청구인은 2001년도 중 OOOOO OOO OOO OOOOOOO OOOOO OOOO OOOO호 외 1호, 2002년도중 서울특별시 강남구 개포동 12 대치아파트 214동 101호 외 7호의 아파트(이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 양도하고 각 과세기간의 양도소득세를 신고납부하였다.

처분청은 청구인이 부동산을 계속적, 반복적으로 취득 및 양도하였으므로 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 2004.10.1 청구인에게 2001년 귀속 종합소득세 4,940,170원 및 2002년 귀속 종합소득세 70,733,910원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.10.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2001.6.13 임대주택법에 규정된 주택임대사업자로 등록한 임대사업자이며, 은행융자금에 대한 이자, 각종 공과금, 생활비 등의 지출을 감당하기 어려워 쟁점아파트를 양도하고 2002.11.27 임대사업 등록을 취소하였는바, 임대사업자로 인정되어야 함에도 처분청이 청구인의 부동산 취득 및 양도의 횟수가 많다고 하여 청구인을 부동산매매업자로 취급하는 것은 임대주택법의 취지 및 과세형평에 부합하지 아니하고, 청구인은 주택임대업을 하는 동안 국민주택규모에 해당하는 주택만 취득 및 양도하였으므로 쟁점아파트의 취득 및 양도는 임대사업의 목적을 가진 선의의 임대사업자의 행위로 추정되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 배우자의 사업부진, 은행융자에 대한 지급이자 등으로 인한 파산을 면하기 위해 어쩔 수 없이 임대사업을 포기하였다고 주장하나, 배우자의 부동산 취득 및 양도상황을 보면 전혀 신빙성이 없으며, 청구인은 가격이 폭등한 지역의 부동산을 집중적으로 취득 및 양도하였고, 매매차익을 위하여 1년 이내에 단기매매하는 등 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 양도한 사실 등에 비추어 볼 때, 쟁점아파트의 양도로 인하여 발생하는 소득은 소득세법 제19조 제1항 제12호에서 규정한 부동산매매업에서 발생하는 소득에 해당하므로 사업소득으로 분류하여 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점아파트의 양도가 부동산매매업에 해당되는 것으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

(2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(3) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(4) 부가가치세법시행령 제2조 【용역의 범위】 ② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

(5) 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】 ② 영 제2조 제2항에서 재정경제부령이 정하는 사업 이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

(6) 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(7) 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자 라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2000.8.30～2002.10.14간 10호의 아파트를 취득 및 양도하고 각 과세기간의 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 이 건 종합소득세를 과세하였음이 부동산매매업 혐의자료 처리복명서, 종합소득세 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 임대주택법에 의한 주택임대사업자로 사업자등록하고 임대사업을 하던 중 자금사정 등이 어려워 임대사업등록을 취소하였으나, 임대주택법에 규정된 국민주택 규모에 해당하는 주택만 취득 및 양도하였으므로 쟁점아파트의 취득 및 양도는 임대사업의 목적을 가진 선의의 임대사업자의 행위로 추정되어야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(가) 부가가치세법시행령 제2조 제2항 및 같은법시행규칙 제1조에서 “건설업과 부동산업 중 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다”고 규정하고 있으며, 조세특례제한법 제97조 제1항에서 “국민주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다”고 규정하고 있다.

(나)부동산매매로 인한 소득이 사업소득인가 양도소득인가의 구분은 그 매매행위가 수익을 목적으로 하는 것인지의 여부, 그 규모와 횟수에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지는지 여부 또는 사업목적이 있는지의 여부 등 제반사항을 종합적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2004두3700, 2004.6.24, 소득 46011-51, 1999.1.6 등 다수 같은 뜻).

(다) 청구인의 부동산 취득 및 양도현황은 아래 표와 같으며, 청구인은 2001년 2기 ～ 2002년 2기 각 과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하였음이 국세청 전산자료(부동산 취득/양도 현황) 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(면적단위 : ㎡)

(라) 청구인은 2001.6.15 서울특별시 OO구 OO동 296-8에서 주택임대업으로 사업자등록(209-90-35785)하여 2002.7.1 폐업하였으며, 2002년 신고수입금액은 9,181천원임이 국세청전산자료에 의하여 확인된다.

(마) 청구인은 쟁점아파트를 567백만원에 취득하여 단기간에 1,514백만원에 양도하였는바, 매매차익을 목적으로 쟁점아파트를 취득 및 양도한 것으로 보임에도 쟁점부동산의 매매나 교환에 사업목적이 없었다는 사실이 구체적인 거증에 의하여 입증되지 아니하고 있다.

(3) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 임대목적으로 취득 및 양도하였으므로 이 건 부동산매매업으로 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인은 2000.8.30～2002.10.14간 10호의 아파트를 취득한 후 양도하여 부동산을 계속적, 반복적으로 취득한 것으로 나타나고, 2001.6.15주택임대업으로 사업자등록한 후 2002.7.1 폐업하여 쟁점아파트의 양도가 조세특례제한법 제97조 1항에 의한 양도소득세의 감면대상에 해당되지 아니하며, 쟁점아파트를 567백만원에 취득하여 단기간에 1,514백만원에 양도한 점 등으로 보아 쟁점부동산을 취득한 것이 임대목적이라기 보다는 판매목적이었던 것으로 인정되므로 처분청이 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기 본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2005 년 4 월 2 일

주심국세심판관 이 병 대

배석국세심판관 김 도 형

박 정 우

곽 태 철