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기각
쟁점호실을 주택으로 보아 상가?주택 겸용주택 전부를 1세대 1주택 비과세대상으로 볼 수 있는지 여부

조세심판원 조세심판 | 조심2018전1780 | 양도 | 2018-07-30

[청구번호]

[청구번호]조심 2018전1780 (2018. 7. 30.)

[세목]

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]

[결정요지]청구인은 공부상 용도가 근린생활시설(사무실)로 되어 있는 쟁점호실을 주거용으로 사용하였다고 주장하나, 실질 용도가 공부상 용도와 달리 사용되었다면 그 입증책임은 이를 주장하는 청구인에게 있다 할 것인데, 쟁점호실은 면적이 ◎◎.◎◎㎡의 원룸으로 욕실, 주방 등을 제외하고 불상 및 집기 등이 놓여 있었던 사정을 감안할 때 중증장애로 인하여 혼자 생활할 수 없는 청구인의 어머니와 청구인이 함께 주거공간으로 사용하였다고 보기에는 공간이 협소해 보이는 점 등에 비추어 쟁점호실은 양도 당시 주택이라기 보다는 상가로 사용된 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.9.3. 취득한 OOO 대 402.4㎡ 및 그 지상의 상가·주택 겸용건물(지하1층·지상3층 연면적 750.34㎡로, 그 부수토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2016.7.6. 양도하고, 양도소득세 예정신고시 주택 면적(지상2층 185.66㎡ 및 지상3층 208.7㎡ 합계 394.36㎡)이 상가 면적(지하층 177.99㎡ 및 1층 177.99㎡ 합계 355.98㎡)보다 크다고 하여 쟁점부동산 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세로 신고하였다.

나. 처분청은 2017.9.11.~2017.9.30. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점부동산의 2층 4개 호실(201~204호) 중 204호(44.74㎡, 이하 “쟁점호실”이라 한다)는 청구인의 어머니 OOO(이하 “OOO”라 한다)가 철학관으로 사용하여 상가에 해당하고, 이 경우 주택 면적(201~203호 140.92㎡ 및 3층 208.7㎡ 합계 349.62㎡)이 상가 면적(지하층 177.99㎡·1층 177.99㎡·쟁점호실 44.74㎡ 합계 400.72㎡)보다 적어 상가 부분은 1세대 1주택 판정시 주택으로 보지 않는 양도소득세 과세대상이라 하여 2018.1.5. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2018.3.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점호실은 청구인이 2010.11.5. 주민등록을 전입한 날부터 양도일까지 실제 거주한바, 1세대 1주택 판정시 주택으로 보아야 한다.

(1) 청구인은 2010년 10월경 배우자와 이혼한 후 타인의 도움 없이는 움직일 수 없는 중증장애(하지기능지체)가 있는 OOO를 동거봉양하기 위하여 2010.11.5. 쟁점호실로 전입신고한 후 쟁점부동산 양도일까지 OOO와 함께 계속 거주하였다.

(2) OOO는 장애로 인하여 사업을 할 수도 없는 형편이었는데, 젊어서 신병을 앓은 후 생긴 미래를 보는 재능으로 인해 지인들이 놀러오면 심심풀이로 점을 봐주고 가끔 지인들의 소개로 찾아오는 사람들이 있었지만 쟁점호실에서 돈을 받고 점을 봐주는 일은 하지 않았으며, OOO는 철학관으로 사업자등록을 한 사실도 없다.

처분청은 쟁점부동산에 걸린 ‘OOO’이라는 간판, 인터넷을 통해 철학관을 홍보한 사실 등을 이유로 쟁점호실을 주택이 아니라고 보았지만, OOO는 고령의 중증장애인으로 광고간판을 걸고 OOO에 광고할 수 있다는 것을 전혀 몰랐으며, 누가 간판을 설치하고 OOO에 무료광고를 게재하였는지 알지도 못하므로 이런 이유만으로 쟁점호실이 점집으로 사용되었다고 하는 것은 자의적인 판단이다.

(3) 주택 여부는 건물의 구조, 기능, 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물인지 여부로 판단하는 것으로, 양도 당시 쟁점호실은 거주 가능한 구조(방 1칸, 욕실 1개, 주방, 거실, 뒷 베란다)로 일반 가정집과 형태가 동일할 뿐만 아니라 애완견도 키우고 있었고, 전력 및 도시가스 사용량, 카드명세서 수령지, 쟁점호실에서 청구인의 직장까지의 거리 등으로도 실거주 사실을 알 수 있다.

처분청은 쟁점호실이 36.84㎡(전용면적)의 원룸으로 성인 2명의 주거공간으로 보기에 매우 협소하다는 의견이나, 성인 2명이 거주하기에는 협소하지만 그렇다고 거주가 불가능한 것은 아니고, 더구나 처분청 의견대로라면 협소한 공간에서 어떻게 점집을 운영하였다는 것인지, 청구인과 OOO는 쟁점호실이 아닌 어디에서 살았다는 것인지 오히려 반문하고 싶다.

(4) 부동산중개사 OOO(OOO사무소, 이하 “OOO”이라 한다)은 청구인이 쟁점부동산을 매도하는 것을 중개한 후 과도한 중개보수를 요구하면서 청구인과 법정다툼을 벌여 청구인에게 불리한 진술을 하리라는 것을 추론할 수 있음에도, 처분청은 “OOO가 쟁점호실에서 점집을 운영하였다”라고 한 OOO의 진술만을 신뢰하고, 청구인이 제출한 ‘청구인 및 OOO의 쟁점호실 거주사실’을 확인해주는 마을주민들의 확인서를 부인한 것은 형평성에 반한다.

나. 처분청 의견

쟁점호실은 OOO가 점집으로 사용하였으므로 1세대 1주택 판정시 주택으로 볼 수 없다.

(1) 현장확인하였을 때 쟁점호실은 36.84㎡의 원룸으로 성인 2명의 주거공간으로 보기에는 매우 협소하여 청구인과 OOO가 함께 거주하였다는 주장은 신빙성이 없다.

(2) 청구인은 OOO의 철학관 운영에 대하여 지인들의 길흉을 봐주는 수준이고, 쟁점호실 내부에 설치된 불상은 종교적 목적이며, 철학관 간판은 이정표 역할만 하였을 뿐, 쟁점호실은 주거목적이 우선이고 철학관은 부수적인 활동이라고 주장하나, OOO는 철학관 간판을 내걸고 OOO 인터넷 포털사이트에 광고하는 등 적극적인 영업행위를 하였던 것으로 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점호실에 대하여 사업자등록을 한 사실이 없다고 하나, 사업자등록은 납세자가 신청하는 것이 우선이고, 그렇지 않다고 하더라도 실질과세의 원칙에 의하여 쟁점호실을 상가로 본 것은 정당하다. 또한 OOO가 운영하는 철학관과 관련하여 부가가치세·종합소득세 등이 부과되지 않았다고 하더라도 동 세목이 신고납부 세목임을 감안할 때 이를 이유로 쟁점호실을 주택으로 볼 수 없다.

(4) OOO은 OOO에서 부동산중개업을 영위하면서 청구인이 쟁점부동산을 매도하기 전부터 청구인의 상가 및 주택 임대를 중개해왔기 때문에 평소 쟁점부동산에 대하여 잘 알고 있었는데, 그는 “쟁점호실은 OOO가 철학관으로 사용하였고 청구인과 OOO의 주거지도 쟁점호실이 아닌 다른 곳이라고 OOO로부터 들은 적이 있다”는 취지로 진술하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점호실(204호)을 주택으로 보아 상가·주택 겸용주택 전부를 1세대 1주택 비과세대상으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조 [비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조 [1세대1주택의 범위] ③법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 일반건축물대장상 쟁점부동산의 지하층·1층·2층은 근린생활시설 등 ‘상가’로, 3층은 ‘주택’으로 각각 등재되어 상가 면적이 주택 면적보다 크지만, 실제로는 청구인이 쟁점호실로 주민등록상 주소지를 전입신고하기 전에 2층을 원룸 4개 호실(201호 등은 OOO에게 임대)로 개조하여 사용하였고, 쟁점호실(204호)을 제외한 나머지 부분의 사용 용도(지하층 및 1층은 상가, 201호~203호는 주택, 3층은 주택)에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.

(2) 처분청이 제출한 심리자료의 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 이 건 양도소득세 조사종결보고서(2017.9.30.)에 의하면, 쟁점호실은 OOO가 ‘OOO’이라는 상호로 영업하였고, 건물 2층 외벽에 ‘OOO’이라는 간판을 설치하고 인터넷에 ‘OOO’ 주소 및 전화번호를 게시하여 다수의 사람들에게 홍보활동을 하였으며, OOO이 “쟁점호실은 두세 명이 앉을 수 있는 공간과 한 사람 정도 누울 수 있는 공간에 불과하다”고 진술한 사실 등을 근거로 처분청은 쟁점부동산의 1세대 1주택 여부 판정과 관련하여 쟁점호실을 주택으로 보지 않았다.

(나) 국세청 전산자료에는 OOO의 사업자등록이 되어 있지 않으나, ‘OOO 지도 거리뷰’ 사진 2장(촬영 2010년 11월, 2016년 3월)에서 쟁점부동산의 외벽에 ‘OOO’이라는 간판이 설치되어 있음이 확인되고, 인터넷 포털사이트 OOO의 ‘OOO’(일종의 광고)에서 쟁점부동산을 소재지로 하는 ‘OOO’의 상호 및 전화번호가 검색되며, 청구인이 쟁점부동산을 매도하면서 작성한 부동산매매계약서(2016.6.7.자) 별지의 특약사항란에 ‘204호 임차인(청구인)은 계약 후 3개월 안에 이사 명도하며 철학관 간판은 임차인이 철거한다’고 명기되어 있다.

(다) 또한, OOO은 처분청에게 제출한 확인서(2017년 9월)에서 “OOO가 쟁점호실에서 철학관을 영위하였으며, 인터넷을 통한 철학관 홍보 등 적극적인 영업행위를 하였다”, “2010년 1월부터 쟁점부동산의 임대 및 매매거래를 중개하여 내부 상황 등을 잘 알고 있는데, 쟁점호실의 내부 동쪽 부분에 무속활동에 필요한 제단, 불상, 집기, OOO의 개인물품 등이 있어 실제 여유공간은 두세 명이 앉을 공간 밖에 없으며 한 사람이 겨우 누울 정도 밖에 되지 않았다”, “쟁점호실에 청구인이 거주하거나 청구인의 의류 등을 본적이 없다”, “언젠가 OOO와의 대화 중에 점집이 너무 좁지 않냐고 OOO이 물은 적이 있는데, 이때 OOO는 OOO 및 다른 곳에 집이 있어서 왔다 갔다 한다고 하였으며, 청구인은 며느리하고 다른 곳에서 살고 있어서 며느리와 합의하여 토요일에는 꼭 아들과 만나서 영화를 본다고 하였다”는 취지로 진술하였다.

(라) OOO이 처분청에게 회신한 재산세 과세대장열람에 의하면 쟁점호실의 용도는 ‘사무실 등’으로 기재되어 있다.

(마) 청구인이 제기한 과세전적부심사에 대한 처분청의 결정서에 의하면, 청구인은 ‘자신과 OOO가 쟁점호실에서 거주하였음’을 진술해주는 쟁점부동산의 임차인 등 지인 30여명의 확인서를 제출한 사실이 있는데, 그 진위 여부에 대한 전화확인 결과 일부는 청구인과 OOO가 직접 거주하였다고 하고, 사실관계도 모른 채 지인의 부탁으로 작성해 주었다는 철학관 고객 등도 확인된 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 제출한 심리자료의 주요 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인은 청구인 및 OOO가 쟁점호실에서 거주하게 된 이유에 대하여, OOO는 젊은 시절에 신병을 앓고 그 치료과정에서 장애를 얻어 일자리를 구하지 못하였는데, 배우자인 OOO(청구인의 아버지)의 사업 실패로 별거하면서 청구인 소유 쟁점부동산 302호에서 거주하다가 2010.7.13.경 302호가 임대되면서 2009.12.17.부터 공실로 있던 쟁점호실로 거주지를 옮기게 된 것이고,

청구인은 2011년 10월경 배우자와 이혼한 후 딸의 양육비로 인해 집을 구하기에 넉넉지 못한 상황이었을 뿐만 아니라 장애가 있어 혼자 생활할 수 없는 OOO를 동거봉양할 목적으로 쟁점호실로 이사한 것이라고 하면서,

OOO의 장애인증명서(하지기능지체 2급, 1994.5.11. 등록), 아버지 OOO의 주민등록초본(쟁점호실이 아닌 다른 곳에 주소지를 두고 있음), 쟁점부동산 매매계약서[2016.6.7.자, 별지1의 특약사항란 및 별지2의 임대차현황에 “쟁점호실은 계약 후 3개월 안에 이사 명도하며 철학관 간판은 임차인(주인)이 철거한다”고 되어 있음], 302호 전세보증금 증액계약서(2014.6.10.자, 302호의 기존 보증금은 2010.7.13. 지급된 것으로 확인됨), OOO 조정조서[2009.12.17., 임차인이 청구인을 상대로 제기한 전세금반환(2008.7.11. 임대차계약 만료) 청구에 대한 조정] 등을 심리자료로 제출하였다.

(나) 청구인은 쟁점호실에서 실질적으로 거주하였음을 입증하기 위하여 전력 사용내역서(2013년 1월~2016년 12월분 쟁점호실의 요금 명세로 월 OOO원 가량의 전기요금 발생), 도시가스 사용명세서(2013년 1월~2016년 12월분 요금명세로 1·2월은 월 OOO원대, 4~6월은 OOO대 가스요금 발생), 카드이용대금명세서(2015년 1월~2016년 7월 수령지가 쟁점호실임), 인터넷쇼핑 주문내역서(청구인 및 OOO가 주문한 상품의 배송지가 쟁점호실임), OOO 구상금 사건 관련 지급명령서(채무자는 OOO이고, 채권자는 청구인으로 그 주소지가 쟁점호실로 되어 있음), 청구인의 2015년 귀속 근로소득 원천징수 영수증[2016.1.1.~2016.6.30. 근무지인 OOO(주)는 OOO 소재기업으로 쟁점부동산까지의 거리는 15.7킬로미터임], 쟁점호실 내부를 촬영하였다고 주장하는 사진 3매(옷, 이불, 강아지, 선풍기 등이 보이나, 쟁점호실을 촬영한 사진인지 여부는 확인되지 않음) 등을 심리자료로 제출하였다.

(다) 청구인은 OOO이 중개보수금에 대한 다툼으로 청구인에게 나쁜 감정을 품고 “OOO가 쟁점호실에서 점집을 운영하였다”고 진술한 것이라고 하면서 OOO 화해권고결정(2017.1.31.) 및 관련 신청이유서를 제출한바,

OOO은 2016년 6월경 청구인에게 쟁점부동산 매매중개용역을 제공하고 중개보수 OOO원을 받기로 하였으나 OOO원만 지급받음에 따라 청구인을 상대로 중개보수금 청구소송을 제기하여 미수령한 중개보수금 OOO원을 지급받게 되었다.

(4) 주민등록표상 청구인 및 OOO는 다음 <표1>·<표2>와 같이 2006.9.8.부터 2017.9.28.까지 주소지(세대주 : 청구인)가 동일한데, 그 중 2010.11.5.부터 2016.8.8.까지 쟁점호실에 주소지를 두고 있었으며, 청구인의 아버지 OOO의 주소지는 다음 <표3>과 같이 2006.9.8. 이후 OOO 등과는 다르다.

<표1> 청구인의 주민등록표상 주소 변동내역

<표2> 청구인의 어머니 OOO의 주민등록표상 주소 변동내역

<표3> 청구인의 아버지 OOO의 주민등록표상 주소 변동내역

(5) 처분청이 조사 당시 촬영한 쟁점호실의 내부사진을 보면, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 이후에는 법인의 사무실로 사용 중이다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점호실을 주거용으로 사용하였다고 주장하나, ‘주택’이란 상시 주거의 목적을 위하여 사용되는 건축물을 의미하는 것으로, 쟁점호실은 공부상 용도가 근린생활시설(사무실)로 되어 있어 그 실질 용도가 공부상의 용도와 다른 주택으로 사용되었다면 그 입증책임은 특별한 사정이 없는 한 이를 주장하는 청구인에게 있다 할 것인데, 쟁점호실은 면적이 36.84㎡의 원룸으로 욕실, 주방 등을 제외하고 불상 및 집기 등이 놓여 있었던 사정을 감안할 때 중증장애로 인하여 혼자 생활할 수 없는 청구인의 어머니와 청구인이 함께 주거공간으로 사용하였다고 보기에는 공간이 협소해 보이는 점, 쟁점부동산의 외벽에 ‘OOO’이라는 간판이 부착되어 있었고, 인터넷 포털사이트를 이용하여 철학관을 홍보한 사실이 있는 점, OOO이 쟁점부동산의 중개보수와 관련하여 청구인과 법적 다툼이 있어 청구인에게 좋지 않은 감정을 가지고 있었음을 인정한다고 하더라도 쟁점호실의 내부구조에 대한 설명 및 OOO와의 대화 내용에 대한 진술 내용이 상당히 구체적이고, 오래전부터 쟁점부동산의 임대 및 매매거래를 중개한 정황 등으로 미루어 “OOO가 쟁점호실에서 점집을 운영하였다”는 OOO의 진술 내용을 전적으로 부인하기 어려운 점, 청구인이 제출한 인근주민의 확인서 중 일부는 임의로 작성된 것으로 확인된바 있고, 전력·가스요금 영수증 등의 증빙만으로 쟁점호실을 철학관이 아닌 상시 주택으로 사용하였다고 인정하기 어려운 점, 양도 이후 쟁점호실은 법인의 사무실로 사용되고 있는 점 등에 비추어 쟁점호실은 양도 당시 주택이라기 보다는 상가로 사용된 것으로 보인다 할 것이다.

따라서 쟁점부동산은 주택 면적이 상가 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.