가. 청구인은 2012.8.27. 청구인 소유의 OOO 잡종지 3,022㎡(기준시가 OOO원, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO(OOO, 이하 “OOO”라 한다) 소유의 OOO 대지 1,496㎡(기준시가 OOO원, 이하 “이 건 토지”라 한다)와 교환하고 그 시가차액 OOO원을 보충금으로 수령한 후, 2012.9.10. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로하고, 기준시가로 환산한 OOO원을 취득가액으로 하여 산출한 양도소득세 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다.

나. 처분청은 OOO가 2012.6.26. 이 건 토지를 OOO원에 취득한 후,쟁점토지와 교환하면서 청구인에게 추가로 OOO원을 지급하였으므로 청구인이 취득한 이 건 토지의 가액을 OOO원(이하 “쟁점가액”이라 한다)으로 보아 이 건 토지와 등가 교환한 쟁점토지의 양도가액을 쟁점가액으로 결정한 후, 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 지급한 OOO원을 쟁점토지의 실지 취득가액으로 보아 2013.12.10. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원(이하 “이 건 양도소득세”라 한다)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.1.24. 이의신청을 거쳐 2014.5.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 청구인이 교환을 원인으로 양도한 토지로서 부동산의교환에 있어서는 실지거래가액이 없다고 할 것이고, 매매사례가액은 양도하는 토지의 양도가액에 대하여 적용할 것이지 취득하는 토지의 취득가액에 적용하는 것은 아니므로 OOO가 취득한 이 건 토지의 취득가액을 청구인의 취득가액으로 보는 것은 부당하다고 할 것이며,또한 이 건 토지와 쟁점토지는 지목·현황· 위치 등이 다른 토지로서이 건 토지의 거래가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 볼 수는 없다고할 것임에도 처분청이 이 건 토지의 종전 취득가액 OOO원에 보충금 OOO원을 합한 쟁점가액을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 이 건 토지는 OOO 대지 2,161㎡(이하 “분할 전 토지”라 한다)에서 분할된 토지로서 분할 전 토지의 전 소유자인OOO는 분할 전 토지를 OOO원OOO에 취득한 후,이를 분할하여 도로에서 떨어진 이 건 토지 1,496㎡를 OOO에OOO원OOO에 양도하고, 도로에 인접한 나머지 토지 665㎡(OOO, 이하 “분할 후 토지”라 한다)는 OOO의 이사장인 OOO에게 OOO원OOO에 양도한 것으로서 도로에 인접한 분할 후 토지보다 접근성과 그 현황이 열악한 이 건 토지를 더 높은 가격에 거래하였다는 것은 거래 당사자간의 이해관계에따라 그 가격 산정이 허위로 이루어졌다는 것을 반증하는 것인바, 이 건토지의 취득가액을 쟁점토지의 양도가액에 그대로 적용할 수는 없다.

(3) 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 토지의 취득가액 OOO원은 비정상적으로 산정된 것이라 할 것이므로 2013.12.19.과 2013.12.30.에 각각 다른 감정평가법인에서 평가한 이 건 토지 감정평가액의 평균인OOO원(2012.8.13.기준)에 보충금 OOO원을 합한 OOO원을쟁점토지의 양도가액으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 교환을 원인으로 양도하는 목적물의 소유자가 교환을 원인으로 취득하는 목적물과 그 감정가액과의 차액을 현금으로 지급받는 경우 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과 그 현금을 합한 금액이 교환으로 양도하는 목적물의 실지양도가액이 된다고 할 것이므로, 쟁점토지의 양도가액은 쟁점토지의 양도일(2012.8.27.)부터 전·후 3개월 이내인 2012.6.26. 거래된 이 건 토지의 종전 취득가액인 OOO원에 보충금 OOO원을 합한 쟁점가액이라고 할 것이다.

(2) 「소득세법」제96조에서 규정한 실지거래가액이란 거래 당시 양도자가 당해자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로서 사후에 양도 당시로 소급하여 평가한 시가감정에 의하여 파악되는 가액은 이에 해당하지 않는다고 할 것이므로 청구인이 이 건 토지취득 후인 2013년 12월에 두개의 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 감정가액 평균 OOO원은 이 건 토지의 실지거래가액에 해당된다고 볼 수 없는바, 처분청이 쟁점가액을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 쟁점토지와 교환을 원인으로 취득한 당해 토지의 취득가액을쟁점토지의 양도가액으로보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2012.1.1. 법률 제11146호로 개정된 것)

제94조【양도소득의 범위 】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부에등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 (2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정된 것)

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 토지의 모 번지인 분할 전 토지OOO는 청구인 소유의 주택OOO과 인접한 토지로서 2002.6.3. OOO이 OOO원에 경매를 원인으로 취득하여 소유하다가 2009.4.15. OOO에게 OOO원에 양도하였으며, OOO는 2012.6.26. 분할 전 토지를 이 건 토지OOO와 분할 후 토지OOO로 분할 한 후, 2012.6.27. 이 건 토지는 OOO에게, 분할 후토지는 OOO 이사장인 OOO에게 금액 OOO원에 양도하였다.

(2) 특수학교인 OOO를 운영하는 OOO는 OOO의 운동장으로 사용하기 위하여 쟁점토지가 반드시 필요하였으나, 청구인 소유의 주택 진입로에 위치하고 있는 이 건 토지는 청구인이 무상으로 사용이 가능하여, 청구인은 이 건 토지를 매입하는데 별다른 노력을 기울이지 않은 것으로 나타난다.

(3) OOO의 설립허가 및 지원금 확보 등을 위하여 청구인소유의 쟁점토지가 반드시 필요한 OOO는 전 소유자인 OOO로부터이 건 토지를 취득하여 청구인에게 쟁점토지와 교환을 제의하였으며,청구인과 OOO는 2012.8.13.쟁점토지와 이 건 토지를교환면서 이 건토지 소유자인 OOO가 쟁점토지 소유자인 청구인에게 OOO원을2012.8.17.까지 추가로 지급하기로합의한 후, 2012.8.27. 청구인은 이 건토지를, OOO는 쟁점토지를 각각 소유권이전등기하였다.

(4) OOO의 기본재산대장을 보면, OOO는 2012.6.27. 전 소유자인OOO로부터 이 건 토지를 취득한 후 그 취득가액을 OOO원으로 하여 기본재산대장에 기장하였으며, 쟁점토지의 경우에는 취득가액을 쟁점금액인 OOO원으로 기장한 것으로 나타나며, 이 건 토지의 토지등기부에도 OOO의 취득가액은 OOO원으로 기재되어 있다.

(5) 청구인으로부터 이 건 토지의 감정평가를 의뢰받은 주식회사OOO과 주식회사 OOO은 2013.12.19. 및 2013.12.30.교환계약일인 2012.8.13.을 기준시점으로 이 건 토지를 감정평가하여감정가액을 각각 OOO원과 OOO원으로 평가하였으며, 평균감정가액은 OOO원이다.

(6) 이 건 토지와 쟁점토지 및 분할 전·후 토지의 개별공시지가 현황은 아래와 같다.

<이 건 토지와 쟁점토지 등의 개별공시지가 현황>

(7) OOO가 처분청에 제출한 쟁점토지의 취득과 관련한 소명자료(2014.5.20.작성)에 의하면, OOO는 이 건 토지를 OOO 운동장으로사용하고자 취득하였으나 이 건 토지가 OOO와 인접하지 않아이 건 토지를 쟁점토지와 교환하면서 청구인에게 OOO원을추가로지급하였으며, 현재 쟁점토지를 OOO의 운동장으로 사용하고 있다고 답변한 것으로 나타난다.

(8) 한편 청구인은 쟁점토지의 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 신고하였으나, 처분청은 청구인이 2001.3.2.에 쟁점토지를 비롯한 OOO와 건축물397.14㎡를 총 OOO원에 경매로 취득한 사실을 확인하고 동 취득가액을 기준시가로 안분하여 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로산출하였으며, 처분청의 취득가액 산정에 대하여 청구인도 별도의 다른주장을 하지 않고 있다.

(9)「소득세법」(2012.1.1. 법률 제11146호로 개정된 것) 제96조 제1항에서 토지 등의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 거래한 실지거래가액에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 제100조제1항은 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 경우 취득가액도 실지거래가액을 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다고 규정하고 있다.

또한 같은 법 제114조 제7항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.

(10) 이상의 관련 법령 및 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 쟁점 토지를 취득한 OOO의 기본재산대장에 쟁점토지의 취득가액이 쟁점가액인 OOO원으로 기장되어 있는 점, OOO는 이 건 토지의취득가액 OOO원에 보충금 OOO원을 합하여 쟁점토지와 등가교환하였으므로 청구인과 OOO는 쟁점토지를 OOO원에 양도·양수한 것이라고 볼 수 있는바 쟁점가액은 쟁점토지의 매매사례가액이아니라 실지거래가액에 해당하는 점, 청구인은 이 건 토지의 취득일(쟁점토지 양도일)인 2012.8.27.로부터 1년 3개월이 경과한 2013년 12월경에 이 건 토지를 소급하여 감정평가를 하였는바 그 감정가액이 이 건토지 거래 당시의 실지거래가액에 부합한다고 인정하기 어려운 점 등에비추어 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 쟁점가액인 OOO원으로보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.