청구인은 1988.7.30 서울특별시 영등포구 OO동 OOOOOO 소재 대지 104㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1989.8.28 동 지상에 근린생활시설등 건물 473.62㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축한 후 1991.3.12 위 대지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하였다.

청구인은 1992.5.30 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세 과세표준을 확정신고하면서 실지취득가액은 328,315,000원으로 실지양도가액은 333,978,415원으로 하여 납부세액은 없는 것으로 신고하였다.

처분청은 청구인의 신고내용이 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 쟁점부동산중 토지에 대해서만 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 1997.4.15 1991년도 귀속 양도소득세 23,854,570원을 과세하였고,

청구인은 이에 불복하여 1997.6.10 심사청구를 거쳐 1997.10.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인의 쟁점토지 취득가액(73,315,000원)과 쟁점건물 신축금액(도급금액 255,000,000원), 쟁점부동산 양도가액(333,978,415원)은 토지취득계약서, 건물도급계약서 및 토지공유지분을 포함한 쟁점부동산의 양도계약서 등에 의하여 입증되고 있고, 또한 쟁점부동산 양도가액은 처분청이 매수인으로부터 우편조회 결과 거래사실이 확인된 바 있는데도 불구하고 이를 부인한 것은 부당하다.

특히, 심사청구시 국세청장은 쟁점부동산 양도당시 부동산가격이 급등한 이유와 매매계약서상 전세권에 대한 특약사항이 기재되지 아니하였다는 이유등을 들어 청구인의 주장을 인정하지 아니하였으나 쟁점부동산은 부실공사로 인하여 가격상승 요인이 없었고, 전세권등 사항은 구두로 약정할 수도 있는 사항이므로 이러한 이유등을 내세워 청구인의 신고내용을 부인한 것은 적법치 아니하다.

따라서, 쟁점부동산 양도차익은 청구인의 신고내용에 따라 실지거래가액에 의하여 계산되어야 하므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견

첫째, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 1988년에서 양도한 1991년까지는 전국적으로 부동산가액이 급등하는 시기였음에도 양도가액 333,978,415원, 취득가액 328,315,000원으로 토지구입비와 건물건축비 상당액만 받고 양도하였다는 주장은 신빙성이 없으며,

둘째, 청구인이 과세표준확정신고시 제출한 양도시 매매계약서는 부동산거래시 중요사항인 전세권 20,000,000원이 설정되어 있음에도 이에 대한 특약사항등 언급이 없으며, 고액거래임에도 중개인의 표시가 없는 검인계약서로 실제거래시 작성된 매매계약서가 아니라 등기이전을 위하여 필요에 따라 작성된 것으로 보이며,

셋째, 건물취득가액을 확인하기 위하여 제출한 건물공사도급계약서상 건축자재는 청구인이 구입하여 제공하고, 공사비에서 제외한다고 계약하였음에도 자재구입에 소요된 비용을 기록한 장부등을 제시한 사실이 없다.

위 사실에 비추어 볼 때 청구인이 신고시 제출한 증빙서류는 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로 볼 수 없다고 판단되므로 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액을 진실한 것으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관계법령

쟁점부동산의 양도당시 적용되던 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목에 의하면 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있으며, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조 규정에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우로서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 규정하고 있으며,

같은조 제5항 제2호에서는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있는 것으로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

위 관련법령 및 처분경위에서 보는 바와 같이 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래가액에 의하여 과세표준확정신고를 하였으므로 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 것임을 알 수 있으며, 또한 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 동 지상에 쟁점건물을 신축하여 토지 및 건물을 모두 양도하였으나 이 건 양도소득세 과세처분은 토지양도분에 대하여 과세한 것으로 밝혀지고 있으므로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 진실한 것으로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다.

첫째, 청구인은 쟁점토지의 2배 면적인 208㎡를 청구외 OOO과 공동(2분지 1지분씩)으로 취득하였다고 주장하면서 취득시 매매계약서를 제시하고 있는 바, 동 매매계약서에 의하면 매매대금이 146,630,000원으로 기재되어 있어 청구인이 주장하는 쟁점토지 취득가액(73,315,000원)의 2배로 확인되고는 있으나, 매매계약서상 청구인이 주장하는 공동취득 사실이나 취득지분표시 등이 나타나고 있지 아니하여 동 매매계약서를 근거로 취득가액을 확정하기 어려운 점이 있다.

둘째, 청구인이 제시하는 쟁점부동산 양도당시 매매계약서에 의하면 쟁점부동산 및 청구외 OOO 소유의 토지를 합한 부동산에 대하여 총 매매대금을 410백만원으로 정하여 거래한 것으로 나타나고 있어 동 매매계약서를 근거로 쟁점토지의 양도가액을 확정할 수도 없다 할 것이다.

셋째, 청구인이 쟁점토지를 보유하는 기간 동안 쟁점토지의 기준시가는 취득당시 75,605,191원에서 양도당시 135,200,000원으로 약 179%나 상승하였고, 동 기간(1988.7.30～1991.3.12)중 우리 나라의 토지가액은 전국적으로 큰 폭의 상승세를 보였던 것으로 나타나고 있는데 반하여 청구인이 주장하는 쟁점토지 실지거래가액은 취득당시 73,315,000원에서 양도당시 76,021,585원(전체양도가액에서 건물도급금액을 제외하여 안분계산한 가액임)으로 약 3.7%밖에 상승하지 아니한 것으로 나타나고 있으며, 청구인은 실지거래가액에 관한 금융자료는 전혀 제시하지 못하고 있다.

위와 같은 사실등을 종합하여 보면 청구인이 주장하는 실지거래가액은 이를 진실한 가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단되고, 따라서 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 쟁점토지 양도차익을 계산하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.