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경정
아파트 신축과 관련한 토지신탁수수료, 교통시설부담금, 감정평가비용 및 청구법인이 아닌 시행사의 운영비 등이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

조세심판원 조세심판 | 조심2011지0891 | 지방 | 2012-03-30

[청구번호]

조심 2011지0891 (2012.03.30)

[세 목]

취득

[결정유형]

경정

[결정요지]

교통시설부담금, 감정평가비용은 건축물 신축 등을 위하여 필수적으로 지출하여야 하는 비용으로서 취득시기 이전에 지급된 비용이므로 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이지만, 토지신탁수수료는 아파트의 신축·분양사업과 관련한 차입금 및 분양대금을 관리하기 위한 대가로 지급한 수수료로서 자금의 관리비용에 불과하므로 아파트의 신축비용에 포함하는 것은 잘못이고, 청구법인이 아닌 시행사의 운영비(임직원 급여 등)는 쟁점아파트의 취득과는 무관한 비용이므로 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다 할 것임.

[참조결정]

조심2008지0476 / 조심2008지0824

[따른결정]

조심2013지0362 / 조심2008지0476 / 조심2018지1597 / 조심2019지1549 / 조심2019지1747 / 조심2019지2525

[주 문]

처분청이 2011.8.24. 청구법인에게 한 경정거부처분(청구법인이 2011.8.22. 제기한 취득세 등 합계 세액 OOO 경정청구) 중

1. 토지신탁수수료OOO, 운영비OOO는 취득세 등 과세표준에서 제외하여 그 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO 21-59, 60, 64, 65 주상복합건축물 신축 사업부지(이하 “쟁점부지”라 한다)에 대한 수탁관리형 토지신탁의 수탁회사로 2011.1.17. 쟁점부지 내 아파트 4개동 476세대(이하 “쟁점아파트”라 한다)에 대하여 사용승인서를 교부받아 2011.3.7. 취득금액 OOO을 과세표준으로 하여 취득세 OOO, 지방교육세 OOO, 농어촌특별세 OOO, 합계 OOO을 신고하고 2011.3.9. 납부하였다.

나. 처분청은 2011.8.22. 청구법인이 이 사건 취득세 등을 경정청구 하자 기 신고 납부한 항목 중 분양보증수수료, 생활폐기물분담금 및 상수도․가스분담금에 대하여는 경정을 결정하였으나, 토지신탁수수료, 교통시설부담금, 감정평가비 및 운영비에 대하여는 경정하여야 할 이유가 없다고 청구법인에게 2011.8.24. 통보하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.11.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

신탁수수료는 자금관리대리사무 및 명의상 시행자로서 안정적인 사업추진을 위해 계좌개설 및 관리․운용․집행 등 자금관리업무를 수행하는 대가이므로 취득세 과세표준에서 제외하여야 하고,

교통시설부담금의 근거법령이 되는 「대도시권광역교통관리에 관한 특별법」제11조에서의 교통시설부담금은 ‘교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 비용’ 임을 명시하고 있으므로, 쟁점아파트 취득에 투입된 비용이 아니므로 취득세의 과세표준에서 제외하여야 하며,

감정평가비는 본 사업 토지의 현물출자가격을 산정하고 분양예정주택에 대한 감정평가비로서 토지의 평가는 지주들의 현물출자가격을 산정하기 위한 것이며, 분양예정주택에 대한 감정평가는 분양가의 형평을 유지하고, 분양가를 산정하기 위한 목적으로 지출한 비용으로 광고비와 같이 쟁점아파트 신축공사비와 관련 없는 판매비용이므로 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

마지막으로, 운영비는 본 사업을 시행하는 OOO의 일반적인 사무업무를 집행하면서 발생한 비용으로 기업회계에서 판매 및 일반관리비에 해당하며 건축행위 또는 쟁점아파트 취득과 관련이 없는 비용이므로 취득세 과세표준에 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

신탁수수료는 청구법인이 주장하는 자금관리대리사무 및 명의상 시행자로서 안정적인 사업추진을 위해 계좌개설 및 관리․운용․집행 등 자금관리업무를 수행하는 대가이고, 자금관리뿐만 아니라 쟁점아파트의 분양․신축 사업을 위한 적극적인 보조업무를 수행함에 따른 대가로 지급된 것이므로 쟁점아파트 취득을 위한 직․간접적인 부대비용이므로 취득세 과세표준에 포함하여야 하고,

교통시설부담금은 사업의 승인 또는 인가 등을 받은 날부터 60일 이내에 부과되므로 과세대상 물건인 쟁점아파트를 취득하기 이전에 이미 지급원인이 발생 또는 확정된 비용이고, 광역교통시설부담금은 건물을 취득하지 않는 경우에는 지출할 필요가 없는 비용으로서 토지의 효용가치를 증가시키기 위한 비용이라기 보다는 이 건 건축물의 취득을 위해 지출한 비용으로 그 지출이 필수적으로 요구되는 법정비용이므로 취득세 과세표준에 포함하여야 하며,

감정평가비는 청구법인이 쟁점아파트를 취득하기 위한 목적으로 지급한 간접적인 비용으로서 쟁점아파트 취득 시기 이전에 이미 지급원인이 발생 또는 확정된 비용이기 때문에 이는 쟁점아파트의 취득절차와 관련된 비용이 명백하므로 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당하다.

마지막으로, 일반관리비 중 건설 현장이 아닌 본사 등에서 발생한 임직원의 급여(공사인부임금은 제외), 차량유지비, 교통비, 통신비, 도서비, 접대비 등 일반관리비는 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하지만, 쟁점아파트 건설 현장에서 투입되는 비용은 취득세 과세표준에서 제외되는 일반적인 의미의 일반관리비와는 그 성격이 다르다 할 것이며 청구법인이 지출한 운영비는 건설현장에서 투입되는 비용으로 인정되므로 이 사건 운영비는 청구법인의 업무에 해당하는 비용이라 할 것으로 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점아파트 신축 관련 토지신탁수수료, 교통시설부담금, 감정평가비, 운영비 등이 취득세 등 과세표준에 포함되는지 여부

나. 관련 법령

⑴ 지방세법(2011.3.29. 법률 제10469호로 개정되기 전의 것)

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑵ 지방세법 시행령(2011.4.6. 대통령령 제22880호로 개정되기 전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3.「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2.「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

(3) 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법

제2조(정의) 이 법에서 사용되는 용어의 정의는 다음과 같다.

2. "광역교통시설"이라 함은 대도시권의 광역적인 교통수요를 처리하기 위한 교통시설로서 다음 각 목의 시설을 말한다.

제11조(광역교통시설부담금의 부과대상) 대도시권중 대통령령으로 정하는 대도시권에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 시행하는 자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 광역교통시설부담금(이하 "부담금"이라 한다)을 납부하여야 한다.

4. 「주택법」에 의한 주택건설사업(다만, 제1호 내지 제3호의 사업이 시행되는 지구, 구역 또는 사업지역 안에서 시행되는 경우는 제외한다)

제11조의4(부담금의 부과․징수 및 납부기한 등) ① 부담금은 제11조의 규정에 의한 사업이 시행되는 지역의 시·도지사가 부과·징수하되, 사업시행자가 국가 또는 지방자치단체로부터 사업의 승인 또는 인가 등을 받은 날부터 60일 이내에 제11조의3의 규정에 의하여 산정한 부담금을 부과한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인의 심리자료에는 다음과 같은 사실들이 나타난다.

(가) 청구법인(병)은 2007.4.18. 주식회사 OOO(갑, 시행사), OOO(을, 시공사), OOO(정)과 OOO 21-59, 60, 64, 65 주상복합신축사업의 추진을 위하여「토지신탁(수탁관리형)사업약정서」를 체결하였다.

(나) 청구법인은 OOO 주상복합건축물 신축 사업부지인 OOO외 3개 필지에 대한 수탁관리형 토지신탁의 수탁회사로 2011.1.17. 쟁점부지 내 쟁점아파트에 대한 사용승인서를 교부받고, 2011.3.7. 이 사건 취득세 등을 신고하고 2011.3.9. 납부하였다.

(다) 처분청은 청구법인이 2011.8.22. 이 사건 취득세 등에 대하여 경정청구하자 신고납부한 항목 중 분양보증수수료, 생활폐기물분담금 및 상수도․가스분담금에 대하여는 경정결정하고, 토지신탁수수료, 교통시설부담금, 감정평가비 및 운영비에 대하여는 경정하여야 할 이유가 없다고 청구법인에게 2011.8.24. 통보하였다.

(라) 청구법인은 2007년~2010년 회계연도에 대해 진일회계법인으로부터 회계감사를 받은 감사보고서 중 운영비(급여, 복리후생비, 여비교통비, 접대비, 통신비, 수도광열비, 전력비, 보험료, 차량유지비, 도서인쇄비, 사무용품비, 소모품비) 항목에 대한 자료를 제출하였다.

(2) 먼저, 토지신탁수수료에 대해 살펴보면 처분청은 토지신탁수수료는 청구법인이 사업시행자로서 안정적인 사업추진을 위해 계좌개설 및 자금 관리․운용․집행 등을 수행하는데 지출된 비용이고, 쟁점아파트의 분양, 신축 사업을 위한 적극적인 보조업무를 수행하는 대가로 지급된 것이므로 쟁점아파트 취득 관련 간접적인 부대비용이므로 취득세 과세표준에 포함하여야 한다고 주장하나,

토지신탁수수료는 쟁점아파트의 신축․분양사업과 관련된 차입금 및 분양대금 등의 자금을 투명하게 관리하기 위하여 자금관리를 신탁하고 이에 대한 대가로 지급한 수수료로서 쟁점아파트 취득과 무관한 비용이라 할 것이므로 쟁점아파트 취득가격에서 제외하여야 하고OOO,

다음으로, 청구법인은 교통시설부담금은 교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 비용이므로 쟁점아파트 취득에 투입된 비용과 무관하여 취득세의 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나,

교통시설부담금은 사업의 승인 또는 인가 등을 받은 날부터 60일 이내에 부과되므로 과세대상 물건인 쟁점아파트를 취득하기 이전에 이미 지급원인이 발생 또는 확정된 비용이고, 쟁점아파트를 취득하지 않은 경우에는 지출할 필요가 없는 비용으로서 토지의 효용가치를 증가시키기 위한 비용이라기 보다는 쟁점아파트의 취득을 위해 지출한 비용으로 그 지출이 필수적으로 요구되는 법정비용이므로 취득세 과세표준에 포함하여야 하며OOO,

또한, 청구법인은 감정평가비는 본 사업 토지의 현물출자가격을 산정하고 분양예정주택에 대한 감정평가비로서 토지의 평가는 지주들의 현물출자가격을 산정하기 위한 것이며, 분양예정주택에 대한 감정평가는 분양가의 형평을 유지하고 분양가를 산정하기 위한 목적으로 지출된 비용으로 쟁점아파트 취득과 관련이 없는 것으로 주장하나,

감정평가비는 청구법인이 쟁점아파트를 취득하기 위한 목적으로 지급한 간접적인 비용으로서 쟁점아파트 취득 시기 이전에 이미 지급원인이 발생 또는 확정된 비용이기 때문에 이는 쟁점아파트의 취득절차와 관련된 비용이 명백하므로 취득세의 과세표준에 포함OOO하는 것이 타당하다 할 것이다.

마지막으로, 처분청은 운영비가 건설현장에서 투입되는 비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함하여야 한다고 주장하나,

운영비는 쟁점아파트를 시공하는 현장에서 발생한 운영비가 아니라, 본 사업을 시행하는 OOO에서 발생한 임직원의 급여(공사인부임금은 제외), 차량유지비, 교통비, 통신비, 도서비, 접대비 등 건축행위 또는 쟁점아파트 취득과 관련 없는 비용이므로 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 합리적이라 할 것이다.

따라서, 처분청에서 쟁점아파트 취득과 관련하여 취득세 과세표준에 포함한 토지신탁수수료 및 운영비는 취득세 과세표준에서 제외하고 나머지 청구는 기각하는 것이 합리적이라 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유가 없거나 있으므로 「지방세 기본법」제123조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.