[2] 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항 에 규정한 최고 절차 없이 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

[3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항 에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지 및 도시 및 주거환경정비법 제39조 에 따른 매도청구권을 위 행사기간 내에 행사하지 아니하면 효력이 상실되는지 여부(적극)

[4] 주택재건축정비사업조합의 매도청구권 행사기간의 기산점(=조합설립등기를 마친 때)

1. 가. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다) 제19조 제1항 에 정비사업(시장·군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지 등 소유자로 한다고 규정하고, 동법 제2조 제9호 (나)목 에 주택재건축사업의 경우에 “토지 등 소유자”라 함은 (1) 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 (2) 정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자에 해당하는 자라고 규정하고 있으며, 동법 제16조 에 ‘주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제47조 제1항 및 제2항 의 규정에 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의 없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.’( 제2항 ), ‘ 제2항 의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.’( 제3항 )고 규정하고 있는바, 원심이 인정한 사실에 의하면 피고는 원고가 시행하는 이 사건 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있어 “토지 등 소유자”에 해당하지 않아 조합원의 자격이 없을 뿐 아니라 도시정비법 제16조 제2항 , 제3항 소정의 조합 설립 동의의 상대방이 되지도 아니한다.

나. 도시정비법 제39조 에 ‘사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 제16조 제2항 및 제3항 의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물법 제48조 의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역 안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.’고 규정하고, 집합건물법 제48조 제1항 에 ‘재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다.’고 규정하고 있는바, 이 사건 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있어 조합 설립 동의의 상대방이 되지 아니하는 피고는 집합건물법 제48조 제1항 에서 규정한 최고 절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로 이러한 자에 대한 매도청구에 있어서는 매도청구 전에 최고 절차를 거치지 않았더라도 그 매도청구가 위법하다거나 무효로 된다고 할 수 없다.

다. 집합건물법 제48조 제4항 에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 할 것이고 ( 대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결 , 대법원 2002. 9. 24. 선고 2000다22812 판결 참조), 이러한 법리는 집합건물법 제48조 제1항 소정의 최고 절차를 요하지 않는다고 해석되는 피고에 대한 매도청구에 있어서도 마찬가지라고 할 것이다.

한편, 도시정비법 제39조 에 사업시행자가 매도청구를 할 수 있다고 규정하고, 동법 제2조 제8호 에 “사업시행자”라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다고 규정하고 있으며, 동법 제18조 제2항 에 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다고 규정하고 있으므로, 원고가 주택재건축정비사업조합으로서 주택재건축사업을 시행하는 이 사건에 있어서 원고는 조합설립등기를 마친 때로부터 매도청구를 할 수 있다고 할 것이고, 집합건물법 제48조 제4항 에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지 및 도시정비법 제39조 에서 이러한 집합건물법 제48조 제4항 을 준용하도록 한 입법 취지에 비추어 볼 때, 원고는 조합설립등기를 마친 때로부터 집합건물법 제48조 제4항 소정의 2월 이내에 피고에 대하여 매도청구를 할 수 있다고 해석함이 상당하다.

2. 위 법리에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면, 원심이 그 표현에 일부 적절하지 않은 부분이 있으나 피고에 대한 매도청구에 있어서 최고 절차를 필요로 하지 않고, 원고는 조합설립등기를 마친 2003. 7. 28.부터 2개월 내에 피고를 상대로 매도청구권을 행사하여야 할 것인데, 그 후 이루어진 원고의 피고에 대한 매도청구권 행사는 그 효력이 없다고 판단한 것은 그 결론에 있어서 정당하고, 거기에 매도청구권 행사를 위한 최고 절차 및 행사기간에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.