청구인은 1970.3.24 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 소재 답 1,157.03㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1988.4.15 청구인과 채무관계에 있는 청구외 OOO에게 매매예약에 의한 가등기를 설정하여 주었다가 1992.8.25 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하였다.

처분청은 쟁점토지의 양도시기를 등기부상의 소유권이전등기일로 보아 양도차익을 계산한 후 1997.8.1 청구인에게 92년도분 양도소득세 124,556,094원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1997.9.11 심사청구를 거쳐, 1997.12.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 청구인은 청구외 OOO로부터 금전을 차입하고 쟁점토지에 1988.4.15 매매예약가등기를 하고, 1991.12.10 대법원의 확정판결(1988.9.22 매매완결일)로 1992.8.25 청구외 OOO에게 소유권이전등기를 하였음이 확인되므로, 쟁점토지의 양도시기는 대법원의 판결과 같이 1988.9.22이므로 1994.5.31까지는 처분청에서 과세하여야 하나, 이 건은 1997.8.1 고지하여 부과제척기간이 경과하였고, 최소한 대법원판결일인 1991.12.10을 양도일로 보더라도 1997.5.31까지 과세하여야 하므로 부과제척기간이 경과한 위법한 처분으로 취소하여야 한다.

(2) 쟁점토지는 취득 후 계속 농지로 8년이상 자경한 사실이 확인되므로 양도소득세 비과세 대상이다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점토지의 등기부등본을 보면 청구인이 1970.3.24 취득하여 1988.4.15 매매예약에 의한 가등기를 한 후, 1992.8.25 본등기를 한 사실이 확인되고, 쟁점토지의 양수자인 청구외 OOO가 제기한 “가등기에 기한 본등기” 청구 판결문(대법원 판결 91다10763, 91.12.10)을 보면 청구외 OOO와 청구인은 채권·채무가 있었던 것으로 확인되고, 청구인은 1988.9.22 잔금 10,000원을 지급한 바 있으므로 이날이 양도일이라고 주장하나, 청구외 OOO가 청구인에게 대여한 180,000,000원중 OOO가 회수한 자금은 잔금이라는 10,000원외에는 다른 금원이 없고 회수가 불가능한 부도 당좌수표가 있을 뿐이므로 부도당좌수표를 담보하기 위해 가등기한 것으로 보여진다.

그러므로 쟁점토지에 채권·채무에 의한 가등기후 본등기가 1992.8.25 경료된 사실이 있는 것으로 보아 사실상의 채권·채무 소멸일인 판결에 의한 본등기 일자인 1992.8.25을 양도시기로 보아 과세함은 당연하고, 대법원 판결일을 양도시기로 보아야 한다는 주장도 이유없다.

(2) 청구인은 1976.3.1부터 1994.10.3까지 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO 소재 OOOO OOOO에서 건설·미장방수업을 영위한 사실이 있고, 양도·양수당시 쟁점토지는 공터로 건축자재가 쌓여 있었다고 처분청에서 조사하고 있고, OOO외 1인의 경작사실확인서도 구체적인 입증제시가 없어 쟁점토지가 8년 자경농지로 비과세대상이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

채권담보의 목적으로 가등기 되었다가 법원의 판결에 의하여 본등기된 쟁점토지의 양도시기 및 8년 자경농지로 양도소득세 비과세 대상인지를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전) 제27조에 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”고 규정하고, 같은법 시행령 제53조에 “자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다”고 규정하고,

같은법 제5조 제6호 라목에 “양도할 때까지 8년이상 계속하여 자기가 경작한 토지로서 농지세의 과세대상이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1986.10-1987.7 청구외 OOO와 수차례에 걸쳐 어음할인등 금전거래를 하면서 할인한 어음들이 부도로 청구외 OOO가 원금을 회수하지 못하게 되어, 1988.4.13 청구인과 청구외 OOO는 부도어음에 대한 대여원리금을 180,000,000원으로 확정, 179,990,000원을 지급하고, 1988.8.25 잔금 10,000원을 지급하여 매매완결하는 것으로 하여 매매예약계약서를 작성하고, 1988.4.15 쟁점토지에 매매예약을 원인으로 “소유권이전청구권 가증기”를 설정한 후 1991.12.10 대법원의 “가등기에 기한 본등기” 청구에 대한 판결(1998.9.22 매매완결)을 받아 1992.8.25 소유권이전등기를 한 사실이 판결문, 등기부등본등 관련 증빙에 의하여 확인된다.

위 대법원의 판결문을 보면 “청구인은 청구외 OOO에게 쟁점토지에 관하여 서울민사지방법원 동작등기소 1988.4.15 접수 제18789호로 1988.4.13 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기에 기한 같은해 9.22 매매완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라”는 원심(서울민사지방법원 제3부 판결(90나23792, 91.2.19))에 대한 청구인의 상고를 기각하였다.

위의 사실관계를 종합하여 보면, 매매예약의 완결의사표시라 함은 매매예약의 단계에서 본계약으로 이전되는 과정으로 매매예약완결일이 본계약이 체결되는 날이고, 아울러 대물변제의 효력은 소유권이전등기에 의하여야 하므로, 쟁점토지에 채권·채무에 의한 가등기후 본등기가 1992.8.25 경료된 사실로 보아 대법원의 확정판결에 의하여 본등기를 마친 1992.8.25을 사실상의 채권·채무 소멸일 즉 양도시기로 보아야한다. 그렇다면 처분청에서 소유권이전등기일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 정당하고 아울러 대법원의 판결확정일이 양도시기라는 청구주장도 이유없다고 판단된다.

(2) 청구인은 처분청의 자료에 의하면 1976.3.1부터 1994.10.3 까지 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOO 소재 OOOO OOOO에서 OO종합방수기업사 대표로 건설·미장방수업을 영위한 사실이 있고, 양도·양수당시 쟁점토지는 공터로 건축자재가 쌓여 있었다고 처분청에서 조사하고 있으며, 청구외 OOO외 1인의 경작사실확인서외에는 실제 쟁점토지를 경작하였다고 인정할만한 구체적인 입증제시가 없어 쟁점토지가 8년자경으로 비과세대상이라는 청구주장은 신빙성이 없어 받아들이기 어렵다고 판단된다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.