2. 위 취소부분에 대한 원고의 청구를 기각한다.

3. 원고의 항소를 기각한다.

4. 소송총비용은 원고가 부담한다.

선택적으로, 피고는 원고에게 22,537,828원 및 이에 대하여 2013. 6. 22.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 또는 피고는 원고에게 22,060,000원 및 이에 대하여 2010. 12. 1.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

원고 : 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 선택적으로, 피고는 원고에게 21,344,439원 및 이에 대하여 2013. 6. 22.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(제1심 판결은 원고의 선택적 청구 중 부당이득반환청구를 일부 인용하였고, 원고는 제1심 판결 중 원고 패소 부분의 취소를 구하면서 따로 청구취지를 확장하지는 아니하였으므로 항소취지를 위와 같이 선해한다).

피고들 : 제1심판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

가. E 주식회사(이하 E이라고 한다)는 서울 마포구 H 지상에 아파트, 오피스텔, 상가 및 호텔 등으로 구성된 지하 8층, 지상 40층의 2개동 주상복합건축물인 B(이하 이 사건 건물이라고 하고, 그 중 상가부분만을 따로 칭할 때는 이 사건 상가부분이라고 한다)를 건축하여 2009. 2. 20.경 사용승인을 받았다.

나. 이 사건 건물 중 아파트, 오피스텔 및 상가는 각 구분소유의 대상으로, 그 중 상가는 지하 1층과 지하 2층에, 오피스텔과 아파트는 지상 10층부터 40층까지 사이에 각 위치해 있고, 피고는 이 사건 건물 중 아파트, 오피스텔 및 상가에 대한 동별 대표자 7인으로 구성된 입주자 대표회의인데, 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 조직화되지 못한 관계로 사실상 관리단의 업무를 수행하고 있다.

다. 피고는 2010. 1.경 우리관리 주식회사(이하 이 사건 관리회사라고 한다)에게 이 사건 건물을 위탁관리하기로 결정하였고, 이에 따라 이 사건 관리회사는 이 사건 건물에 관한 관리규약이 정하는 관리인 내지 관리주체로서 공용부분의 유지, 보수 등의 업무와 관리비 및 사용료의 징수 등의 업무를 담당하였다.

라. 이 사건 건물은 중앙 냉난방 기계실에 설치된 보일러 및 중온수펌프 등의 가동에 따라 각 세대에 냉난방이 공급되도록 되어 있으나, 각 세대별 · 점포별로 냉난방 이용량을 측정하는 계량기가 설치되어 있지는 아니하였으므로, 이 사건 관리회사는 도시가스공급회사가 이 사건 상가부분에 대하여 부과한 냉난방비를 이 사건 상가부분 소유자 내지 임차인들에게 각 상가의 면적비율에 따라 안분하여 이를 세대별 냉난방비라는 명목의 관리비로 청구하였다.

마. 또한 이 사건 건물의 주차장은 이 사건 건물의 관리규약상 공용부분으로 규정된 것으로 상가 사용자가 사용하는 주차장과 아파트 및 오피스텔 사용자가 사용하는 주차장이 분리되어 있었고, 이 사건 관리회사는 상가 사용자가 사용하는 주차장에 대한 운영비를 주차수입 등으로 충당하여 왔는데, 2012, 11.경부터 주차수입만으로는 주차장 운영비를 감당하기 어렵게 되자, 주차장 운영비 중 주차수입을 제한 나머지 금액을 이 사건 상가부분 소유자 내지 임차인들에게 각 상가의 면적비율에 따라 안분하여 이를 주차장 운영비라는 명목의 관리비로 청구하였다.

바. 한편 이 사건 관리규약에 의하면, 관리비를 기한 내에 납부하지 아니한 경우 2개월까지는 2%, 3개월부터 4개월까지는 5%, 5개월부터 8개월까지는 10%, 9개월에서 12개월까지는 15%, 1년 초과의 경우 20%의 연체요율에 따라 가산금을 부과하도록 규정하고 있다.

사. 원고는 2009. 11. 1.경 이 사건 건물 중 지하 2층 제비201호(이하 이 사건 점포라고 한다)를 임차하여 I이라는 상호로 식당을 운영하였는데, 그 무렵부터 관리비의 일부 또는 전부를 2~4개월 정도 늦게 납부하기 시작하였다. 또한 원고는 2010. 11.경 이 사건 건물에 설치된 중앙 냉난방 시설로는 이 사건 점포에 대한 냉난방이 충분하지 않다는 이유로 이 사건 점포에 연결된 중앙 냉난방 공급 설비를 차단하고 보일러 등 개별 냉난방을 위한 시설을 설치하였고, 이에 따라 피고가 청구한 관리비 중 세대별 냉난방비는 지급할 의무가 없다고 주장하면서 세대별 냉난방비를 제외한 나머지 관리비만을 지급하였으며, 그 후 2012. 11.경 이후부터는 주차장 운영비에 관하여도 이를 지급할 의무가 없다고 주장하면서 이를 지급하지 아니하였다.

아. 이 사건 관리회사는 원고가 납부한 관리비를 이 사건 관리규약이 정하는 연체료와 세대별 냉난방비를 포함한 관리비 원금에 충당하였고, 그 결과 2013. 6. 20. 기준으로 원고가 2013. 4.분까지의 관리비 중 미납한 금액은 관리비 원금 20,114,810원(세대별 냉난방비가 포함된 금액이다)과 연체료 1,317,720원 등 합계 21,432,530원(=20,114,810원 + 1,317,720원)이었으며, 원고는 2013. 6. 21. 이 사건 관리회사에게 위 금액에 2013. 5. 1.부터 2013. 6. 21.까지의 관리비 7,116,080원(세대별 냉난방비 823,970원, 주차장 운영비 281,328원 포함)을 더한 총합계 28,548,610원(=21,432,530원+7,116,080원)을 납부하였다.

자. 피고는 2013. 8. 2. 회의를 개최하여 이 사건 관리회사가 이 사건 점포의 입주자인 원고에게 부과한 관리비는 모두 정상적으로 부과된 것으로 승인한다는 취지의 결의를 하였고, 다시 피고는 2014. 1. 20. 회의를 개최하여 이 사건 관리회사가 이 사건 상가부분 입주자에게 부과한 주차장 운영비는 정당하게 부과된 것임을 확인하고 이를 승인한다는 취지의 결의를 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2호증, 갑 15호증의 1 내지 3, 갑 16호증의 1, 2, 갑 17, 18호증, 갑 21 내지 23호증, 갑 27호증의 1, 2, 을 1호증, 을 2호증의 1 내지 3, 을 4호증의 1 내지 3, 을 5, 6호증, 을 9호증의 1 내지 4, 을 10호증의 1 내지 4, 을 11 내지 14호증, 을 16호증, 을 19호증, 을 21, 22호증의 각 기재, 제1심 법원의 E 주식회사에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 부당이득반환 청구에 대한 판단

(1) 원고의 주장

원고는, 세대별 냉난방비는 전용부분의 관리비에 해당하는 것으로서 실제 사용수익을 한 경우에만 부과되는 것일 뿐 아니라 원고는 피고에게 중앙 냉난방 시설을 차단하고 개별 냉난방 시설을 운용하는 것에 관하여 사전 양해를 구하였으므로 원고는 중앙 냉난방 공급에 따른 세대별 냉난방비를 부담할 의무가 없고, 주차장 운영비는 부과 근거가 없어 이를 납부할 의무가 없으며, 피고가 2013년 4월분까지의 관리비 및 연체료 미납금이라고 주장한 21,432,530원도 그 산정 근거가 불분명하므로, 피고는 원고에게 위 21,432,520원에 2013. 5. 1.부터 2013. 6. 21.까지의 관리비 중 세대별 냉난방비 823,970원과 주차장 운영비 281,328원을 더한 합계 22,537,828원(=21,432,530원 + 823,970원 + 281,328원)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 주장한다.

(2) 판단

(가) 먼저 원고가 피고에게 세대별 냉난방비를 지급할 의무가 있는지에 관하여 본다.

주택법 제45조 제1항은 '공동주택의 입주자 및 사용자는 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 한다'고, 같은 법 제45조 제2항은 '관리비의 내용 등에 관하여 필요한 사항을 대통령령으로 정한다'고 각 규정하고 있으며, 주택법 시행령 제58조 제1항 및 별표 5는 '난방비'를 일반관리비, 청소비, 소독비, 승강기유지비 등과 함께 관리비의 항목으로 나열하고 있는데, 주택법 시행령 제58조 제1항에 열거된 관리비는 강학상 협의의 관리비로서 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용과 입주자 전체 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 일률적으로 지출하지 않으면 안되는 성격의 비용을 의미한다고 할 것이다.

한편, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제4호는 '공용부분이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항 에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다'고, 같은 법 제3조 제2항은 '제1조 또는 제1조의 2에 규정된 건물부분과 부속의 건물을 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다'고 각 규정하고 있고, 이 사건 관리규약 제3조 제2항, 제3항 및 별표 2, 3은 냉난 방공급시설을 공용부분으로, 다만 전유부분에 설치되어 있는 배관 부분은 전용부분으로 각 규정하고 있다.

위에서 인정한 사실에 앞서 든 각 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 상가부분에 관한 세대별 냉난방비는 공용부분인 중앙 냉난방 시설 가동에 따라 발생한 비용이고, 이 사건 관리회사는 가스공급회사가 이 사건 상가부분에 관한 냉난방비로 부과한 금액을 각 상가의 면적비율에 따라 안분하여 이를 세대별 냉난방비라는 명목의 관리비로 청구한 점, ② 중앙 냉난방 시설을 운영하는 경우의 냉난방비는 집합건물을 통일적으로 유지·관리할 필요가 있어 일률적으로 지출하여야 하는 성격의 비용 즉, 협의의 관리비에 해당하므로 이는 그 개념 자체로 구분소유자 또는 입주자들이 반드시 현실적으로 수익할 것을 전제로 하지는 않는 점, ③ 원고가 이 사건 점포에 연결된 중앙 냉난방 공급 설비를 차단하고 보일러 등 개별 냉난방을 위한 시설을 설치하여 사용하기는 하였으나, 그 과정에서 피고 또는 다른 입주자들 전원의 동의를 얻은 것으로는 보이지 않은 점, ④ 원고가 중앙 냉난방 공급을 받지 아니하고 개별 냉난방을 운용하였다는 이유로 세대별 냉난방비를 지급하지 않아도 된다면, 다른 입주자들도 개별 냉난방 시설을 설치하여 중앙 냉난방 공급에 따른 세대별 냉난방비 납부를 거부하는 상황이 발생하거나 또는 중앙 냉난방 공급에 따른 비용을 개별 냉난방 시설을 설치하지 않은 나머지 입주자들만이 부담하게 되어 이들에게 더 큰 부담을 주게 될 수 있고, 그 결과 집합건물인 이 사건 건물을 통일적으로 유지·관리하기가 어려워 질 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 원고가 피고에게 사전에 통지한 다음 이 사건 점포에 연결된 중앙 냉난방 공급 설비를 차단하고 보일러 등 개별 냉난방 시설을 설치하여 사용하였다는 사정만으로는 원고가 중앙 냉난방 시설에 따른 세대별 냉난방비를 납부할 의무가 없다고 보기 어려우므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(나) 다음으로 원고가 피고에게 주차장 관리비를 지급할 의무가 있는지에 관하여 본다.

살피건대, 앞서 인정하였거나 앞서 든 각 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 건물의 주차장은 관리규약에 공용부분으로 규정되어 있는 점, 이 사건 건물의 상가 주차장과 오피스텔 및 아파트 주차장이 별도로 관리되고 있고, 이 사건 관리회사는 이 사건 건물이 상가 주차장에서 발생한 경비를 각 상가 입주자들에게 각 상가의 면적비율에 따라 안분하여 주차장 운영비라는 명목의 관리비로 청구한 것이어서 그 금액 산정에 합리적인 근거가 있는 점, 피고는 이 사건 건물의 관리규약상 관리비 예산의 확정 등에 관한 권한이 있고, 이에 근거하여 피고는 2013. 8. 2. 및 2014. 1. 20. 입주자대표회의를 개최하여 이 사건 관리회사가 이 사건 상가부분 입주자에게 부과한 주차장 운영비는 정당하게 부과된 것임을 확인하고 이를 승인한다는 취지의 결의를 한 점 등을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 건물의 상가 부분에 관한 주차장 운영비라는 명목의 관리비를 납부할 의무가 없다고 볼 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

(다) 다음으로 원고가 피고에게 관리비 지급 지체에 따른 가산금을 지급할 의무가 있는지에 관하여 살피건대, 앞서 인정사실에서 본 바와 같이 원고는 관리비 지급을 2009. 11.경부터 지체하기 시작하였고, 이에 따라 이 사건 관리규약이 정하는 바에 따른 가산금이 발생한 사실, 이 사건 관리회사는 원고가 지급한 관리비를 관리비 원금과 가산금에 나누어 충당해 온 사실, 이에 따라 2013. 4.분까지의 관리비 중 미납한 금액은 2013. 6. 21. 현재 원금 20,114,810원과 연체료 1,317,720원 등 합계 21,432,530원인 사실이 각 인정되고, 달리 이러한 연체료 계산에 잘못이 있다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

나. 손해배상 청구에 대한 판단

(1) 원고의 주장

원고는, 이 사건 점포에 중앙 냉난방 시설에 의한 냉난방이 원활하지 아니하여 2010. 11.경 개별 냉난방 시설을 설치하였는데, 그 후인 2011. 9.경 이 사건 점포의 외벽으로부터 냉기가 유입된 것이 그 원인인 것으로 확인되었고, 또한 이 사건 건물의 공용부분을 구분소유자 등이 사용·수익하기에 적합한 상태로 보존하고 관리할 의무가 있는 이 사건 관리회사는 수 차례에 걸친 원고의 시정조치 요구에도 불구하고 적절한 조치를 하지 아니한 잘못이 있으며, 이로 인하여 원고는 개별 냉난방 시설비 17,060,000원과 2010. 11.부터 2013. 6. 21.까지의 중앙 냉난방에 따른 세대별 냉난방비 및 연체료 등으로 16,824,640원을 지출하는 등의 손해와 정신적 피해를 입었으므로, 피고는 이 사건 관리회사의 사용자 내지 이 사건 점포와 관련된 공용부분의 공작물의 점유자로서 민법 제756조 제1항 본문 내지 제758조 제1항 본문에 의하여 원고에게 위 손해를 배상할 의무가 있다는 취지의 주장을 하면서, 그 손해의 일부로 개별 냉난방 시설비 17,060,000원과 위자료 5,000,000원 등 합계 22,060,000원을 지급을 구한다.

(2) 판단

(가) 먼저, 피고가 이 사건 관리회사의 사용자로서 민법 제756조 제1항에 기한 사용자책임이 인정되는지에 관하여 본다.

민법 제756조 제1항 본문에서 정한 사용자의 피용자의 불법행위에 대한 손해배상책임은 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자로 하여금 피용자가 제3자에게 가한 손해를 배상하게 하는 것으로서, 사용자와 불법행위자 사이에 사용관계, 즉 사용자가 불법행위자를 실질적으로 지휘·감독하는 관계에 있어야 하고(대법원 1999. 10. 12. 선고 98다62671 판결 참조), 위임의 경우에도 위임인과 수임인 사이에 지휘·감독관계가 있는 경우에 한하여 위임인은 수임인의 불법행위로 인하여 제3자가 손해를 입은 때에 이를 배상할 배상할 의무가 있다(대법원 1998. 4. 28. 선고 96다25500 판결 참조).

이 사건에 관하여 보면, 피고가 이 사건 건물에 대한 관리를 이 사건 관리회사에게 위탁한 사실은 앞서 인정한 바와 같으나, 나아가 이 사건 관리회사가 피고로부터 이 사건 건물의 관리에 관하여 실질적으로 지휘·감독을 받고 있다는 점에 관하여는 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

(나) 다음으로, 피고가 공작물 점유자로서 민법 제758조 제1항에 기하여 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인한 책임이 인정되는 지에 관하여 본다.

민법 제758조 제1항 본문에서 정한 공작물 점유자의 공작물 설치 및 보존의 하자로 인한 손해에 관한 배상책임은, 공작물의 점유자로 하여금 해당 공작물이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못하여 제3자가 입은 손해를 배상하게 하려는 것인데(대법원 2005. 1. 14. 선고 2003다24499 판결 참조), 원고가 주장하는 손해가 이 사건 점포의 공용부분의 안전성의 결여로 인한 것이라는 점을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장 역시 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 각 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 이와 결론을 일부 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 표극창

판사 서정원