산 거래를 통하여 손해를 보았음에도 불구하고 청구인을 부동산매매업자로 보아 전시세액을 결정고지한 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

가. 청구인은 88～89년도에 걸쳐 OO동 대지 2필지와 쟁점 1-4 부동산을 단기간에 매매한 사실이 있고 단기간 내에 매매할 수 밖에 없었던 사정이 있었다고 하더라도 이는 판매수익을 목적으로 한 것이므로 부동산매매업으로 본 당초처분에는 잘못이 없고,

나. 쟁점1부동산의 양도가액이 33,100천원임에는 다툼이 없고 전매업자 OOO의 확인서에 의하면 청구인에게 평당 2,700원에 매도한 사실이 나타나므로 17,938천원에 취득한 것으로 보아야 할 것이며,

다. 쟁점2부동산의 취득가액이 80,000천원임에는 다툼이 없고 쟁점3부동산과의 교환계약서를 보면 실지거래가액으로 인정할만한 구체적인 내용이 없어 양도당시 기준시가(855,960원)에 소득표준율(18.4%)을 적용하여 양도차익을 산정함에는 잘못이 없을 뿐 아니라

라. 쟁점3부동산과 쟁점4부동산의 교환에 있어서는 교환가액을 추정할 수 있을 뿐 실지거래가액으로 볼 수 없고,

마. 쟁점4부동산의 양도가액(275,100천원)에는 다툼이 없으나 취득가액이 불분명하므로 양도가액에 소득표준율을 적용하여 양도차익을 산정한 당초처분에는 잘못이 없다는 의견이다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인을 부동산매매업자로 볼 수 있는지 여부와 쟁점부동산에 대한 매매차익의 산정이 적정한지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 소득세법 제20조 제1항 제8호 및 같은법시행령 제36조 제3호를 종합하여 보면 부동산매매업에서 발생하는 소득은 종합소득세가 과세되는 사업소득임을 명시하고 있다.

한편, 소득세법 제94조 제1항에서 “부동산매매업자가 토지 등 매매차익예정신고 또는 토지 등 매매차익예정신고 자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 매매차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 정부는 즉시 그 매매차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 부동산매매업자에게 통지하여야 한다. ”라고 규정하고 있고,

같은법시행령 제142조 제1항에서 “법 제94조의 규정에 의한 토지 등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다. ”라고 명시하면서 그 각호 중 제1호에서는 “부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지 등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사결정한다”라고 규정하고 있으며 제2호에서는 “제1OO조 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지 등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 소득표준율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.”라고 명시하고 있을 뿐만 아니라 제2항에서는 “제1항 제2호에서 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다.”라고 규정하고 있다.

다. 청구인을 부동산매매업자로 볼 수 있는지 여부

청구인은 87년도부터 89년도에 걸쳐 도봉구 OO동 소재 토지 2필지와 쟁점부동산 모두를 단기간 내에 매매한 사실이 있고, 부동산의 소재지와 규모, 보유기간 등을 모두어 판단해 볼 때 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 당초처분에는 잘못이 없다고 인정된다.

라. 쟁점부동산에 대한 매매차익의 산정이 적정한지 여부

살피건대,

첫째, 청구인은 쟁점부동산을 매매한데 대하여 처분청에 신고한 사실이 없고,

둘째, 쟁점부동산의 매매가액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 금융자료 등 구체적이고 명백한 거증을 제시하지 못하고 있으며,

셋째, 청구인이 매매한 쟁점1부동산의 경우 당초 동 부동산의 소유자이던 청구외 OOO이 92.7.10 서울지방국세청 직원의 조사시에 청구인에게 쟁점1부동산을 평당 2,700원에 양도하였다는 확인서를 제시하고 있고,

넷째, 쟁점2부동산과 쟁점3부동산의 경우 청구인이 쟁점3부동산 및 쟁점4부동산과의 교환시에 평가한 적정한 양도가액이 얼마인지를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라,

다섯째, 쟁점4부동산의 경우 실지취득가액이 얼마인지를 명백히 제시하지 못하는 점 등을 종합하여 볼 때, 실지거래가액이 확인되는 쟁점1부동산의 경우에는 실지거래가액에 의거 매매차익을 계산하고, 양도가액 또는 취득가액 중 어느 일방이 확인되지 아니하는 쟁점2·3·4부동산의 경우에는 기준시가에 의한 양도가액 또는 실지양도가액에 소득표준율을 적용한 매매차익에 의거 전시세액을 결정고지한 처분청의 당초처분은 적법한 것으로 판단된다.

따라서 이 심판청구는 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.