청구인은 경기도 김포군 통진면 OO리 OOOOOO 임야 3,053㎡를 1990.3.16자 매매를 원인으로 1994.8.30 국방부로부터 환매등기하고, 1996.4.26 위 토지의 3,053분지 728은 청구외 OOO에게, 3,053분지 686은 청구외 OOO에게, 3,053분지 651은 청구외 OOO에게, 3,053분지 988은 청구외 OOO에게 각각 지분양도하였다고 하면서 1997.5.31 청구인이 산정한 기준시가를 적용하여 과세미달(양도가액 76,630,300원, 취득가액 91,590,000원)로 양도소득세 과세표준확정신고하였다.

처분청은 1996.4.26 양도 등기된 3,053분지 2,065(청구외 OOO에 대한 양도분 제외, 이하 “쟁점토지”라 한다)만을 대상으로 하여 과세하면서 양도당시 개별공시지가가 고시되어 있지 않은 쟁점토지의 양도가액을 산정함에 있어 쟁점토지 소재지 관할세무서장이 평가한 단위면적당 가액을 적용하여 양도차익을 산정(양도가액 110,477,500원, 취득가액 47,082,000원)하고 1999.3.10. 청구인에게 양도소득세 35,943,810원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.9.27 심사청구를 거쳐 2000.2.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

이 건 처분청의 과세처분은 쟁점토지의 취득시기, 표준지의 선정 및 조정율 등을 잘못 적용하였으므로 취소되어야 한다.

(1) 쟁점토지의 취득시기

청구인은 군사상 필요에 의하여 징발된 토지에 대하여 환매권을 행사함에 있어서 국가를 피고로 한 소유권이전 청구소송에서 승소하여 1990.3.16.을 매매원인일로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 국가에 있음을 판결받아 동 판결에 의하여 쟁점토지를 취득하였으므로 취득일은 청구인이 재판상 판결에 의하여 확정된 매매원인일인 1990.3.16.로 보아야 한다.

(2) 형평성을 일실한 양도가액 평가

처분청의 표준지 선정은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 하도록 규정되어 있음에도 이러한 요건 등이 고려되지 않고 있으며, 1990년 공시지가표에 의하면 처분청이 적용한 표준지 OO리 O OOOO과 쟁점토지와는 전혀 유사성이 없으며, 오히려 OO리 O OOOO, O OOOO, O 등과 유사함에도 표준지 선정을 잘못함으로써 OO리 O OOOO, O, O OOOO, O 등의 1995년 공시지가가 ㎡당 24,600～25,100원으로 공시된 것에 반하여 쟁점토지의 가액을 ㎡당 53,500원으로 평가하여 상대적인 불평등을 나타내어 형평성을 저해하고 있으며(인접토지의 대부분이 공시지가가 하락되었음),

처분청이 산정한 쟁점토지와 표준지와의 조정율의 계산내용을 살펴보면, 용도지역 비교 1.18, 방위 1.02, 고저 1.50 및 도로접면 1.41을 적용하여 도합 2.456의 조정율을 산출하고 있으나, 이는 조사담당자의 자의적인 판단으로 객관성과 합리성이 결여되어 있어 공정한 결정이라고 볼 수 없으며, 공정과세협의회의 심의결정은 법적 구속력이 없다. 따라서 처분청의 양도가액 결정은 표준지 선정의 형평성 결여와 적용율 산정의 자의성 등으로 인하여 중대한 하자있는 행위로 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 소득세법령의 규정에 의하면 “개별공시지가가 없는 토지의 가액은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말하며, 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.”라고 규정하고 있다.

(2) 이 건 양도소득세 부과당시 쟁점토지 소재지 관할세무서장인 구 김포세무서장은 처분청의 요청에 의해 1999.2.4. 공정과세협의회의 심의를 거쳐 쟁점토지의 ㎡당 가액을 53,500원으로 평가하여 처분청에 통보하였으며, 처분청은 위의 가액을 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 결정한 후, 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서와 개별공시지가가 없는 토지의 가격평가서 등에 의해 확인된다.

(3) 구 김포세무서장의 쟁점토지의 가액 평가내용에 의하면, 경기도 김포군 통진면 OO리 O OOOOOO를 표준지(㎡당 공시지가 22,800원)로 하여 용도지역(적용율 1.18), 방위(적용율 1.02), 고저(적용율 1.50), 도로접면(적용율 1.41) 등 특성비교표를 적용하여 적용율을 2.546(1.18×1.02×1.50×1.41)로 하여 ㎡당 가액을 53,500원(표준지 ㎡당 공시지가 21,000원×적용률 2.546)으로 평가하였음이 위 세무서에서 작성한 개별공시지가 없는 토지의 특성비교표 등에 의해 확인된다. 따라서 쟁점토지 가액을 위 소득세법령의 규정에 의해 위 표준지를 기준으로 비교표에 의해 평가하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 취득시기가 매매원인일인지 환매등기일인지 여부

(2) 개별공시지가 없는 토지의 기준시가 평가내용이 정당한지 여부

나. 관련법령

<소득세법>(1995.12.29. 법률 제5,108호로 개정된 것)

제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

가. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

<소득세법 시행령>(1995.12.30. 대통령령 제14,860호로 개정된 것)

제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액 이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근 토지를 표준지로 본다.

<지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률>

제10조【공시지가의 적용】② 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표를 작성하여 관계 행정기관에 제공하여야 하며, 관계 행정기관은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다.

다. 판단

(1) 쟁점 (1)에 대하여 본다.

(가) 소득세법시행령 제162조 제1항에 의하면 부동산의 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일이고, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하도록 규정되어 있다.

(나) 쟁점토지는 청구인이 징발재산정리에 관한 특별조치법에 의하여 국방부로부터 환매한 토지로서 청구인이 제출한 1993.2.23자 서울고등법원 판결문(92나40565) 내용과 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 청구인은 위 판결에 따라 쟁점토지를 취득한 것으로서 청구인이 환매의사표시가 담긴 소장을 국방부에 제출한 1990.3.16자를 매매원인일로 하여 국방부에 183,631원을 지급하고 1994.8.30 국방부로부터 환매등기한 것임을 알 수 있는 바, 최소한 위 183,631원은 위 판결일인 1993.2.23이후에 지급된 것으로 보이고 청구인이 달리 대금지급일에 관한 객관적인 증빙을 제시하지 않고 있으므로 쟁점토지의 취득시기는 전시한 소득세법시행령의 규정에 의하여 청구인이 쟁점토지를 환매등기한 날이 된다 할 것이다.

(2) 쟁점 (2)에 대하여 본다.

(가) 양도당시 개별공시지가가 고시되어 있지 않았던 쟁점토지의 양도가액을 평가한 내용과 관련한 이 부분 다툼내용을 요약하면,

처분청이 쟁점토지 소재지를 관할하는 세무서장이 인근 표준지(OOOOO)를 기준으로 용도지역 1.18, 방위 1.02, 고저 1.50 및 도로접면 1.41, 합계 2.456의 조정율을 적용하여 평가한 단위면적당 가액(53,500원/㎡)을 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 산출한 데 대하여,

청구인은 과세관청이 쟁점토지와 유사성이 없는 표준지를 선정하였으며 2.456이라는 조정율 적용도 객관성과 합리성이 결여되어 있어 공정한 결정이라고 볼 수 없다고 하면서 청구인이 인근 유사한 토지(OOOOO)로 보아 산정한 단위면적당 가액(25,100원/㎡)을 적용하는 것이 타당하다는 주장으로서 과세관청의 쟁점토지의 평가가 적정하였는지가 이 부분 쟁점이다.

(나) 우리심판원은 쟁점토지를 관할하는 김포시장에 대하여 쟁점토지 등에 대한 토지특성조사표를 조회하였는 바, 김포시장이 회신(시민 58323-2239, 2000.7.31)한 1996년도 쟁점토지(지번 : 김포군 통진면 OO리 OOOOOO)에 대한 토지특성조사표에 의하면 쟁점토지의 지가는 표준지(지번 : 김포군 통진면 OO리 OOOOO)의 공시지가 150,000원을 기준으로 하여 105,000원으로 산정되어 있고, 2000.7.10 우리심판원 조사자가 김포시 담당공무원과 전화통화로 확인한 바에 의하면 김포시의 토지특성조사는 이 건 양도(1996.4.26)전인 1996.1.4부터 1996.2.29까지 실시되었다고 하며, 쟁점토지는 이 건 양도후 1996.5.6부터 1996.8.17사이에 임야에서 대지로 지목이 변경된 사실이 토지대장에 의해 확인되고 쟁점토지가 분할·양도되기 전에 작성된 위 토지특성조사표상 당해 토지의 용도가 상업용으로 표시되어 있는 점으로 보아 쟁점토지는 양도당시에 공부상 지목이 임야이었지만 사실상 지목 및 이용상황은 대지화되었던 것으로 판단된다.

(다) 따라서, 과세관청의 쟁점토지에 대한 기준시가 평가가 타당하였는지에 대한 판단은 별론으로 하더라도 쟁점토지의 1996년 토지특성조사표에 기재된 산정지가 수준에 비추어 인근 임야의 개별공시지가를 적용하여 평가하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.