청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOOOO 소재 단독주택(대지 162㎡, 건물 188.13㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 1989.11.30 취득하여 1990.5.20 양도하고 1990.7.2 자산양도차익예정신고시에 양도가액을 128,000,000원, 취득가액을 130,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 쟁점주택의 취득 및 양도에 대한 실지거래가액 조사결과, 양도가액 128,000,000원은 사실임이 확인되나 취득가액은 130,000,000원이 아니라 100,000,000원임을 이유로 청구인의 신고내용을 부인하고 처분청이 조사·확인한 100,000,000원을 취득가액으로 하여 쟁점주택의 양도차익을 산정하고 1994.6.20 청구인에게 1990년 귀속양도소득세 18,587,520원 및 동 방위세 3,717,500원, 합계 22,305,020원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 1994.8.17 심사청구를 거쳐 1994.12.7 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

처분청은 청구인이 신고한 쟁점주택의 양도 및 취득당시의 실지거래가액중 양도가액 128,000,000원은 사실과 일치함을 확인·인정하였으나 취득가액 130,000,000원은 사실이 아님을 이유로 처분청이 조사·확인한 100,000,000원을 취득당시의 실지거래가액으로 하여 청구인의 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세를 결정하였으나, 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액은 당초 신고한 130,000,000원임이 청구인이 제출한 매매계약서, 사실확인서 등에 의하여 확인되므로 처분청이 사실과 다르게 조사한 내용에 따라 결정·고지한 이 건 양도소득세 18,587,520원 및 동 방위세 3,717,500원은 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인은 처분청이 청구외 OOO을 상대로 실지조사확인한 취득가액 100,000,000원은 사실이 아니고 청구인이 당초 신고한 130,000,000원이 실지취득가액이라고 주장하는 바, 쟁점주택의 실지양도가액이 128,000,000원임에는 다툼이 없으므로 청구인이 주장하는 쟁점주택의 취득가액 130,000,000원이 사실인지를 살펴보면,

처분청은 쟁점주택을 청구인에게 양도한 청구외 OOO을 상대로 그 취득가액을 조사한 바 청구외 OOO이 “쟁점부동산과 청구인 소유 다방(서울특별시 마포구 OO동 소재, 이하 “OO다방”이라 한다)을 교환하는 조건으로 매매계약을 체결하고 쟁점주택의 가액을 100,000,000원으로 평가하여 청구인이 쟁점주택에 대한 은행채무 30,000,000원과 전세금 30,000,000원, 합계 60,000,000원을 인수하되 그 차액은 청구인 소유의 OO다방을 40,000,000원으로 평가하여 인수하기로 약정하였다.”고 사실확인하고 있어 그 취득가액을 100,000,000원을 결정하였고, 이에 대하여 청구인은 처분청의 이 건 양도소득세 결정후 청구외 OOO의 사실확인서를 제시하면서 그 취득가액이 130,000,000원이라고 주장하나, 청구인은 특별한 사유 없이 취득가액보다 낮은 가액으로 쟁점부동산을 양도하였고, 처분청이 실지취득가액을 조사하여 결정한 후에 다시 같은 사람으로부터 받은 사실확인서를 증빙자료로 제시하고 있어 청구주장은 신빙성이 없다고 판단되므로 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 실지조사 확인한 100,000,000원으로 하여 양도소득세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이건의 쟁점은 쟁점주택의 취득당시 실지거래가액이 얼마인지에 다툼이 있다.

나. 관계법령

쟁점주택 양도당시 시행된 구 소득세법 제23조 제4항은 『양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있으며,

동법 제45조 제1항 본문은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다』라고 규정하고, 제1호에서 『1. 당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』이라고 규정하고 있다.

한편, 동법시행령 제170조 제4항 본문은 『법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』라고 규정하고,

제2호에서 『다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

가.～나. (생략)

다. 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우

라.～바. (생략)』이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계

① 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점주택을 1989.11.30 청구외 OOO으로 부터 취득하여 1990.5.20 청구외 OOO에게 양도한 사실이 확인된다.

② 청구인은 쟁점주택 양도후인 1990.7.2 쟁점주택의 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 각각 128,000,000원과 130,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였고, 이에 처분청은 쟁점주택의 양도 및 취득가액 조사결과 양도가액 128,000,000원은 사실과 다름이 없으나 취득가액은 청구인이 신고한 130,000,000원이 아니고 100,000,000원임을 쟁점주택을 청구인에게 양도한 OOO으로 부터 조사 확인하고, 양도 및 취득가액을 각각 128,000,000원과 100,000,000원으로 하여 양도소득세를 결정고지한 사실이 처분청의 이 건 과세기록에 의하여 확인된다.

라. 쟁점주택의 취득가액이 얼마인지에 대하여

위 사실관계에서 나타난 바와같이 쟁점주택의 양도가액 128,000,000원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 취득가액이 얼마인지에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점주택의 취득당시 실지거래가액이 130,000,000원이라고 주장하면서, 그 취득가액 지급내역을 쟁점부동산에 대한 은행채무 16,000,000원과 취득당시 쟁점주택의 전세보증금 43,500,000원, 합계 59,500,000원을 청구인이 인수부담하기로 하고, 청구인이 운영하던 OO다방을 28,500,000원으로 평가하여 OOO에게 양도하되 나머지 차액 42,000,000원은 현금으로 지급하였다고 주장하나,

첫째, 쟁점주택을 청구인에게 양도한 청구외 OOO은 1994.6.1 처분청의 이 건 양도소득세 조사시에는 쟁점주택을 100,000,000원으로 평가하여 은행채무 30,000,000원, 전세보증금 30,000,000원, 합계 60,000,000원을 청구인이 인수 부담하되 나머지 40,000,000원은 청구인이 경영하던 OO다방을 자신이 인수하는 조건으로 쟁점주택을 청구인에게 양도하였다고 확인하였으나, 1994.12.5에는 다른 객관적인 증빙의 추가없이 청구인 주장대로 쟁점주택을 130,000,000원에 청구인에게 양도하였다고 번복 확인하고 있어 그 확인내용에 일관성이 결여되어 청구주장은 신빙성이 없으며,

둘째, 청구인이 쟁점주택 취득당시의 전세보증금이 43,500,000원이었다고 주장하면서 당심에 제출한 전세계약서 3매는 그 작성일(1989.7.25)이 모두 같고, 중개업자는 모두 쟁점주택과는 먼거리에 위치한 서울특별시 은평구 OO동 OOOOOOO의 OOO로 기재되어 있는 바, 각기 다른 3가구가 같은 주택에, 멀리 떨어져 있는 같은 중개업자의 중개로, 같은날 전세계약을 하였다는 사실이 일반경험칙에 비추어 볼 때 극히 드문 일이라는 점 등을 감안할 때 청구인이 제출한 전세계약서를 정상계약서로 인정하기가 어려우며,

셋째, 청구인은 쟁점주택 취득당시 OOO의 은행채무 16,000,000원을 인수하였다고 주장하나 이를 입증할 수 있는 구체적이고 객관성있는 자료는 전혀 제시하지 못하고 있고,

넷째, 청구인은 자신이 경영하던 OO다방을 28,500,000원으로 평가하여 OOO에게 양도하였다고 주장하나, 청구인이 제출한 쟁점주택 취득시의 매매계약서(부동산 물물 매매계약서)에는 『갑(OOO)은 을(청구인)의 다방 월세보증금 3,000,000원을 인수한다.』라고 기재되어 있어 OO다방을 28,500,000원으로 평가하였다는 청구주장의 진실성 여부는 확인되지 않으며,

다섯째, 청구인은 추가로 현금 42,000,000원을 OOO에게 지급하였다고 주장하면서 청구인 명의의 OO중앙회 OOO지점 발급 예금통장(계좌번호: OOOOOOOOOOOOO)과 OOO의 인장이 날인된 영수증을 제출하였으나, 위 예금통장에서 인출한 금액이 OOO에게 지급되었음을 확인할 수 있는 구체적인 입증자료는 제시하지 못하고 있으며 당심이 OOO에게 전화로 확인한 바, 청구인과 OOO은 쟁점주택을 100,000,000원 정도로 평가하여 청구인이 경영하던 OO다방을 OOO이 인수하고, 쟁점주택의 은행채무와 전세보증금은 청구인이 인수부담하는 조건으로 쟁점주택을 청구인에게 양도하였으나, 양도당시의 매매계약서를 보관하고 있지 않고 거래내용이 복잡하여 양도당시의 정확한 은행채무, 임대보증금, 현금수령액 등은 기억나지 않는다는 답변이므로 쟁점주택 취득가액이 130,000,000원이라는 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것이다.

위 사실들을 종합하여 볼 때

쟁점주택 취득가액이 130,000,000원이라는 청구주장은 이를 입증할 수 있는 구체적인 증거자료 제시가 미흡하여 확인되지 않으므로, 처분청이 쟁점주택을 청구인에게 양도한 청구외 OOO을 상대로 취득가액을 조사하고 OOO이 취득가액이라고 확인한 100,000,000원을 취득당시 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하고, 양도소득세를 결정고지한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.