나. 주택임차인이 그 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득한 자에 대하여 위 주택의 전차인이 위 임차인의 임대 보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 원용할 수 있는지 여부(적극)

나. 주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게되는 것이고 따라서 그로부터 위 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 된다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.

왜냐하면, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 임차권의 대항력은 그 공시방법인 점유와 주민등록의 계속을 그 존속요건으로 하고 있는데( 당원 1987.2.24. 선고 86다카1695 판결 참조) 임대인의 동의가 있는 양수인이나 전차인은 그 점유와 주민등록으로 원래의 임차권에 대한 공시방법에 갈음할 수 있어 그 임대차자체에 대한 공시방법은 계속된다고 보지 못할바 아니고 또 위와 같이 공시방법의 변경에 따른 대항력의 존속을 인정한다 하여 이미 원래의 임대차에 의한 대항을 받고 있는 제3자에게 그 이상의 불이익을 주는 것이 아닌 반면에 위와 같이 해석하는 것이 임차인으로 하여금 양도나 전대에 의한 임차보증금 등의 회수를 용이하게 할 수 있어 주택임차인의 주거생활의 안정을 보호하려고 하는 주택임대차보호법의 취지에도 부합하는 것이기 때문이다.

따라서 원심이 위 그 증거에 의하여 판시 주택에 관하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖추고 있던 임차인인 소외 1이 임대인인 소외 2의 동의를 얻어 그 주택을 피고에게 판시와 같은 내용으로 전대하여 전차인인 피고가 위 소외 1의 퇴거 이전에 주민등록의 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속해 오고있는 사실을 확정한 다음 위 소외 1의 전대에 따른 주민등록의 퇴거와 점유의 이전에 불구하고 그 대항력이 전대이후에도 존속되고 있다고 판단한 것은 정당하고 거기에 주장한 바와 같은 채증법칙을 위배하였거나 주택임대차보호법상의 임차권의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다.

주장은 이유없다.

2. 상고이유 제2, 3점에 대하여,

이와 같이 이 사건 주택의 임차인인 위 소외 1이 이를 피고에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 위 소외 1은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 원고에 대하여 임대보증금 반환청구권에 기한 동시이행 항변권을 행사하여 그 반환을 받을때까지는 위 주택을 적법하게 점유할권리를 갖게되는 것이고, 따라서 그로부터 위 주택을 전차한 피고 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 소외 1이 보증금의 반환을 받을때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게된다 할 것이므로 원심이 이와 같은 취지에서 피고의 위 주택명도 의무와 위 소외 1의 보증금반환청구권이 동시이행관계에 있는 것으로 판단한 것은 정당하고 거기에 주장하는 바와 같은 주택임대차 및 전대차관계에 있어서의 동시이행에 관한 법리나 전차인의 건물명도 의무에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 주장은 이유 없다.

3. 상고이유 제6점에 대하여,

비록 소외 2가 이사건 주택을 양수하고서도 이를 위 소외 1에게 임대한 후에 위 주택에 대한 이전등기를 마쳤다 하더라도 위 소외 1에 대한 임대는그 주택을 적법하게 관리처분할 수 있는 권원에 의하여 한 것이라고 추인하지 못할바 아니므로 원심이 위 주택을 임대할때 임대인인 위 소외 2에게 그 주택을 소유권이 있었느냐의 여부에까지 심리하지 아니하였다 하여 위 임대차계약이 적법하다고 본 원심의 판단을 달리할 수는 없다 하겠다. 주장은 이유없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 원고의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.