가. 청구법인은 2010.9.1. 개업하여 현재까지 부동산매매업을 영위하고 있는 법인으로, 2016.12.21. OOO 주식회사로부터 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다) 385호를 OOO원에 경락받았고, 2017.10.18. OOO(이하 “분양대행업체들”이라 한다)와 쟁점아파트 분양대행계약을 체결하였으며, 종업원 등이 매입자를 소개하는 경우에도 분양대행업체들과 같은 조건으로 분양수수료를 지급하기로 하였다.

나. 청구법인은 2017사업연도에 쟁점아파트 53호, 2018사업연도에 쟁점아파트 51호(양도한 쟁점아파트 104호를 이하 “쟁점양도아파트”라 한다)를 분양하면서 분양대행업체들에게 2017사업연도에 OOO원(합계 OOO원을 이하 “쟁점분양대행수수료”라 한다)을 지급하였고, 종업원 등에게 2017사업연도에 OOO원, 2018사업연도에 OOO원(합계 OOO원을 이하 “쟁점분양대행용역료”라 한다)을 지급한 후 이를 각 사업연도의 손금에 계상하였다.

다. 청구법인은 쟁점분양대행수수료 및 쟁점분양대행용역료를 장부가액에 가산하지 않는 등 쟁점양도아파트에 관한 양도차익이 잘못 계산되었다는 이유로 2019.6.21. 처분청에 2017사업연도 법인세 OOO원과 2018사업연도 법인세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였다.

라. 처분청은 쟁점분양대행수수료와 쟁점분양대행용역료는 쟁점양도아파트의 장부가액에 해당하지 않는다는 이유로 2019.7.12. 이를 거부하였다.

마. 청구법인은 이에 불복하여 2019.10.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 2009.2.12. 준공되어 OOO 주식회사의 종업원 기숙사로 사용되던 쟁점아파트 385호를 분양매매를 목적으로 2016.12.21. OOO 주식회사로부터 경락받아 분양하던 중 조선산업 경기의 침체로 인한 OOO 주식회사의 구조조정에 따라 분양이 부진하여 부득이 분양대행업체들과 분양대행계약을 체결하게 되었다.

(2) 쟁점아파트는 청구법인 매입 당시 이미 준공된 지 7년 10개월이 지나 이를 사고자 하는 매입자는 내부 인테리어 공사 등을 필연적으로 요구하였으므로 청구법인은 쟁점분양대행업체가 책임지고 매입자의 요구사항을 해결하는 조건으로 고율의 분양대행수수료 지급을 약정하게 되었다.

(3) 「법인세법」제55조의2 제6항은 토지등 양도소득을 토지등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 뺀 금액으로 규정하면서 토지등의 장부가액의 계산 방법을 구체적으로 정한 바가 없는바, 부득이 「소득세법」상 양도소득세의 양도차익 계산에 관한 구체적인 개별 규정을 참고ㆍ준용한다면, 쟁점분양대행수수료와 쟁점분양대행용역료는 재고자산인 쟁점양도아파트의 개별 비용으로 토지등 양도가액에서 공제하는 “세무계산상 장부가액”에 해당함이 명백하다.

(4) 부동산매매업을 영위하는 법인의 세무상 재고자산 장부가액은 「법인세법」상 개별법에 의해 평가하도록 규정하고 있으므로 쟁점양도아파트 양도 당시 세무상 장부가액에는 매입원가에 부대비용으로 지급한 쟁점분양대행수수료와 쟁점분양대행용역료를 개별적인 원가로서 가산해야 한다.

(5) 대법원 2015.3.12. 선고 2014두14198 판결에서도 역세권 개발지의 전ㆍ답 등을 매입하여 상가 등의 신축부지 용도로 판매하는 부동산매매업자인 원고가 판매사원들로 하여금 불특정 다수인을 상대로 판매대상 토지의 입지조건, 개발가능성 및 매매조건 등을 설명하고 매수를 유도하는 등의 판매업무를 수행하게 한 다음 그 대가로 기본용역료와 수당, 시상금을 지급한 사실 등을 인정한 다음, 이러한 기본용역료 등은 원고의 부동산매매업을 위하여 필수적으로 소요되는 비용으로서 토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비에 해당하므로, 구 「소득세법」제64조 제1항 제2호 가목에서 규정한 ‘주택 또는 토지의 매매차익’에 대한 세액을 산출할 때에 필요경비로서 공제되어야 한다고 판단한 바 있다.

나. 처분청 의견

(1) 「법인세법」제55조의2는 법인의 각사업연도소득금액에 대한 법인세 외에 일정요건에 해당하는 비사업용 토지 등의 양도에 따른 매매차익에 대하여 추가로 법인세를 부과하는 규정으로 같은 조 제6항에서는 토지등 양도소득을 그 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 뺀 금액으로 규정하고 있으며, 국세청 예규 서면2팀-2192(2005.12.28.)에 의하면, 「법인세법」제55조의2 제6항의 장부가액은 취득가액에서 감가상각충당금을 공제한 금액이라고 규정하고 있다.

(2) 따라서 청구법인이 각사업연도소득금액에서 이미 공제한 쟁점분양대행수수료와 쟁점분양대행용역료 등에 대해서는 토지등 양도소득에서 공제하지 않는 것으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점분양대행수수료와 쟁점분양대행용역료를 「법인세법」상 토지등 양도소득에서 공제하는 장부가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 법인세법

제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 "별장"이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.

⑥ 토지등 양도소득은 토지등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 뺀 금액으로 한다. (이하 생략)

(2) 법인세법 시행령 (2017.2.3. 대통령령 제27828호로 개정되기 전의 것)

제92조의2【토지등양도소득에 대한 과세특례】② 법 제55조의2 제1항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (각 호 생략)

(3) 소득세법 (2018.12.31. 법률 제16104호로 일부 개정되기 전의 것)

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(4) 소득세법 시행령

제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조【양도자산의 필요경비】⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 주식회사 OOO가 2017.10.18. 체결한 분양대행계약서의 주요 내용은 아래와 같다.

(2) 청구법인이 제출한 판매명세서와 세금계산서에 의하면, 청구법인은 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점분양대행수수료를 분양대행업체들에게 지급하고, 전자세금계산서를 수취한 사실이 확인된다.

＜표1＞ 쟁점분양대행수수료 상세 내역

(3) 청구법인이 제출한 지급명세서에 의하면, 청구법인은 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점분양대행용역료를 권지미 등에게 지급하고, 사업소득을 원천징수한 사실이 확인된다.

＜표2＞ 쟁점분양대행용역료 상세 내역

(4) 청구법인이 제출한 손익계산서와 계정별원장에 의하면, 청구법인은 쟁점분양대행수수료를 판매수수료로, 쟁점분양대행용역료를 분양대행용역비로 비용 계상한 사실이 확인된다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 「법인세법」상 ‘장부가액’의 계산방법을 구체적으로 정한 바 없으므로 「소득세법」상 양도소득세의 양도차익 계산에 관한 구체적인 개별 규정을 참고․준용하면, 쟁점분양대행수수료와 쟁점분양대행용역료는 쟁점양도아파트를 양도하기 위해 지출하는 비용으로서 토지 등 양도가액에서 공제하는 장부가액에 가산해야 한다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 않는 점(대법원 1994.2.22. 선고 92누18603 판결 등 참조), 「법인세법」제55조의2 제6항은 “토지등 양도소득은 토지등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감한 금액으로 한다.”고 규정하고 있고, ‘장부가액’이란, 회계상의 장부가액이 아니라 세무회계에 따라 수정된 장부상 평가가액을 의미하는 것으로서 자산의 취득가액에 자본적 지출․자산평가증 등을 가산하고, 감가상각․평가손실 등을 차감한 당해 자산의 장부상 대차잔액을 의미하는바, 판매수수료와 같이 ‘자산을 양도하기 위해 지출하는 비용’은 일반적으로 자산과 관련한 자본적 지출로 보기 어려우므로 장부가액에 포함되지 아니하며 양도가액에서 차감될 수 없는 점(대법원 2013.5.23. 선고 2010두28601 판결 참조) 등을 종합하면, 쟁점분양대행수수료와 쟁점분양대행용역료는 ‘자산을 양도하기 위해 지출하는 비용’으로서 처분청이 이를 장부가액에 포함되지 아니하는 것으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.