2. B

3. C.

4. D

원고들 소송대리인 변호사 정현석

소송대리인 법무법인 세종

담당변호사 강신섭, 정진호, 문희준, 백상현

1. 민법 제580조, 제575조 제1항은 '매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다'고 규정하고 있다. 이 때 '하자'라 함은 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우를 뜻하며, 건축을 목적으로 매수한 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우 등과 같이 법률적 제한 내지 장애로 말미암아 매매목적물을 계약 당시에 의도했던 일정한 목적으로는 사용할 수 없는 경우도 하자에 해당한다(대법원 2000, 1. 18. 선고 98다18506 판결 참조). 한편, 매매목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없게 되었는지 여부는 계약에 이르게 된 동기 및 목적, 계약 당시 당사자가 처한 상황, 목적물의 종류와 성상, 하자의 내용 및 정도, 보수에 소요되는 기간이나 비용 등 계약 체결 전후의 여러 사정들을 종합적으로 고려하여 매수인의 입장에서 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다27625 판결 참조).

2. 원심은 아래와 같은 이유로 원고들과 피고 사이의 이 사건 각 분양계약 성립 당시 원고들이 분양받은 각 택지에 주택 건축이라는 계약의 목적을 달성할 수 없을 만한 하자의 존재를 인정할 수 없다고 판단하였다.

가. 이 사건 각 분양계약 체결 당시를 기준으로 건축허가에 관한 법률상 · 사실상 장애 내지 제한이 존재하였다는 증거가 없다.

나. 오히려 남양주시장은 2002년부터 2011년까지 지속적으로 이 사건 주택부지에서 주택 건축에 대한 건축허가를 내어주는 등 이 사건 각 분양계약 체결 당시를 기준으로 원고들은 충분히 건축허가를 받을 수 있었던 것으로 보인다.다. 이 사건 주택부지에 주택을 건축하여 거주할 수 없을 정도로 안전성에 문제가 있다는 사실을 인정할 증거가 부족하다. 오히려 이 사건 주택부지는 피고의 계속된 보수 또는 보강을 통하여 주택부지 전체의 안전성을 유지해 온 것으로 보인다.

라. 전체 95필지의 토지 중 현재 82필지에 주민들이 주택을 건축하여 거주하고 있고, 정밀안전진단과 보강공사가 진행되는 도중에도 주택 건축이 계속되었으며, 현재 건축을 하지 않은 곳은 원고들의 수분양 택지 4필지를 포함한 13필지에 불과하다. 3. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 그대로 수긍하기 어렵다.

가. 구 택지개발촉진법(2005. 5, 26. 법률 제7515호로 개정되기 전의 것, 이하 '택지 개발촉진법'이라고 한다) 제11조 제1항에 의하면 시행자가 같은 법 제9조에 의한 실시계획의 승인을 얻은 때에는 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2005, 3. 31. 법률 제7459호로 개정되기 전의 것, 이하 '국토계획법'이라고 한다) 제56조에 따른 개발행위허 허가를 받은 것으로 의제하고 있다.

이와 같은 인·허가의 제 제도의 취지는, 인·허가의 제사항과 관련하여 건축허가 또는 건축신고의 관할 행정청으로 그 창구를 단일화하고 절차를 간소화하며 비용과 시간을 절감함으로써 국민의 권익을 보호하려는 것이지, 인·허가의 제사항 관련 법률에 따른 각각의 인·허가 요건에 관한 일체의 심사를 배제하려는 것으로 보기는 어렵다. (대법원 2011. 1. 20. 선고 2010두14954 전원합의체 판결 참조).

한편 택지개발촉진법 제11조 제2항은 건설교통부장관이 같은 법 제9조에 따라 승인하고자 하는 실시계획에 국토계획법 제56조에 따른 개발행위허가 사항이 포함되어 있는 때에는 관계기관의 장과 협의하여야 한다고 규정하고 있다.

이와 같은 인·허가의 제 제도의 법리와 관계 규정에 비추어 보면 택지개발촉진법 제11조 제1항에 따라 국토계획법 제56조에 따른 개발행위허가가 의제되기 위해서는 실시계획에 구체적인 개발행위의 내용이 포함되어 그에 대한 관할 행정청과의 협의 및 관할 행정청에 의한 심사가 이루어졌을 것이 필요하다.

그런데 피고가 이 사건 주택부지에 관하여 택지개발촉진법 제9조에 따른 실시계획 승인을 받을 당시 구체적인 개발행위에 관한 사항이 실시계획에 포함되어 관할 행정청의 심사나 협의를 거쳤음을 인정할 증거가 없다.

따라서 이 사건 주택부지에 관하여 피고 주장과 같이 국토계획법 제56조에 따른 개발행위허가가 이루어졌다고 보기 어렵다.

나. 이 사건 주택부지는 산의 경사면을 깎고 옹벽과 석축으로 주택부지 전체를 지지하도록 조성된 곳이다. 그런데 옹벽의 붕괴, 균열 등의 안전사고가 지속적으로 발생하여 2004년 이후로 2013년까지 안전진단과 함께 5차례에 걸쳐 보강공사가 시행되었다. 이와 같이 옹벽 붕괴 등의 사고가 반복되어 그 때마다 안전진단을 거쳐 보강공사를 반복하였다는 것은 그만큼 주택부지의 안전성에 심각한 문제가 있다는 것을 반증한다. 또한 기록에 나타난 그동안의 안전진단 결과를 종합하여 볼 때 5차 보강공사를 통하여서도 이러한 안전성의 문제가 완전히 해결된 것으로 보이지 않는다.

관할 행정청인 남양주시장 역시 이와 같은 안전성 문제가 해결되기 전까지는 이 사건 주택부지에 관한 건축허가신청을 받아줄 수 없다는 입장을 견지하고 있다.다. 원고 A은 2012. 7. 26. 남양주시장에게 자신의 수분양 택지에 관한 건축허가를 신청하였으나, 남양주시장은 개발행위허가 없이 무단으로 토지의 형질변경과 공작물의 설치가 이루어졌다는 점 및 안전성에 관하여 면밀한 검토가 필요하다는 이유로 2012. 10. 5. 위 건축허가신청을 반려하였다.

또한 남양주시장은 이 사건 주택부지의 다른 수분양자들이 한 건축허가신청 역시 위와 같은 이유로 반려하였다. 이에 대하여 위 수분양자들이 남양주시장의 건축허가신 청반려처분의 취소를 구하는 행정소송을 제기하였으나 남양주시장의 처분이 적법하다.는 이유로 수분양자들의 청구를 기각하는 판결이 2017. 7. 28. 확정되었다. 라. 원고들은 전원주택의 건축을 목적으로 이 사건 주택부지를 분양받았음에도 이와 같은 개발행위허가의 미비와 안전성의 결여로 인하여 더 이상 건축허가를 받을 수 없는 상황이다. 따라서 원고들이 분양받은 이 사건 주택부지에는 건축이 불가능한 법률적 제한 내지 장애로 말미암아 주택부지를 분양계약 당시에 의도했던 목적으로 사용할 수 없는 하자가 존재한다고 할 것이다.

이 사건 주택부지 중 상당수 필지에 이미 주민들이 건축허가를 받아 주택을 건축하였다고 하더라도, 이는 남양주시장이 개발행위허가의 미비와 안전성 문제를 간과하고 요건을 갖추지 못하였음에도 건축허가를 내어준 것에 불과할 뿐이므로 이 사건 주택부지에 이와 같은 하자가 존재하여 원고들이 분양계약의 목적을 달성할 수 없다는 점은 달라지지 않는다.

마. 한편 원심은 원고 D의 경우 분양계약 체결일인 2002. 11. 12.로부터 10년이 지난 2012. 11. 27. 분양계약 해제의 의사표시를 하며 이 사건 소를 제기하였으므로 설령 하자의 존재가 인정된다고 하더라도 계약해제를 위한 10년의 제척기간이 도과하였다고 판단하였다.

건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 하자의 존부는 원칙적으로 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 참조).

그러나 주택부지가 조성될 것을 전제로 해당 부지를 미리 분양하는 경우에는 매매계약뿐 아니라 조성공사의 완성이라는 도급계약의 성격도 함께 가지고 있다고 할 것인데, 도급의 경우 목적물이 완성되기 전에는 하자의 존재를 확인할 방법이 없으므로 민법 제670조, 제671조에 따라 목적물이 완성되어 인도를 받은 날로부터 담보책임을 물을 수 있다.

그런데 이 사건 주택부지의 조성공사는 2002. 5. 7. 시작되어 2005. 5. 16. 준공되었다. 피고가 이러한 조성과정에서 사후적으로 개발행위허가를 받을 수도 있고, 안전성을 갖추어 공사를 마무리 할 수도 있으므로 이러한 하자의 존재는 준공 후에야 확인이 가능한 사항이다.

따라서 이와 같은 하자로 인한 계약해제권은 하자의 존부를 확인할 수 없는 분양계약 당시가 아니라 최소한 조성공사가 준공되어 수분양자들에게 인도된 이후부터 수분양자들이 행사할 수 있었다고 보아야 할 것이므로 원고 D의 계약해제를 위한 제척기간이 이미 도과하였다고 볼 수도 없다.

4. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 매도인의 하자담보책임을 물어 이 사건 각 분양계약을 해제하고 매매대금의 반환을 구하는 원고들의 청구를 배칙하였다. 이러한 원심의 판단에는 매매목적물의 하자 및 계약해제를 위한 제척기간에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

5. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리 · 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

고영한

대법관권순일

주심대법관조재연