처분청은 청구인이 1991.10.8. 주택건설 목적으로ㅇㅇ도ㅇㅇ시ㅇㅇ동ㅇㅇ번지대지 3,898㎡ 중 3,779㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 취득한 후 4년이 경과하도록 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 있다가 1996.12.28. 매각하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(685,870,273원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 106,995,750원(가산세 포함)을 1997.3.15. 부과고지하였다.

2. 청구의 취지 및 이유

청구인은 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 주택건설사업계획 승인조건을 충족시키기 위하여 아파트 진입로를 매입하는 과정에서 일부 지주들이 진입로와 무관한 이건 토지를 같이 매입하여 줄 것을 요구해와 부득이 매입한 후 공동주택을 건축하고 이건 토지를 제3자에게 매각하였으므로 이건 토지는 지방세법시행령 제84조의4제3항제2호의 규정에 의한 부동산 매매용 토지로 보아야 하고, 청구인의 주업이 부동산 매매업이 아닌 이상, 이건 토지를 취득한 시점인 1991.10.8. 법인의 비업무용토지가 되었는데도 이 날(1991.10.8.)로부터 5년(부과제척기간)을 경과한 1997.3.15. 이건 취득세를 부과한 처분은 위법하며,

또한, 이건 토지의 경우 도로에 접하지 아니하고 진입로가 없는 관계로 건축법상 건축이 불가능한 토지로서 당초 진입도로에 편입되는 부지만 매입하려고 하였으나 토지 소유자들이 진입로 부지와 함께 이건 토지를 매입해 줄 것을 요구해와 부득이 공동주택 건축과 관계없는 이건 토지를 매입하기로 하고 국토이용관리법상 허가기준에 맞추어 주택건설용으로 허가를 받은 후 공동주택을 건축하고 남은 이건 토지를 매각한 것인데도 토지 취득일로부터 4년이내에 공동주택 건설공사를 착공하지 아니하고 매각하였다고 하여 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다.

3. 우리부의 판단

이건 심사청구는 법인이 주택건설 목적으로 토지거래계약 허가를 받아 토지를 취득한 후 4년이 경과하도록 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 있다가 매각한 정당한 사유가 있는지 여부와 매각한 토지를 부동산 매매용 토지로 볼 수 있는지 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로

가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면

구 지방세법 제112조제2항에서 “대통령령으로 정하는 ... 법인의 비업무용토지 ... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율(1000분의 20)의 100분의 750으로 한다.... ”라고 규정하고, 구지방세법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것)제84조의4제1항에서“법 제112조제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년(...)이내에 정당한 사유없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다”라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호(1996.12.31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것)에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 각각 규정하고 있다.

나. 다음으로 청구인의 경우에 대하여 살펴보면

처분청은 청구인이 이건 토지를 주택건설용으로 취득한 후 4년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 매각하였으므로 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계 증빙자료에서 알 수 있다.

그런데 청구인은 이건 토지가 도로에 접하지 아니하고 진입로가 없는 관계로 건축법상 건축이 불가능하였으나, 주택건설사업계획 승인조건을 충족시키기 위하여 진입도로에 편입되는 부지를 취득하는 과정에서 토지소유자들이 이건 토지의 매입을 강력하게 요구해와 주택건설용으로 토지거래 허가를 받아 취득할 수 밖에 없었고, 그 후 공동주택을 건축하고 이건 토지를 제3자에게 매각하였으므로 부동산 매매용 토지로 보아야 하며, 청구인이 부동산 매매업을 주업으로 하고 있지 아니하므로 이건 토지 취득 당시 이미 비업무용토지가 되었다고 할 것인데도 이 날로부터 5년(부과제척기간)을 경과하여 이건 취득세를 부과고지한 것은 위법하다고 주장하고 있다.

살피건대, 구 지방세법 제112조제2항, 구 지방세법시행령 제84조의4제4항제10호에 의하면 주택의 건설·공급 등을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년 이내에 정당한 사유없이 주택건설용에 사용하지 아니하는 경우에는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세 하도록 규정하고 있고, 여기에서 『정당한 사유』라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함된다고 할 것인 바(같은 취지의 대법원 판결 1993.2.26, 92누8750), 먼저 이건 토지를 취득한 후 4년 이내에 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 있다가 매각한 정당한 사유가 있는지 여부를 살펴보면, 청구인의 경우 이건 토지 취득 당시 이미 당해 토지가 도로에 접하지 아니하고 진입로가 없는 관계로 건축이 불가능한 사실을 알고 있었으므로, 주택건설사업계획 승인조건을 충족시키기 위하여 진입로 부지를 취득하는 과정에서 토지 소유자들이 진입로 부지와 함께 이건 토지의 매입을 요구해와 부득이 이건 토지를 취득할 수 밖에 없었다고 하더라도 이는 청구인의 내부사정에 불과할 뿐만 아니라 토지 취득후 4년이 경과하도록 주택건설용에 직접 사용하지 아니하고 있다가 매각한 이상, 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으며,

다음으로 청구인은 주택건설용에 사용하고 남은 이건 토지를 매각하였으므로 부동산 매매용 토지로 보아야 하고, 청구인의 주업이 부동산 매매업이 아닌 이상, 이건 토지 취득당시 이미 비업무용토지가 되었는데도 이 날로부터 5년을 경과하여 이건 취득세를 중과세한 처분은 위법하다고 주장하지만, 청구인의 경우 이건 토지 취득당시 국토이용관리법 제21조의3 제3항 및 같은법시행령 제24조제1항의 규정에 의거 처분청에 제출한 토지거래계약 허가신청서상에 이건 토지의 토지이용 현황을 『건축』이라고 기재하였고, 토지거래계약 허가신청시 첨부된 건물배치도에서 지하 1층, 지상 3층의 다세대주택 40세대를 신축하는 것으로 기재된 사실로 미루어 보면, 청구인은 이건 토지를 나대지 상태로 매각하기 위하여 취득한 것이 아니라 주택건설을 목적으로 취득한 것으로 밖에 볼 수 없는데도 이건 토지 취득일(1991. 10.8.)로부터 4년 이내에 주택건설용에 직접 사용하지 아니하여 1995.10.8. 법인의 비업무용토지가 되었으므로 이 날(1995.10.8.)로부터 30일 이내에 취득세를 자진신고 납부하여야 함에도 청구인이 이를 신고납부하지 아니하여 처분청에서 자진신고 납부기간을 경과한 날(1995.11.8.)로 부터 5년 이내인 1997.3.15. 취득세를 중과세한 이상, 부과제척 기간이 경과되었다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 하겠으므로 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다고 하겠다.

따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제58조제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

1997. 9. 30.

내 무 부 장 관