청구인은 2001.9.26. 취득하고 은행대출금 180,000,000원과 전세보증금 160,000,000원, 합계 340,000,000원의 채무(이하 “쟁점채무액”이라 한다)가 있는 OOOOO OOO OOO OOOOOOO OOOOO OO OOOO 95.47㎡(이하 “쟁점1주택”이라 한다)를 2003.11.5. 자(子) 유OO에게 증여하였고, 2003.4.10. 취득하고 은행대출금 242,000,000원과 전세보증금42,000,000원, 합계 284,000,000원의 채무가 있는 OOOOO OOO OOO OOOO OOOOOOOO OOO OOOO 43.01㎡(이하 “쟁점2주택”이라 한다)를2003.11.5. 자(子) 유OO에게 증여한 후, 쟁점1주택의 증여재산가액을 국세청장이 지정·고시한 기준시가인 459,000,000원으로 평가하고 쟁점2주택의 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제66조 제1항의 규정에 의한 평가액 284,000,000원으로 하여 증여세를 신고·납부하였으며,2004.1.31.쟁점1주택과 쟁점2주택에 대하여 채무액을 양도당시의 실지거래가액으로 하고 취득당시의 실지거래가액에 쟁점1주택과 쟁점2주택의 증여재산가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 산출한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득과세표준예정신고 및 납부를 하였다.

처분청은 쟁점2주택에 대하여는 청구인이 신고납부한 양도소득세과세표준예정신고를 신고시인 하였으나 쟁점1주택의 쟁점채무액은 양도당시의 실지양도가액에 해당되지 아니한다고 보아 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 하여,청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 36,017,190원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.12.21.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 주택지정지역 소재 주택을 부담부증여한 경우 쟁점채무액을 양도당시의실지거래가액으로 보아 취득가액도 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야 한다.

나. 처분청 의견

부담부증여의 경우 양도당시 실지거래가액이 당초부터 존재하지 아니하는 것이므로양도가액 및 취득가액을기준시가에 의하여 결정한 당초 결정은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

부담부증여로 소유권이전된 지정지역 소재 주택양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산출할 수있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

(2) 소득세법시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

(3) 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1～5 “이하생략”

6의2 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령에 정하는 부동산에 해당하는 경우

(4) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

(6) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(7) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】

①～④ “이하생략”

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(8) 소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

① “이하생략”

② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. “이하생략”

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은청구인이 소유하던 쟁점1주택과 쟁점2주택의 은행대출금과 전세보증금 등 채무액 624,000천원을 승계하는 조건으로2003.11.5.자(子) 유OO과유OO에게 각각 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하고, 2004.1.31. 채무액을 양도당시 실지거래가액으로 하고취득당시의 실지거래가액에 증여재산가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 산출한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득과세표준예정신고 및 납부를 하였으나,쟁점1주택의 쟁점채무액을 양도당시의 실지거래가액에 해당되지 아니한다고 보아양도가액과 취득가액을 기준시가로 하여,청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 36,017,190원을 결정고지하였다.

(2) 이에 대하여 청구인은 지정지역 소재 주택을 부담부증여한 경우 채무액을 양도당시실지거래가액으로 보거나 상속세 및 증여세법상의 평가액을 실지거래가액으로 보아 취득가액도 실지거래가액으로 결정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(3)청구인은 2001.9.26. 취득한 쟁점1주택은 은행대출금 180,000,000원과 전세보증금 160,000,000원, 합계 340,000,000원의 채무가 있고 2003.4.10. 취득한 쟁점2주택은 은행대출금 242,000,000원과 전세보증금 42,000,000원, 합계 284,000,000원의 채무가 존재하는 사실에 대하여는 청구인이 제출한 부채잔액증명서와 부동산임차계약서에 의하여 확인되며 청구인과 처분청간에도 서로 다툼이 없다.

(4) 청구인은 쟁점1주택에 대한 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 기준시가인 459,000,000원으로 결정하고 쟁점2주택에 대한 증여재산가액은 상속세 및 증여세법 제66조 제1항의 규정에 의한 근저당설정금액과 전세보증금액의 합계액 284,000,000원으로 하여 증여세를 신고·납부한 사실이 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서에 의하여 확인된다.

(5) 또한, 청구인은 쟁점1주택의 양도가액을 쟁점채무액인 340,000,000원으로 하고 청구인이 제출한 취득당시의 실지거래금액 330,000,000원에쟁점1주택의 증여당시의 기준시가 459,000,000원 중 채무액340,000,000원이 차지하는 비율을 곱하여 산출한 244,444,444원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하였고, 쟁점2주택의 양도가액을 채무액인 284,000,000원으로 하고 청구인이 제출한 취득당시의 실지거래금액 356,500,000원에 쟁점2주택의 증여재산가액인 284,000,000원 중 채무액 284,000,000원이 차지하는 비율을 곱하여 산출한 356,500,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 신고·납부한 사실이 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서에 의하여 확인된다.

(6) 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것이며, 이 경우 양도가액 산정을 위한 당해 재산의 가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 당해 재산의 가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것이다.

다만, 소득세법 제100조 제1항의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것인 바, 양도가액 산정을 위한 당해 자산의 가액에 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항과 같은 법 시행령 제49조의 규정에 의한 시가가 적용되는 경우에는 취득가액 산정을 위한 당해 자산의 가액에 실지거래가액을 적용하는 것이나, 양도가액 산정을 위한 당해 자산의 가액에 같은 법 제60조 제3항 및 제61조 내지 제66조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액이 적용되는 경우에는 취득가액 산정을 위한 당해 자산의 가액에 기준시가를 적용하여야 하는 것이다(OOOOO, 2005.1.4., OOO OOOOOO, 2005.6.15. 같은 뜻).

(7) 따라서 청구인이 지정지역에 소재하는 쟁점1아파트를 부담부증여한 경우라고 하더라도 쟁점1아파트를 기준시가에 의하여 평가한 가액으로 증여세를 신고·납부하였고, 양도가액을 쟁점1아파트의 기준시가금액에서 쟁점채무액이 차지하는 비율로 산정한 것이라면 취득가액도 취득당시의 기준시가금액에 증여재산가액 중 쟁점채무액이 차지하는 비율을 곱하여 산정하여야 하는 것이므로, 처분청이 쟁점1아파트의 부담부증여분에 대한 양도차익을 산정하면서 양도가액과 취득가액을 기준시가로 산정하여 결정고지한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.