[2] 임대주택의 일부 또는 전부가 분양 전환된 경우, 임대사업자가 구 주택건설촉진법에 의한 관리주체로서 분양 세대에게서 특별수선충당금을 징수·적립할 의무를 부담하는지 여부(적극) 및 이 경우 임대사업자가 특별수선충당금을 실제로 적립하지 않았더라도 이를 인계할 의무를 부담하는지 여부(소극)

1. 상고이유 제1점에 대하여

원심은, 구 임대주택법(1996. 12. 30. 법률 제5228호로 일부 개정된 것) 부칙 제2조는 ‘ 제17조의2 의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 주택건설촉진법 제33조 제1항 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설하는 임대주택부터 적용한다’고 규정하고 있고, 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 ‘주택법’으로 전부 개정되기 전의 것) 제33조 제1항 에 의하면 사업계획의 승인이나 사업계획의 변경승인이나 그 실질에는 큰 차이가 없으므로, 구 임대주택법 부칙 제2조의 ‘사업계획승인’에는 구 주택건설촉진법 제33조 제1항 전문의 사업계획승인과 같은 항 후문의 사업계획변경 승인이 포함된다고 보아야 한다고 전제하고, 피고가 구 임대주택법이 시행되기 전인 1995. 3. 31. 일반아파트를 건설하는 사업에 관하여 구 주택건설촉진법 제33조 에 따라 주택건설사업계획 승인을 받았지만, 특별수선충당금 적립 및 인계의무에 관한 규정인 제17조의2 가 신설된 구 임대주택법이 시행된 이후인 1997. 11. 7. 위 아파트 838세대 중 827세대를 공공임대주택으로 건설하기로 하는 내용으로 주택건설사업계획 변경승인을 받았으므로, 이 사건 아파트에 관한 특별수선충당금 적립에 관하여는 구 임대주택법 제17조의2 가 적용된다고 판단하였다.

관련 규정과 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 구 임대주택법 부칙 제2항에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

임대사업자가 임대주택법에 의하여 적립할 의무를 부담하는 특별수선충당금은 그 임대사업자가 사업주체로서 실제로 적립했는지 여부와 상관없이 임대주택법령에서 정한 기준에 따라 산정된 금액을 분양 전환 후 입주자대표회의에 인계하여야 한다 ( 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다1573 판결 참조).

원심은, 피고가 특별수선충당금을 적립한 바 없다고 하더라도 그로 인하여 특별수선충당금 인계의무의 이행이 불가능하게 되었다고 볼 수는 없다고 판단하였는바, 이는 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 특별수선충당금 인계의무에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

3. 상고이유 제3점에 대하여

원심은, 구 임대주택법이 규정하고 있는 임대사업자의 특별수선충당금은 임대주택 장기수선유지계획의 실시에 대비하고 건물의 노후화를 방지함으로써 국민주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자에 의하여 의무적으로 적립되어야 하는 것이므로, 원고와 피고가 관리업무에 관한 인계·인수를 할 때 이 사건 아파트의 인수 후 발생하는 수선유지비 및 법령 제정 또는 개폐로 인하여 추가 소요되는 시설투자비는 입주자 부담으로 하기로 하는 내용의 합의를 하였다고 하더라도 그러한 사정만으로는 피고가 관리주체로서 법률상 당연히 부담하던 특별수선충당금의 징수·적립의무 및 이를 전제로 하는 인계의무가 원고의 특별수선충당금에 관한 권리 포기 등으로 인하여 소멸하였다고 볼 수는 없다고 판단하였다.

관련 법리와 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 특별수선충당금 인계의무에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

4. 상고이유 제4점에 대하여

원심은, 피고의 원고에 대한 특별수선충당금 적립 및 인계의무는 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정이 피고로 하여금 부담하도록 하고 있는 법정채무이고, 아파트 입주자대표회의가 임대사업자에 대하여 특별수선충당금을 청구하는 경우 상거래 관계와 같은 정도로 신속하게 해결할 필요성이 있다고 볼 만한 합리적인 근거도 없는 점 등 그 판시와 같은 사정에 비추어 보면, 원고의 피고에 대한 특별수선충당금채권의 소멸시효기간은 민법 제162조 제1항 이 정하고 있는 10년으로 보아야 한다고 판단하였다.

관련 법리와 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 특별수선충당금의 인계의무의 소멸시효기간에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

5. 상고이유 제5점에 대하여

가. 원심은, 구 주택건설촉진법 제38조의2 에 의하면 관리주체는 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 입주자로부터 징수하여 적립하여야 하고, 같은 법 제3조 제4호 , 제5호 에 의하면 관리주체에는 관리업무를 인계하기 전의 임대주택법에 의한 임대사업자도 포함되는 점 등 그 판시와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고는 이 사건 아파트의 사용검사 후 1년이 경과한 1999. 5. 14.부터 원고에게 현실적으로 관리업무를 인계하기 전날인 2003. 12. 30.까지 특별수선충당금을 적립하여 원고에게 인계할 의무가 있다고 보아, 분양전환 시점이 특별수선충당금 적립의 종기라는 피고의 주장을 배척하였다.

나. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

(1) 임대사업자는 임대주택이 분양 전환되기 전에는 구 임대주택법에 의한 특별수선충당금을 적립해야 할 의무를 부담하나, 임대주택의 일부 또는 전부가 분양 전환된 경우에는 그때부터 구 주택건설촉진법에 의한 관리주체로서 분양 세대로부터 특별수선충당금을 징수·적립할 의무를 부담하고, 구 임대주택법에 의한 특별수선충당금은 임대사업자가 사업주체로서 실제로 적립했는지 여부와 상관없이 임대주택법령에서 정한 기준에 따라 산정된 금액을 분양 전환 후 입주자대표회의에 인계할 의무를 부담하는 것과 달리, 구 주택건설촉진법에 의한 특별수선충당금은 임대사업자가 세대 소유자 또는 입주자대표회의를 대신하는 관리주체로서 이를 징수·적립하는 것에 불과하므로 실제로 적립한 돈이 있어야만 이를 인계할 의무를 부담한다고 할 것이다 ( 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다1573 판결 참조).

(2) 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 피고는 2003. 7.경 이 사건 아파트를 공공임대주택에서 소유 가능한 일반주택으로 분양 전환한 사실, 원고는 위 분양 전환에 따라 이 사건 아파트에 입주한 사람들이 아파트의 관리를 위하여 임대주택법에 근거하여 구성한 단체로서 2003. 12. 31. 피고로부터 이 사건 아파트에 관한 관리업무를 인계받은 사실, 피고가 특별수선충당금으로 적립한 자금은 없는 사실을 알 수 있다.

이러한 사실들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고로서는 2003. 7.경 이 사건 아파트가 분양 전환된 이후로는 구 임대주택법이 아니라 구 주택건설촉진법에 따라 임대사업자가 아니라 입주자대표회의를 대신하는 관리주체로서 특별수선충당금을 징수·적립하여야 하지만 특별수선충당금으로 적립한 자금이 없으므로 2003. 7.경 분양 전환된 이후의 특별수선충당금을 원고에게 인계할 의무는 없다고 봄이 상당하다.

(3) 그럼에도 원심은 이 사건 아파트의 분양전환이 완료된 이후에도 피고가 원고에게 관리권을 인계할 때까지는 여전히 특별수선충당금을 징수하여 적립할 의무가 있다는 이유로 피고의 주장을 배척하였으므로, 이러한 원심판단에는 특별수선충당금 적립의무의 종기에 관한 법리를 오해하였거나 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

6. 상고이유 제6점에 대하여

특별수선충당금 산정의 기준이 되는 ‘주택공급면적’은 전유면적과 공용면적을 모두 포함하는 것이므로( 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다101312 판결 참조), 원심이 피고가 징수·적립하여야 하는 특별수선충당금 산정의 기준으로 주택공급면적을 이 사건 아파트의 전유면적과 공유면적을 모두 포함한 74,054.82㎡로 본 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 특별수선충당금 산정의 기준이 되는 주택의 면적에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

7. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.