[2] 아파트 공급계약서상 분양자의 지체상금 지급의무와 수분양자의 중도금 및 잔금지급 지연에 따른 연체료 지급의무를 별도로 약정하고, 각 이행기를 도과하면 곧바로 지체책임이 발생하고, 중도금도 건축공정에 상응하여 분납하도록 한 경우, 그 지체상금 및 연체료의 약정은 동시이행에 관한 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약으로 해석되는지 여부(적극)

[3] 지체상금 산정대상에서 계약금을 제외하기로 하는 계약조항이 약관의규제에관한법률 제6조에 위반되어 무효인지 여부(소극)

[2] 아파트 공급계약서상 분양자가 입주예정일을 넘길 경우 기납부한 중도금에 대하여 입주예정일로부터 입주지정기간 개시일 전일까지 경과된 일수를 입주지체일수로 하여 지체상금을 지급하기로 약정한 반면 수분양자들이 중도금 및 잔금의 납기를 지연한 때에는 지연일수에 지체상금률과 동일한 요율에 따른 연체료를 지급하기로 하는 별도의 약정을 하고, 각각 이행기인 납기 혹은 입주예정일이 지나면 곧바로 지체책임이 발생하도록 하고, 그 대금지급방법도 아파트 건축공정에 상응하여 중도금을 7회에 걸쳐 분납하도록 한 경우, 위 지체상금 및 연체료의 약정은 쌍무계약상 동시이행에 관한 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약을 한 것으로 해석된다.

[3] 지체상금의 약정은 일정한 기일 안의 이행을 강제하기 위하여 그 기일을 경과한 데 대하여 지체책임을 지도록 하는 위약벌 내지 손해배상액의 예정이라 할 것인데, 지체상금의 지급기준에 관하여 이에 계약금을 포함시키는 일반적인 거래관행이 있었던 것이 아니고, 당시 시행되던 구 주택공급에관한규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 전문 개정되기 전의 것) 제19조 제2항에서도 지체상금의 산정대상을 '이미 납부한 중도금'이라고 규정하여 계약금을 포함시키지 않고 있었으며, 입주예정자들로서는 공급회사가 정한 입주예정일을 신뢰하고 계약일로부터 입주일까지의 기간 등을 고려하여 계약체결 여부 등을 결정하고 기존 주거의 처분, 정리, 자금운용 등의 계획을 세우는 것이 보통이므로, 그 계약금이 분양대금의 20%에 이른다고 하여 지체상금의 산정대상에서 계약금을 제외시킨 계약조항을 가리켜 고객에 대하여 '불리한' 조항이라고는 할 수 있을지언정 '부당하게 불리한' 조항이라고는 할 수 없다.

1. 별지 제2 명단 기재 원고들의 중도금 상당액에 대한 지체상금청구 부분에 대하여

가. 원심이 확정한 사실관계는 다음과 같다.

원고들은 1991. 9. 12.경 회사정리절차 개시 전의 주식회사 한양(이하 '정리회사'라고 한다)으로부터 그 회사가 1993. 11. 30.을 입주예정일로 공고하고 군포시 산본동에서 신축하고 있던 ○○, △△, □□아파트(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)의 원심판결 별표 기재 동, 호수 각 1세대씩을 분양받기로 하는 계약을 체결하면서 그 날 공급가액의 약 20%에 해당하는 계약금을 지급하는 한편, 중도금은 1991. 12. 16.부터 1993. 6. 16.까지 사이에 7회에 걸쳐 분할 납부하고, 잔금은 입주시에 납부하되, 원고들이 중도금 및 잔금의 납부기일을 넘기는 경우 그 지체일수에 연 19%의 비율로 산정한 연체료를 가산하여 납부하고(주택공급계약서 제10조 제1항), 정리회사가 공급공고시에 정한 입주예정일을 넘길 때에는 '기납부한 중도금(계약금 제외)'에 대하여 입주지체일수에 연 19%의 연체요율을 적용 산정한 지체상금을 원고들에게 지급하거나 잔대금에서 이를 공제하며 이 경우 입주지체일수는 수분양자의 실제 입주일에 불구하고 공급공고시에 정한 입주예정일로부터 입주지정기간 개시일 전일까지 경과된 일수로 하기로 약정하였다(같은 계약서 제10조 제2항).

정리회사는 자금부족으로 이 사건 아파트의 건축공사가 지연되어 ○○아파트의 경우 입주예정일로부터 230일이 지체된 1994. 7. 18., △△아파트의 경우 189일이 지체된 1994. 9. 15., □□아파트의 경우 319일이 지체된 1994. 10. 15.을 각 입주지정일(입주지정기간 개시일)로 통고하였다. 원고들 중 일부는 중도금 일부의 납부를 지연하다가 입주예정일(1993. 11. 30.)이 지난 후 원심판결 별표 중도금란 기재와 같이 이를 각 납부하였는바, 이 때 해당 원고들은 연체금액에 대하여 그 약정기일로부터 실제 납부일까지의 연 19% 비율에 따른 연체료를 가산하여 납부하였으나, 정리회사는 수분양자들인 원고들에게 입주지연에 따른 지체상금을 지급하면서는 그 기준이 되는 '기납부한 중도금'을 입주예정일 이전에 납부한 중도금으로 해석하여 일부 원고들이 그 이후에 위와 같이 연체료까지 가산하여 납부한 중도금에 대하여는 지체상금을 계산, 지급하지 아니하였다.

정리회사에 대하여는 1994. 11. 17.자로 회사정리절차개시결정이 있었고, 원고들은 1994. 12. 28. 그 정리법원에 계약금 또는 계약금 및 중도금에 대한 지체상금의 지급청구권 등을 정리채권으로 각 신고하였으나, 피고는 1995. 1. 16.자 조사기일에서 이에 대하여 이의를 하였다.

원심은 위와 같은 사실관계를 바탕으로 하여, 일부 원고들이 입주예정일 이후에 납부한 중도금 상당액에 대한 지체상금의 지급을 구하는 데 대하여, 주택공급계약 제10조 제2항에서 정한 지체상금의 산정의 대상이 되는 '기납부한 중도금'이란 입주예정일 이전에 납부한 중도금만을 의미하는 것이지 입주예정일 이후에 연체료를 가산하여 납부한 중도금은 이에 포함되지 아니함이 해석상 명백하고, 이렇게 해석한다고 하더라도 약관의규제에관한법률(이하 '약관규제법'이라고 한다) 제6조 소정의 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항에 해당되지 아니하여 무효로 볼 수 없다는 이유로, 이를 배척하였다.

나. 그러나 주택공급계약 제10조 제2항 소정의 지체상금 산정대상인 '기납부한 중도금'에는 그 계약문언대로 입주예정일 이전에 납부한 중도금이 해당됨은 물론이고, 입주예정일 이후에 연체료를 가산하여 납부한 중도금도 연체료를 가산 납부함으로써 그 약정기일에 납부한 것과 같은 실질적 효과가 있음에 비추어 '기납부한 중도금'에 준하여 여기에 포함된다고 해석함이 상당하다. 그러므로 정리회사는 수분양자가 입주예정일 이전에 납부한 중도금에 대하여는 그 입주예정일로부터, 그 이후에 납부한 중도금에 대하여는 그 완납일로부터 각 입주지정 개시일 전일까지의 지체일수에 상당하는 지체상금을 지급할 의무가 있다고 보아야 할 것이다.

왜냐하면, 기록에 의하여 이 사건 계약 내용을 살펴보면, 주택공급계약 제10조 제2항에서 사업주체인 정리회사가 공급공고시에 정한 입주예정일을 넘겨 입주가 지연될 경우에 앞서 본 바와 같은 지체상금에 관한 약정을 하고 있는 반면, 같은 조 제1항에서는 수분양자들인 원고들이 중도금 및 잔금의 납기를 지연하였을 때에는 그 지연된 경과일수에 지체상금률과 동일한 요율에 따른 연체료를 지급하기로 하는 내용의 연체료 약정을 별도로 하고 있고, 각각의 이행기인 납기 혹은 입주예정일이 지나면 곧바로 지체책임이 발생하도록 하고 있는 점, 그 대금지급방법에 관하여도 중도금을 7회에 걸쳐 분할 납부하도록 규정하여 사업주체의 아파트 건축 공정에 상응하여 지급하도록 하는 등 일반의 매매계약과 다른 특징이 있으므로, 이 사건 주택공급계약상 지체상금 및 연체료의 약정은 쌍무계약상의 동시이행에 관한 권리를 쌍방이 포기하기로 하는 특약을 한 것으로 해석되기 때문이다.

이와 같이 해석하지 아니하면, 일부 원고들은 중도금 납입기일을 지키지 못한 데 대하여 연체료를 지급하면서도 피고에 대하여는 그에 상응하는 지체상금의 지급을 구할 수 없게 되어 형평에도 맞지 아니한다.

종전에 대법원 1996. 1. 26. 선고 94다55330 판결과 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다7793, 7809, 7816 판결, 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다23405 판결은 아파트 공급계약에서 매도인의 입주지연에 대한 지체상금에 관하여 이와 다른 취지로 각 판시한 바 있으나, 이 사건과 비교해 볼 때, 의사표시 해석의 근거가 되는 아파트 공급계약 중 지체상금과 연체료 약정의 상관관계 등 공격ㆍ방어방법에 관한 당사자의 주장ㆍ입증에 차이가 있는 등 그 사안이 달라 이들 판결은 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.

그렇다면 이 사건의 경우 원심이 위에서 본 바와 같이 입주예정일이 지나 중도금을 모두 지급한 별지 제2 명단 기재 원고들의 지체상금청구를 그 판시와 같은 이유로 배척한 것은 이 사건 주택공급계약상의 지체상금에 관한 약정의 해석을 그르친 위법을 저지른 것으로서, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이 점을 다투는 상고이유의 주장은 이유 있다.

2. 원고들의 계약금 상당액에 대한 지체상금청구 부분에 대하여

원심은 나아가, 이 사건 주택공급계약 제10조 제2항에서 지체상금의 산정대상인 '기납부한 중도금'에서 계약금을 제외하기로 한 부분은 약관규제법 제6조에 따라 무효이므로 계약금도 중도금과 동일하게 취급하여야 한다는 원고들의 주장에 대하여, 지체상금의 약정은 일정한 기일 안의 이행을 강제하기 위하여 그 기일을 경과한 데 대하여 지체책임을 지도록 하는 위약벌 내지 손해배상액의 예정이라 할 것인데, 지체상금의 지급기준에 계약금을 포함시키는 일반적인 거래관행이 있었던 것이 아니고, 당시 시행되던 구 주택공급에관한규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 전문 개정되기 전의 것) 제19조 제2항에서도 지체상금의 산정대상을 '이미 납부한 중도금'이라고 규정하여 계약금을 포함시키지 않고 있었던 점 등을 감안하면, 원고들로서는 정리회사가 정한 입주예정일을 신뢰하여 계약일로부터 입주일까지의 기간 등을 고려하여 계약체결 여부 등을 결정하고 기존 주거의 처분, 정리, 자금운용 등의 계획을 세우는 것이 보통이며, 그 계약금이 분양대금의 20%에 이른다고 하여 지체상금의 산정대상에서 계약금을 제외시킨 계약조항을 가리켜 고객에 대하여 '불리한' 조항이라고는 할 수 있을지언정 '부당하게 불리한' 조항이라고는 할 수 없다 는 이유로 원고들의 주장을 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 인정 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 없다. 이 점을 다투는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 원심판결 중 별지 제2 명단 기재 원고들의 중도금 상당액에 대한 지체상금에 관한 패소 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 이들의 나머지 상고 및 이들을 제외한 나머지 원고들의 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.