가. 청구인은 2003.8.28. OOO임야 680㎡ 및 같은 동 52-23 임야 110㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후 2005.1.12. 쟁점토지를 김OOO에게 소유권이전등기하고 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원(양도당시 개별공시지가)으로 하고, 취득가액을 OOO원{쟁점토지 등록전환 전(前) 지번인 OOO 및 같은 동 산 14-23(이하“모번지토지”라 한다)의 개별공시지가를 적용}으로 하여 2013.5.8.청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2013.7.18. 이의신청을 거쳐2013.10.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 2003.8.28. 청구인 명의로 소유권을 이전하여 다세대주택 건축허가를 받은 사실이 있는데, 당시 쟁점토지 소재지역은 해당시(OOO)에 거주하는 주민만 건축하가가 가능하고 1인당 면적이 800㎡로 제한이 있어 평소 알고 지내던 오OOO을 통해 김OOO이 명의를 빌려달라고 하여 별다른 생각없이 명의를 빌려주었으나 명의신탁이 불법인 것을 알고 2005.1.10. 다시 김OOO 명의로 소유권을 이전한 것으로 쟁점토지가 명의신탁되었다는 사실은 등기부등본상 최초 소유자가 김OOO이고 이후 청구인명의로 명의신탁되었다가 최종적으로 김OOO 명의로 변경되었고 당시 쟁점토지에 설정된 근저당권 채무자가 김OOO이라는 사실로 볼 때 김OOO이 명의신탁자라는 사실이 입증되는 것이다.

(2) 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하면, 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가 산정은 주소지 관할세무서장 또는 물건지 관할세무서장이 평가하도록 규정하고 있는바, 쟁점토지의 경우에는 모번지토지에서 분할·등록전환되어 모번지토지와 이용상황이 동일하다고 볼 수 없고, 2004.1.1. 기준으로 최초로 고시된 쟁점토지의 개별공시지가는 OOO원/㎡으로 모번지토지의 2003.1.1. 기준 개별공시지가 OOO원/㎡의 17.9배인 점을 고려해볼 때 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 산정하면서 모번지토지의 개별공시지가를 적용하여 산정한 것은 불합리하므로, 쟁점토지의 취득가액을 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 하여 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 하여 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 등기부등본상 최초 소유자가 김OOO이고 이후 청구인으로 등기이전되었다가 최종적으로 김OOO 명의로 변경되었으며 당시 쟁점토지에 설정된 근저당권 채무자가 김OOO이라는 사실을 들어 명의신탁재산임을 주장하고 있으나 이러한 사실만으로는 명의수탁받았다는 거증이 되지 못하며, 김OOO은 1998년부터 OOO에 거주하던 자로 2003.1.1일자로 쟁점토지의 인근에서 주택신축판매업으로 사업자등록을 한 사실이 있는 점으로 볼 때 쟁점토지를 명의수탁받았다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면,청구인은 2003.8.28. OOO 산 14-18 임야 680㎡와같은동 산 14-23 임야 110㎡를 취득한 후, 2003.10.20. 같은 동 52-19 임야 680㎡와 같은 동 52-23 임야 110㎡로 등록전환된 것으로 나타나나 등록전환일 이후로도 지목 등의 변경이 없었고, 형질·이용실태 등의 변화를 수반하였다는 사실이 확인되지아니하므로 모번지토지의 개별공시지가를 적용하여 평가한 가액을 취득가액으로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

①쟁점토지가 청구인에게 명의신탁된 것으로 볼 수 있는지여부

②쟁점토지의 개별공시지가가 없는 것으로 보아 관할세무서장이평가한 가액을 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제99조 (기준시가의 산정)

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

⑫ 법 제97조제1항제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제164조 (토지·건물의 기준시가 산정)

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

(3) 지적법 시행령제13조 (등록전환신청)

① 법 제18조의 규정에 의한 등록전환을 신청할 수 있는 토지는 산지관리법·건축법 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 또는 건축물의 사용승인 등으로 인하여 지목을 변경하여야 할 토지로 한다.

② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 지목변경없이 등록전환을 신청할 수 있다.

1. 대부분의 토지가 등록전환되어 나머지 토지를 임야도에 계속 존치하는 것이 불합리한 경우

2. 임야도에 등록된 토지가 사실상 형질변경되었으나 지목변경을 할 수 없는 경우

3. 도시관리계획선에 따라 토지를 분할하는 경우

③ 토지소유자는 법 제18조의 규정에 의하여 등록전환을 신청하고자 하는 때에는 등록전환사유를 기재한 신청서에 행정자치부령이 정하는 서류를 첨부하여 소관청에 제출하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 무신고하여쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 하면서 취득당시의 쟁점토지에 대한개별공시지가가 없어 등록전환 전 모번지토지의 개별공시지가를적용하여 2005년 귀속 양도소득세OOO,OOO,OOO원을 결정·고지한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점토지 등에 대한 등기부등본 및 토지대장에 의하면, 쟁점토지는 2002.8.20. 분할되어 2003.8.28. 청구인이 취득한 이후 2003.10.7. 아래<표1>과 같이 등록전환된 것으로 되어 있다.

OOOOOOOOOO OOOO OO O OOOO OO

(3)개별공시지가 확인원에 따르면, 2004.1.1. 이후 쟁점토지의 개별공시지가는 아래와 같다.

(4) 모번지토지 및 쟁점토지에 대한 개별공시지가 확인원에 의하면,2003.1.1. 기준 개별공시지가가 13,900원이고, 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 고시되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

O OOOOO OOOOOOO OOOOOOOOOO OO OOOOOO(OOO O OO-OOOO : OO,OOOO, OOO O OO-OOOO : OO,OOOO) OO OOOOOOOOOO OOOOO OO OOO O OOOO

(5) 쟁점토지의 등기사항전부증명서상 소유권 및 소유권 이외의 권리에 관한 사항은 다음과 같으며, 김인순이 2007.11.22. 쟁점토지 지상에 다세대주택(4층)을 신축하여 소유권보존등기한 것으로 나타난다.

(O) OOOO OO OO

(나) 소유권 이외의 권리에 관한 사항

(6) 청구인은 쟁점토지를 김OOO으로부터 명의수탁을 받았다는 거증으로 명의수탁에 관여하였다는 오OOO의 사실확인서와 심판청구일 이후인 2013.11.11. 청구인이 OOO지방법원 OOO지원에 제출한 쟁점토지에 대한 가압류신청서(청구채권 : 약정의무불이행으로 인한 손해배상채권 내지 구상금채권)를 제출하였다.

(7) 먼저 쟁점①에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 등기부상 최초 소유자가 김OOO이고 이후 청구인으로 등기이전되었다가 최종적으로 김OOO 명의로 변경되었으며 쟁점토지상 근저당권 채무자가 김OOO이라는 사실을 들어 명의신탁재산임을 주장하면서 제출한 사실확인서는 사인간에 임의작성이 가능하여신뢰하기가 어려운 점, 쟁점토지의 명의신탁자임을 주장하는 김OOO은 1998년부터 OOO에서 거주하던 자로 2003.1.1.로 쟁점토지의 인근에서 주택신축판매업으로사업자등록신청을 한 것으로 나타나는 점등을고려해볼 때,쟁점토지를 김인순으로부터 명의수탁받았다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로판단된다.

(8) 쟁점②에 대해 살피건대,쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인이 취득한 같은 해에 등록전환되고 등록전환일 이후 지목 등의 변경이나, 형질·이용실태 등의 변화가 있었다는 사실이 확인되지 아니하므로, 처분청이 쟁점토지에 대한 모번지토지의 개별공시지가를 적용하여 평가한 가액을 취득가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.