가. 청구인은 부동산매매업자로서 2008년 충청남도 OOO일원의 토지 15필지 52,623㎡와 2009년 충청남도 OOO일원의 토지 94필지 98,706㎡를 양도한 후, 2008년 및 2009년의 총수입금액인 OOO에 대하여 종합소득세를 각 확정신고를 하였다.

2012년 8월 국세청의 OOO국세청에 대한 종합감사시 청구인이 비교과세대상자임에도 당초 2008년 및 2009년 종합소득세 과세표준 확정신고시 「소득세법」 제97조에 열거되지 않은 복리후생비 등과 국세청 예규(법규과-93, 2011.1.28.)에서 불공제대상으로 규정한 판매수당 등을 필요경비로 계상하여 종합소득세 과세표준을 과소신고하였음을 지적하였다.

나. 처분청은 이에 따라 2013.7.13. 청구인에게 2008년 귀속 종합소득세 OOO원을 각 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청이 필요경비를 부인한 2008년 OOO원(판매비와 관리비 전부) 및 2009년 OOO 중 부동산 취득시 기타 부대비용에 해당하는 2008년 OOO원(이하 “쟁점경비1”이라 한다)과 부동산 양도비용에 해당하는 2008년 OOO원(이하 “쟁점경비2”라 한다)을 아래와 같은 이유로 필요경비에 산입하여야 한다.

(가) 청구인의 부동산 매수절차는 부동산 매매경험이 많은 사람들과 사전에 토지 등 매수를 수행하는 용역계약을 체결하고, 이러한 매수용역수행자(이하 “매수모집인”이라 한다)들은 전망이 좋은 토지를 분석 및 물색하여 청구인에게 토지 매수를 권유하였으며, 이러한 토지들을 매수경험이 많은 사람에게 사전 답사 및 분석 등을 의뢰하는 용역계약을 체결하고 용역수행자(이하 “사전답사자”라 한다)들의 해당토지 답사 후, 청구인은 매수모집인에게 매수할 토지의 매수가격 가이드라인을 제시하고, 매수모집인은 매도인과 협상을 하며, 그 결과에 따라 매매계약을 체결하고, 청구인은 해당토지를 매입 후 매도하기 쉽게 분할 등에 경험이 많은 사람들과 용역계약을 체결하고 업무를 수행하였으며, 청구인은 토지 매입시 매수모집인, 사전답사자, 토지분할 등의 용역 제공자들의 도움을 받으면서 매수모집인들에게 사전 약정한 보수OOO를 지급하였고, 사전답사자 및 분할 등 용역제공자들에게도 보수를 해당토지 판매시 지급하였다.

쟁점경비1은 부동산 취득시에 제공되는 여러 가지 용역에 대한 비용으로 부동산 취득에 소요되는 부대비용에 해당되므로 지급시기와 무관하게 해당토지의 취득가액(상품)에 포함되어야 하나( 「소득세법 시행령」 제89조 제1항 제1호 및 제3호) 그 보수의 지급시기가 판매시점이다 보니 청구인이 손익계산서의 판매비와 관리비 계정인 지급수수료 등으로 잘못 기장하였으나 쟁점경비1을 받은 사람들에게 사업소득세를 원천징수(소득금액의 3%) 하였다.

「소득세법」 등 관련 규정과 예규, 판례 등에서 취득시 지급한 중개수수료, 자본적 지출액, 용도변경 등 이용편의를 위하여 지출한 비용은 취득시 부대비용으로 취득가액에 포함되어 양도시 필요경비로 산입하고 있는바, 청구인이 부동산매매업을 하면서 토지매입시 매도자를 소개하는 용역을 제공한 사람에게 지급한 경비는 취득시 부동산 중개수수료로 보아야 하고, 매입한 토지의 분할 등 용역을 제공한 사람에게 지급한 경비는 자본적 지출액 또는 양도자산의 용도변경 및 이용편의를 위하여 지출한 비용에 해당하므로 쟁점경비1은 필요경비에 산입되어야 한다.

(나) 청구인이 부동산을 매도하는 절차를 보면, 부동산 매수인을 모집하는 모집인(이하 “매수자모집인”이라 한다)은 청구인과 사전 용역계약(토지 매도금액의 10%)을 체결하고 매수자를 물색하였으며, 청구인이 해당토지의 매도가격 가이드라인을 매수자모집인에게 제시하고, 매수자모집인은 매수인과 협상하여 그 결과에 따라 청구인은 매수인과 부동산매매계약을 체결한 후, 해당토지 판매시에 매수자모집인들에게 토지매도금액의 10%를 보수(RT)로 지급하고 사업소득세를 원천징수(수입금액의 3%)하였다.

「소득세법」 등 관련 규정과 예규, 판례와 같이 양도소득 산정시 중개수수료 등 양도비용은 양도비로 필요경비에 산입하고 있는바, 토지 매도시 매수자모집인들에게 지급한 쟁점경비2는 부동산 판매시 지급한 일종의 중개수수료로 양도비용에 해당하므로 쟁점경비2를 필요경비에 산입하여야 한다.

(2) 처분청이 쟁점경비1·2 외에 필요경비를 부인한 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 청구인이 2009년 귀속 종합소득세 신고시 청구인의 2009년 귀속 인적용역 사업소득으로 원천징수한 후 사업소득 총수입금액에 합산하여 신고한 금액이다.

처분청은 이 건 이전의 세무조사에서 쟁점금액을 포함한 인적용역수입금액을 근로소득으로 보아 2009년 귀속 종합소득세를 경정하였는바, 쟁점금액을 청구인의 부동산매매업의 필요경비에서 제외하는 대신 근로소득 과세표준에서 차감하여 2009년 귀속 종합소득세를 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 부동산매매업자로 동종업종의 법인 ㈜OOO을 운영하고 있고, 2008년 및 2009년 쟁점경비1·2가 토지의 매입, 매도 및 분석에 관련한 용역을 제공한 사람들에게 소정의 수수료를 제공한 것이고 이에 대해 사업소득 원천징수를 마쳤으므로 부동산 중개수수료 성격에 해당하여 양도자산의 필요경비로 공제해야 한다고 주장하나,

청구인은 토지 등을 매수하여 이를 여러 필지로 분할하고 다수의 텔레마케터 등을 고용하여 전화 등으로 홍보하여 판매하는 부동산매매업자(일명 기획부동산업자)로서, 청구인이 국세청에 제출한 2008년과 2009년의 사업소득지급명세서상 소득자의 90% 이상이 청구인이 운영하는 부동산매매업 법인 ㈜OOO의 업무관계자(텔레마케터)와 일치하며, 2008년에 청구인의 배우자 OOO에게 OOO원을 지급하였다고 신고한 점으로 보아 실제로 사업소득지급명세서상의 소득자들에게 쟁점경비1·2를 지급했는지 신뢰할 수 없고, 청구인은 부동산을 소개해 준 현지주민들에게 소정의 수수료를 지급하였다고 주장하나, 청구인의 종합소득세 신고시 제출한 손익계산서를 보면 급여지급액은 전혀 없고 복리후생비, 여비, 차량유지비 등 직원관련 비용이 계상되어 있으며, 소득자 1인당 지급금액이 OOO원에 이르는 고액소득자가 70%이상을 차지하고, 소득자의 주소지 90% 이상이 대전과 서울지역 등인 것으로 볼 때 현지주민에게 부동산 매입시 수수료 명목으로 지급한 중개비용이라기보다는 청구인이 운영하는 법인에 고용된 텔레마케터에게 지급한 판매수당으로 보이므로 쟁점경비1·2는 「소득세법」 제97조에서 규정하는 양도소득의 열거된 필요경비에 해당하지 않으며, 동일한 텔레마케터에 대한 사업소득지급명세서를 ㈜OOO과 청구인이 중복하여 제출한 점은 신뢰하기 어려워 당초 처분은 정당하다.

(2) 처분청은 세무조사시 청구인 개인의 인적용역 수입금액 OOO원을 근로소득으로 보아 청구인의 2009년 귀속 종합소득세 경정시 사업소득에서 근로소득으로 소득분류를 변경하여 경정하였으며, 또한 동 금액을 청구인의 부동산매매업의 필요경비에서 부인하였으므로 이는 이중과세의 결과를 초래한 것이어서 청구인의 주장에 이유 있으므로 시정하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 토지의 매입 및 양도와 관련된 용역대가로 지급하였다는 쟁점경비1·2를 양도자산의 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

② 청구인이 지급받은 금액 OOO원을 근로소득 과세표준에서 제외할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제55조 [세율] ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

제64조 [부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례] ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의7까지 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다.

1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

가. 주택등매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

제97조 [양도소득의 필요경비계산] ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제104조 [양도소득세의 세율] ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산

제55조 제1항에 따른 세율

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

양도소득과세표준의 100분의 40

2의2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

양도소득과세표준의 100분의 50

2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지

양도소득과세표준의 100분의 60

(2) 소득세법 시행령

제89조 [자산의 취득가액등] ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

제122조 [부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례] ② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.

1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비

2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 2008년 및 2009년 토지매입부대비용(OT)과 토지 양도비용(RT)을 지급하고 원천징수이행상황신고서에 원천징수하여 사업소득세를 신고·납부하는 한편 필요경비에 산입하였으나, 처분청은 아래 <표1>과 같이 이를 필요경비로 인정하지 아니하고 2008년 및 2009년 귀속 종합소득세를 각 경정한 것으로 나타난다.

(나) 처분청이 조사한 내용은 아래와 같이 나타난다.

1) 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 2008년 및 2009년 사업소득지급조서에 청구인과 청구인이 운영한 법인 ㈜OOO의 사업소득명세서상의 소득자(텔레마케터 등)들이 거의 동일한 것으로 나타나며, 청구인의 배우자 OOO이 사업소득지급명세서에 포함OOO되어 있다.

2) 청구인이 제출한 사업소득지급명세서상 소득자의 1인당 지급금액은 최소 OOO원으로 고액소득자가 70%에 이르고, 소득자의 주소지는 아래 <표2>와 같이 대부분 대전과 서울지역으로 나타난다.

3) 처분청은 부동산매매업을 경영하는 거주자의 종합소득 산출세액을 계산함에 있어 「소득세법」 제64조 제1항 제2호가 적용되는 경우, 해당 거주자가 고용한 판매원에게 부동산 판매와 관련하여 지급한 판매수당과 기본수당은 주택 등 매매차익 계산시 양도자산의 필요경비에 해당하지 아니한다는 국세청 예규(법규과-93, 2011.1.28.)에 따라 쟁점경비1·2를 필요경비 부인한 것으로 나타난다.

(다) 청구인은 쟁점경비1·2에 대하여 부동산 취득 및 양도와 관련된 비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다고 아래와 같이 주장한다.

1) 인적용역 제공은 근로소득과 달리 여러 거래처에 제공될 수 있는 것이며, 이 건 이전에 OOO과 청구인의 부동산매매업에 대한 세무조사를 동시에 시행하여 쟁점경비1·2에 대하여 OOO국세청장의 검증을 받은 것이다.

2) OOO은 청구인의 배우자이나 부동산매매 전문가로서 청구인의 사업에 인적용역을 제공하여 이에 대한 대가로 지급한 것이며, 사업소득금액 산정에 있어 부부간 합산을 하지 않은 이상 필요경비를 부인할 수 없으며, OOO국세청장은 이 건 이전조사에서 OOO이 위 지급받은 금액 모두를 사업소득으로 신고한 데 대하여, 이를 근로소득으로 보아 세금을 추징하였는바, 지급된 소득은 실제 지급하였다고 보아 과세하고 그에 상응하는 필요경비는 실제 지급하지 아니하였다고 보아 부인하는 것은 사리에 맞지 아니한다.

3) 처분청이 지적한 복리후생비, 여비 등은 이미 필요경비 부인되어 종합소득세 과세시 양도소득세 과세표준에 포함되었다.

4) 청구인의 부동산을 구입하는 사람은 자금력이 있는 서울 및 대전 등의 도시지역에 거주하므로 이를 모집하는 용역수행자들도 대도시 지역에 근무하는 사람들이 대부분이고, 청구인이 토지를 구입하는 경우, 토지 흥정에 도움을 주는 일부는 현지 주민일 것이나 부동산 등기, 토지분할 등의 전문용역을 제공하는 사람은 대전지역 등지에 거주하는 것이며, 청구인이 운영하는 부동산 법인의 텔레마케터가 청구인의 부동산 매매에 인적용역을 제공하였다면 그들에게 보수를 지급하였다고 하여 필요경비를 부인할 사유는 아니다.

(라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점경비1·2를 부동산의 취득 및 양도와 관련하여 지급한 비용이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인과 같이 부동산매매업자로서 「소득세법」 제64조 제1항 제2호의 세액계산 특례가 적용되는 경우에 거주자가 고용한 판매원에게 부동산 판매와 관련하여 지급한 판매수당 등은 주택 등 매매차익 계산시 양도자산의 필요경비에 해당하지 아니하는 것(조심 2014중3654, 2014.12.30, 같은 뜻임)인바, 청구인이 지급한 쟁점경비1·2는 그 소득자가 청구인이 설립한 부동산매매업 법인의 텔레마케터들과 거의 동일하게 나타나고 있어 중복하여 경비로 계상된 것으로 볼 수 있는 점, 실제 텔레마케터 등에게 판매수당으로 지급한 것으로 보더라도 「소득세법」에서 규정한 필요경비로 보기 어려운 점, 청구인이 매입한 토지의 매수 및 분할, 등기 등의 용역제공자에게 지급하였다는 경비는 실제 지급하였다는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 부동산 매매차익 계산시 쟁점경비1·2를 필요경비로 공제하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점금액을 지급받은 것으로 하여 사업소득으로 신고하면서 필요경비에 산입하였으나, 처분청은 쟁점금액의 소득구분을 근로소득으로 경정한 후 다시 부동산매매업에 대한 필요경비를 부인한 당초 처분을 이중과세로 보아 2009년 귀속 근로소득 OOO원을 2015.1.27. 종합소득세 과세표준에서 제외하여 감액경정하였음이 처분청이 제시한 2009년 귀속 종합소득세 경정결의서에 나타나는바, 쟁점금액에 대하여는 심리일 현재 불복대상이 되는 처분이 없으므로 이에 대한 청구를 각하하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 부적법하거나 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과같이 결정한다.