2. C.

3. D

4. E

피고 4는 미성년자이므로 법정대리인 친권자 모 B

1. 상고이유 제1점에 관하여 손해배상의 예정액이 부당히 과다한지는 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행과 경제상태 등 모든 사정을 참작하여 판단하여야 한다. 그리고 이 경우 실제 발생할 것으로 예상되는 손해액의 크기를 참작하여 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지를 판단함에 있어서는 실제 손해액을 구체적으로 심리 · 확정할 필요는 없으나 기록상 실제 손해액 또는 예상 손해액을 알 수 있는 경우에는 그 예정액과 대비하여 볼 필요가 있다(대법원 1995. 11. 10. 선고 95다33658 판결, 대법원 2011, 1. 27. 선고 2010다60042 판결 등 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 매매계약은 어느 일방이 계약을 불이행하는 경우 매매대금의 150%에 해당하는 금원을 배상하는 것으로 정하고 있고, 이는 손해배상액의 예정에 해당하는데, 매매대금의 150%는 손해배상의 예정액으로서 부당히 과다하므로 이를 매매대금의 10%로 감액하는 것이 적당하다고 판단하였다.

그런데 원심판결 이유 및 원심이 채택한 증거에 의하면, ①① 피고 B는 원고에게 피고들의 소유인 이 사건 각 부동산뿐만 아니라 그에 인접한 F 등의 소유인 부동산 3필지까지 매매목적물에 포함하여 이 사건 매매계약을 체결하였다가 약정 기일까지 F 등의 매도 동의를 얻지 못하여 결국 매매대금 9억 2,500만 원 상당의 이 사건 각 부동산에 한하여 계약을 이행하게 된 사실, ② 원고는 농지 또는 임야인 이 사건 각 부동산을 전용하여 제조장 등을 건축할 목적으로 이 사건 각 부동산을 매수한 것이었고, 이 사건 매매계약 제1조는 피고 B가 원고의 이러한 계약 목적을 충분히 인식하고 있음을 명시하고 있는 사실, ③ 그런데 그 후 이 사건 각 부동산 중 피고 B의 각 지분이 강제경매절차에서 제3자에게 매각되고 소유권이 이전됨으로써 원고가 계획한 이 사건 각 부동산의 개발은 사실상 불가능해진 사실, ④ 한편 원고는 원심에서 이 사건 매매계약의 이행불능으로 인한 원고의 실제 손해액이 원고가 이 사건 매매계약 체결 후 이 사건 각 부동산의 개발과 관련하여 농지전용부담금, 설계용역대금 등으로 지출한 3억 1,200만 원 상당에 이른다고 주장하며 그 지출 내역에 관한 구체적인 자료를 증거로 제출한 사실 등을 알 수 있다. 통상의 부동산 매매계약에서 매매대금의 10% 정도를 손해배상액으로 예정하는 예가 많기는 하나, 앞서 본 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 매매계약의 이행불능으로 계약이 해제될 경우 원고가 실제로 입게 될 손해의 정도는 원고가 투입할 이 사건 각 부동산의 개발비용 등으로 인하여 다른 부동산 매매계약의 경우에 비해 상대적으로 클 것이 예상되기 때문에 이 사건 매매계약에서 손해배상의 예정액 비율을 일반적인 경우보다 현저히 높게 책정하였다고 볼 여지가 충분하다.

그렇다면, 원심으로서는 기록상 알 수 있는 원고의 실제 손해액 또는 예상 손해액과 이 사건 손해배상의 예정액을 대비해 보는 등의 조치를 취한 후 이 사건 손해배상의 예정액이 부당히 과다한지 또는 그 적당한 감액 범위는 어떠한지를 판단하였어야 한다. 그럼에도 원심이 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약상 채무액에 대한 손해배상의 예정액 비율이 높다는 점만을 들어 이 사건 손해배상의 예정액을 매매대금의 10%로 대폭 감액하였으나, 이러한 원심의 판단에는 손해배상예정액의 감액에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

2. 상고이유 제2점에 관하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고 C이 피고 B에게 이 사건 매매계약을 체결할 대리권을 수여하였음을 인정할 아무런 증거가 없고, 그 판시와 같은 사정만으로는 민법 제125조 또는 제126조의 표현대리가 성립한다고 볼 수도 없다고 판단하였다.

그런데 원심판결 이유 및 원심이 채택한 증거에 의하면, ① 피고 B는 피고 C, D, E의 어머니로서 이 사건 매매계약 체결 당시 피고 C의 인감도장을 가지고 있었던 사실, ②) 피고들은 망 AA으로부터 이 사건 각 부동산을 공동으로 상속하였고, 그 후 피고 C이 그 중 이 사건 제5부동산의 지분을 모두 취득하였던 것인데, 피고 B는 본인의 이름으로, 그리고 피고 C, D, E의 대리인으로 원고와 사이에 이 사건 각 부동산 모두를 매매목적물로 하는 이 사건 매매계약을 체결한 사실, ③ 피고 B는 이 사건 매매계약 체결 직후 원고에게 피고들 명의의 각 토지사용승낙서와 각 인감증명서를 교부한 사실, ④ 한편 피고 B는 2008. 7. 20.경에도 피고 C, D, E을 대리하여 원고의 대표이사 P 등과 사이에 이 사건 각 부동산 등에 관한 매매계약을 체결하였다가 P 등의 채무불이행으로 손해를 입었다고 주장하는 사실 등을 알 수 있다. 이러한 사실관계에 피고 C이 이 사건 매매계약 체결 당시 22세 남짓으로 성년이 된 지 얼마 되지 않았던 점, 피고 B가 이 사건 각 부동산 중 본인과 피고 D, E의 각 지분은 적법한 권한을 가지고 처분하면서 유독 피고 C의 각 지분만은 그의 위임 없이 무단으로 처분할 특별한 동기를 찾기도 어려운 점 등을 더하여 보면, 피고 C은 당초 피고 B에게 자신의 인감도장을 맡겨 이 사건 각 부동산 중 피고 C의 각 지분을 관리하게 하였다고 봄이 상당하고, 피고 C이 당시 어떠한 신분이나 지위에 있었는지에 따라 피고 C이 피고 B에게 위 각 지분의 처분권한까지 위임하였다고 볼 여지가 있으며, 설령 그렇지 않다고 하더라도, 적어도 원고로서는 피고 B에게 피고 C을 대리하여 이 사건 매매계약을 체결할 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 있었다고 볼 수도 있다.

그렇다면, 원심이 이 사건 매매계약 체결 당시 피고 C의 신분이나 지위, 피고 C이 피고 B에게 인감도장을 맡긴 경위 등에 관하여 나아가 살피지 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 피고 C의 대리권 수여 또는 표현대리가 인정되지 아니한다고 판단한 데에는 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나, 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리 · 판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

주심대법관신영철

대법관이상훈

대법관김소영