소득세법 제97조 양도소득의 필요경비 계산

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

가. 원고는 2004. 6. 20. 김○○을 대리한 김○○로부터 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 1825㎡(이하 '분할 전 이 사건 토지'라 한다)을 매수하여, 2004. 8. 6. 같은리 ○○번지 전 867㎡, ○○-○번지 전 627㎡, 같은리 ○○-○번지 전 75㎡, 같은리 전 ○○-○번지 256㎡로 분할한 후, 2004. 8. 24. 그 중 위 ○○번지 전 867㎡ 및 ○○-○번지 전 627㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 자형인 남○○에게 명의신탁하여 두었다가, 2005. 5. 7. 이○○ 등에게 180,800,000원에 매도하였다.

나. 피고는 위 거래를 조사한 결과, 분할 전 이 사건 토지의 매매가격이 평당 29만원씩 합계 1억 6천만원인 것으로 보고, 그 중 이 사건 토지의 면적에 해당하는 131,080,000원을 이 사건 토지의 취득가액으로 환산한 후, 이것과 이○○ 등에 대한 매도가액의 차액으로 양도차익을 산정하여, 2007. 2. 7. 원고에게 2005년 귀속 양도소득세 27,090,190원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

다. 원고는 이에 불복하여 2007. 3. 29. 국세심판원에 심판을 청구하였으나, 2007. 11. 8. 기각되었다.

[인정사실] 다툼없는 사실, 갑 1호증, 갑 2호증의 1, 2, 갑 9호증의 1 내지 3, 갑 10호증, 을 1호증, 을 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법여부

가. 원고의 주장

원고는 분할 전 이 사건 토지를 평당 약 42만원씩 합계 233,200,000원에 취득하였고, 이를 이 사건 토지의 면적으로 환산할 때 취득가액이 양도가액에 미치지 못하여 양도차익이 없음에도, 피고가 실제 취득가액을 오인하여 양도차액이 발생한 것을 전제로 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.

나. 관련법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 갑 4~8호증, 갑 11, 12호증(가지번호가 있는 경우 각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 김○○, 김○○의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고, 을 3~5호증, 을 11호증의 5의 기재로는 이를 뒤집기에 부족하다.

(가) 김○○는 원래 2004. 6.경 아버지 김○○을 대리하여 분할 전의 이 사건 부동산을 오○○의 중개로 서울에 사는 어느 매수인에게 160,000,000원에 1차 매도하고 계약금으로 30,000,000원을 받았다.

(나) 원고는 별도로 매수한 인근의 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지 토지가 맹지였기 때문에 그 진입로를 확보하기 위하여 분할전의 이 사건 토지가 반드시 필요하였다. 그래서 원고는 2004. 6. 20. 김○○을 대리한 김○○로부터 분할 전 이 사건토지를 233,200,000원에 매수하고 계약금으로 70,000,000원을 지급하였다. 김○○는 위 1차 매매계약을 해제하고 오○○을 통하여 1차 매수인에게 계약금의 2배인 60,000,000원을 해약금으로 지급하였다.

(다) 원고는 2004. 7. 19. 김○○에게 잔금 163,200,000원을 지급하고, 2004. 8. 6. 위와 같이 분할 전 이 사건 토지를 4필지로 분할한 후, 그 중 위 ○○리 ○○-○번지 전 75㎡를 위 맹지의 진입로 부지로 남겨두고, 이 사건 토지를 포함한 나머지 3필지를 다시 타에 매도하였다.

(2) 이에 의하면 분할 전 이 사건 토지의 매매가액은 233,200,000원이고, 이를 토지의 면적에 따라 안분하면 이 사건 토지의 취득가액은 191,224,000원(=233,200,000원x1494/1825)으로서 이 사건 토지의 양도가액 180,800,000원에 미치지 못하므로, 이 사건 토지의 양도에 따른 양도차익은 없다.

(3) 이 사건 토지의 매수가액을 131,080,000원으로 보아 양도차익에 대한 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 있어 인용한다.

관계 법령

■ 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

제94조 (양도소득의 범위)

①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제96조 (양도가액)

①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

제97조 (양도소득의 필요경비계산)

①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가, 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소용된 실지거래가액에 의한다.

■ 소득세법시행령(2005. 12. 31. 대통령령 제19254호 개정되기 전의 것)

제162조의2 (양도가액)

②법 제96조제1항제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 「부동산중개업법」에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년이내의 기간동안 3회이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우. 끝.