청구인은 서울시 동작구 OOO동 OOOOOO에 거주하는 바, 청구인이 88.8.2 청구외 OOO으로부터 취득한 서울시 동작구 OOO동 OOOOOO 대 132평방미터 및 그지상주택 건평 60.96평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OOO에게 양도한 데 대하여

처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도에 따른 예정신고가 없었고 양도소득세 사전안내문에 대한 시정요구도 없었다하여 필요경비를 기준시가를 기준으로 하여 개산공제하고 89.12.16 양도소득세 3,670,100원 및 동방위세 367,010원을 과세하자 이에 불복하여 90.2.12 심사청구를 거쳐 90.5.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산을 88.8.2 자 56,000,000원에 취득하여 89.4.4 자 60,000,000원에 양도하였고 그보유기간중 취득세 및 등록세 750,120원, 개량 보수비 3,990,000원을 지출한 바 있으며 또한 예정신고는 없었더라도 90.1.15 거래가액을 신고한 바 있으므로 쟁점부동산 양도에 따른 예정신고가 없었다하여 그 확정신고기한전에 기준시가로 예정결정고지한 당초처분은 잘못이고 청구인이 당초처분 이후인 90.1.15 자 처분청에 신고한 실지거래가액 및 필요경비를 인정하여 당초처분을 경정해 달라고 주장한다.

3. 국세청장 의견

청구인이 쟁점주택을 양도하고도 자산양도차익예정신고를 아니하므로 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세하였던 바, 청구인은 취득 및 양도시의 매매계약서와 주택개량보수비 영수증 3매(합계금액 3,990,000원)과 등록세·취득세 영수증(합계금액 750,120원)을 제시하면서 실지거래가액 및 필요경비에 의하여 양도차익을 계산하여야 할 것이라고 주장하므로, 살펴보면 양도시의 매매계약서는 구청에 제출하는 검인계약서이며 검인계약서 검인신청자는 사법서사로서 중개인이 없고, 매매대금수수 사실을 입증하는 금융자료등의 객관적인 자료의 제시가 없어 사회통념상 신빙성 있는 매매계약서로 보이지 아니하고, 취득시의 계약서도 계약일과 잔금청산일의 간격이 불과 10일로서 중도금의 지급기간이 없고, 중개인의 주소 및 전화번호등이 명확하게 기재되어 있지 아니하며 매매대금수수 사실을 입증하는 금융자료등 객관적인 거증의 제시가 없는 점으로 미루어 신빙성 있는 매매계약서로 보이지 아니한다.

따라서, 청구인이 제시한 실거래계약서는 신빙성이 없다고 판단되어 받아들일 수가 없으므로 기준시가대로 과세한 처분청의 당초처분은 정당하다고 판단된다. 또한 청구인이 필요경비로 인정하여 달라는 주택개량보수비 3,990,000원 및 등록세·취득세 등은 소득세법 시행령 제94조 제5항에서 “법 제45조 제1항 제1호 본문의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제4항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다”라고 규정되어 있는 바와같이 『취득당시의 등록세과세표준액 × 7/100』만을 필요경비로서 공제하여 과세한 당초처분은 정당한 반면 청구인의 주장은 이유 없어 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분경위를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 88.8.2 취득하여 89.4.4 양도하고도 그 양도에 따른 예정신고를 하지 아니하였고 양도소득세 사전안내문에 대한 청구인의 시정요구도 없었다 하여 양도 및 취득가액을 기준시가로 하고 필요경비를 개산공제한뒤 양도소득세 및 동방위세를 과세하였음이 기록에 의하여 확인된다. 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산 양도에 따른 예정신고는 없었다 하더라도 그 확정신고기한전에 기준시가로 예정결정고지한 당초처분은 잘못이므로 청구인이 과세후인 90.1.15 자 처분청에 신고한 실지양도가액 60,000,000원, 실지취득가액 56,000,000원 그리고 그보유기간중 지출된 등록세 및 취득세 합계 750,120원과 개량보수비 3,990,000원을 실지양도 취득가액 및 필요경비로 인정하여 이들에 의한 양도차익을 산출하여야 하고 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하고 필요경비를 개산공제한 뒤 과세한 당초처분은 부당하다고 주장한다.

살피건대, 먼저 이 건 법규정인 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항, 동시행령 제94조(89.8.1 개정전,) 제170조 제4항 및 국세청훈령인 재산제세조사 사무처리규정 제72조 제3항에 의하면 거주자의 토지 및 건물의 양도차익계산에 있어 원칙적으로 양도가액은 그자산의 양도당시 기준시가에 의하고, 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득당시의 기준시가에 “취득당시의 등록세과세시가표준액 × 7/100”의 금액(미등기양도자산제외)을 가산한 금액으로 하되 국가·지방자치단체, 기타 법인과의 거래 또는 국세청장이 투기억제를 위하여 지정하는 거래에 있어 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우와 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 양도가액은 그 자산의 실지거래가액에 의하고 양도가액에서 공제할 필요경비는 그 자산의 취득에 소요된 등록세, 취득세 기타 부대비용을 포함한 매입당시의 가액, 설비비와 개량비, 자본적지출액등을 합한 금액에 의하도록 규정하고 있고, 국세청장은 부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때를 투기거래의 한 형태로 규정하고 있다.(재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제6호) 그런데 청구인의 쟁점부동산 양도는 개인간에 이루어진 거래로서 예정신고 및 확정신고가 이루어진 바는 없다 하더라도 그 취득후 6개월만에 이루어진 것으로서 소득세법 제170조 제4항 제2호에 의하여 국세청장이 정한 투기거래중 “부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때”에 해당하여 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되면 양도가액은 실지거래가액에 의하고 양도가액에서 공제할 필요경비는 소득세법 시행령 제94조 제1항 내지 제4항 소정의 금액으로 하여야 할 것이나 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하면 양도가액은 양도당시의 기준시가에 의하고 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득당시 기준시가에 “취득당시 등록세과세시가표준액 ×7/100”의 금액을 가산한 금액에 의해”야 하는 것으로 보이므로 청구인의 쟁점부동산 양도 또는 취득당시의 실지거래액이 확인되는지 여부에 관하여 보면, 청구인은 실지양도 및 취득가액을 입증하기 위하여 취득계약서 및 전소유자 OOO의 확인서, 양도계약서 및 양수인 OOO의 확인서만를 제출하고 있을 뿐 대금수수에 따른 영수증 및 관련 금융자료를 전혀 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 실지양도가액과 취득가액은 신빙할 수 없다 할 것이고 달리 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 양도가액은 양도당시의 기준시가로 하고 이에서 공제할 필요경비는 취득당시의 기준시가에 “취득당시의 등록세 과세시가표준액 × 7/100”을 가산한 금액으로 하여야 할 것이다.

따라서 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 양도 및 취득가액은 기준시가로 하고 필요경비는 개산공제하여 과세한 처분청의 당초처분은 정당한 반면 이와다른 청구인의 주장은 이유 없어 받아들일 수 없다고 하겠다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.