[2] 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권의 실행으로 주택이 일괄경매된 경우, 주택 임차인이 토지 부분의 경락대금에서도 소액보증금을 우선변제 받을 수 있는지 여부(적극)

[2] 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권 실행으로 주택이 함께 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있는 점 및 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 근저당권자가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 점에 비추어 새로 건립된 주택의 소액임차인에게 대지 부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정하여야 한다.

대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결(공1993하, 2754)

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1, 2(을 제5, 6호증과 같다), 갑 제3호증의 1 내지 7, 갑 제4, 5호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2, 3, 4호증의 각 1 내지 3의 각 기재에 변론의 전취지를 보태어 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가. 피고는 1990. 2. 10. 소외 소천산업 주식회사에 대한 대출금채권을 담보하기 위하여 위 회사가 소유하던 서울 마포구 망원동 477의 21 대 241㎡ 및 그 지상의 벽돌조 시멘트기와지붕 2층 주택(1층 77.69㎡, 2층 33.12㎡, 지하층 9.26㎡)을 공동담보물로 하여 채권최고액을 금 300,000,000원으로 하는 근저당권설정등기를 경료하였고, 그 후 1991. 6. 12. 위 회사가 위 토지 및 주택을 소외 김성희에게 매도하였는데, 위 김성희는 같은 해 7. 12. 위 토지에 대하여 소유권이전등기를 경료하고, 위 주택은 그 무렵 멸실시킨 후 그 곳에 철근콘크리트 벽돌조 평슬래브 3층 다세대주택(1층 135.54㎡, 2층 135.54㎡, 3층 116.10㎡, 지층 40.60㎡)을 건축하여 같은 해 12. 30. 그 소유권보존등기를 경료하였고, 이 때 위 토지는 위 다세대주택의 대지권의 목적인 토지로 편입되었다.

나. 원고는 1994. 1. 26. 위 김성희로부터 위 다세대주택 중 2층 201호 44.52㎡(그 대지권은 위 토지 중 241분지 26.71지분인데, 위 토지 전체에 관하여 피고의 근저당권설정등기가 이미 경료되어 있었던 관계로 위 대지권의 표시부분 등기란에 별도 등기 있음이 기재되어 있었다.)에 관하여 채권최고액을 30,000,000원으로 한 근저당권을 설정받았는데, 그 피담보채권을 변제받지 못하게 되자 1997. 1.경 위 근저당권의 실행을 위한 경매를 신청하여 같은 해 1. 20. 서울지방법원 서부지원 97타경1811호로 경매개시결정이 내려지고 경매절차가 진행되었다.

다. 한편 위 김성희는 위 다세대주택 201호 내의 각 방1칸씩을 1992. 8. 6. 소외 정인종에게 임대차보증금 15,000,000원으로 하여, 1992. 8. 27. 소외 김창주에게 임대차보증금 12,000,000원으로 하여, 1992. 10. 5. 소외 양옥렬에게 임대차보증금 11,000,000원으로 하여 각 임대하였고, 위 임차인들은 위 각 임대차계약 체결 직후 임차한 부분을 인도받아 거주하면서 위 정인종은 1993. 1. 18., 위 김창주는 1994. 7. 13., 위 양옥렬은 1994. 7. 18. 각 전입신고를 마쳤는데, 위와 같이 경매가 진행되자 위 임차인들은 위 각 임대차보증금을 우선변제받기 위하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인으로서 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 하였다(위 임차인들을 이하 이 사건 임차인들이라고 한다).

라. 위 다세대주택 201호의 가액은 대지권 부분이 30,000,000원, 건물 부분이 35,000,000원, 합계 금 65,000,000원으로 감정평가되었고, 이를 기초로 입찰을 실시한 결과 1997. 8. 28. 소외 정인종에게 금 42,000,000원에 낙찰되었는데, 경매법원은 1997. 10. 15. 위 경락대금에서 집행비용 등을 공제한 후의 배당할 금액 40,256,959원 중 대지권부분 해당액 18,580,135원(40,256,959원×30,000,000원 / 65,000,000원)을 피고에게 배당하고, 건물부분 해당액 21,676,824원(40,256,959원×35,000,000원 / 65,000,000원) 중 위 총 배당할 금액의 2분의 1인 20,128,479원을 이 사건 임차인들에게 안분하여 각 6,709,493원씩 배당한 후, 그 잔액 1,548,345원(21,676,824원－20,128,479원)을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 작성하였다.

2. 배당순위 및 배당액에 대한 판단

원고는, 위 총 배당할 금액에서 그 2분의 1인 금 20,128,479원을 먼저 이 사건 임차인들에게 배당하고 나머지 20,128,480원을 원고와 피고에게 위 건물 및 대지권 부분의 가액비율에 따라 분할하여 배당하여야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고는 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하지 아니하므로 대지권부분의 배당금액에서는 우선변제받을 수 없다고 다투는 바, 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제받을 소액임차인에 해당하는지의 여부 및 다음으로 그들이 위 대지권부분의 배당금액에서도 우선변제받을 수 있는 것인지(이 부분에 관하여는 피고가 따로 다투지 아니하고 있으나, 이 사건 임차인들이 우선변제받을 소액임차인에 해당한다고 하더라도 대지권 부분의 배당금액까지도 포함하여 변제받을 권리가 있는 것인지가 또한 문제된다.)에 관하여 차례로 살핀다.

가. 관련 법규

(1) 피고가 위 근저당권설정등기를 경료하기 전에 시행되던 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조 는 "① 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. ② 제1항 의 경우에 소액보증금의 범위와 기준은 주택의 가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분지 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다."고 규정하고, 동 시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 은 " 법 제8조 의 규정에 의한 소액보증금의 범위를 서울특별시 및 직할시에서는 금 500만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 400만 원 이하로 한다."고 규정하였다.

(2) 한편 그 후 개정된 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것, 이는 위 일자부터 시행되었다) 제8조 는 우선변제권이 인정되는 소액임차인의 기준과 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 범위를 구별하여 "① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. … ③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택의 가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다."고 규정하고, 동 시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것) 제3조 제1항 은 " 법 제8조 의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를 서울특별시 및 직할시에서는 금 700만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 500만 원 이하로 한다."고 규정하고, 제4조는 " 법 제8조 의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 서울특별시 및 직할시에서는 금 2,000만 원 이하, 기타의 지역에서는 금 1,500만 원 이하인 임차인으로 한다."고 규정하였다.

나. 판 단

(1) 위 각 개정 이전의 주택임대차보호법 제8조 및 동 시행령 제3조 제1항 의 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 할 것이어서 서울특별시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니하는 것이었으나, 위 각 개정으로 서울특별시의 경우 임대보증금이 20,000,000원 이하인 임차인에 대하여 그 중 금 7,000,000원에 관하여 우선변제권은 인정하게 된 것이다.

(2) 그리고 임차인이 담보물권자와의 관계에서 위와 같은 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지의 여부는 그 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 하여 판단하여야 할 것인데, 이 사건에 있어서 피고가 근저당권설정등기를 경료한 때가 1990. 2. 10.로서 위 개정된 법이 시행된 후이나 그 시행령은 아직 개정되기 전인 바, 과연 이 사건 임차인들이 피고와의 관계에서 우선변제권이 있는 소액임차인에 해당하는지에 관하여 보건대, 위 개정된 법 제8조 제3항 이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보증금의 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 볼 것인 점, 위 개정되기 전의 시행령 및 현행 주택임대차보호법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정된 것, 우선변제를 받을 임차인의 범위와 보증금 중 우선변제권이 인정되는 일정액의 범위를 확장하였다.)의 각 부칙에 경과조치로 그 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다고 각 규정하고 있음에 반하여, 위 개정된 시행령에는 그와 같은 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임차인들이 위 개정된 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 위 개정된 법 시행 후에 근저당권을 설정한 피고와의 관계에서도 그 보증금 중 위 개정된 시행령에서 정한 일정액에 관하여는 우선변제권이 인정된다고 할 것이다.

(3) 나아가 이 사건 임차인들이 위 대지권부분의 배당금액에 대하여도 우선변제받을 권리가 있는지에 관하여 보건대, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있을 뿐이고, 그 취지는 무주택 영세임차인의 소액임차보증금은 생활의 근거가 되는 전재산이나 다름없는 현실을 고려하여 담보물권자의 이익을 희생해서라도 소액임차인을 보호하기 위한 입법 정책의 표현으로 보여지는 데다가, 이 사건에서와 같이 이미 토지 위에 종전의 건물, 특히 주택이 건립되어 있어 피고가 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정할 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 경우에는 그 후 새로 건립된 주택의 소액임차인들에 대하여 위와 같이 우선변제권을 인정하더라도 거래의 안정을 그다지 해치리라고는 볼 수 없는 점(최소한 나대지에 관하여 근저당권이 설정된 후 그 지상에 주택이 건립된 경우와는 달리 보아야 할 것이다.) 등에 비추어 보면, 이 사건 임차인들에게 대지권부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정함이 합당하다.

3. 결 론

그렇다면 위 총 배당할 금액 중 2분의 1 상당액인 금 20,128,479원은 먼저 이 사건 임차인들에게 안분 배당하고, 그 나머지 금 20,128,480원을 원고와 피고에게 위 건물 및 대지권부분의 가액비율에 따라 분할하여 배당하여야 할 것인바, 이 사건 배당표 중 원고에 대한 배당액 금 1,548,345원은 위 금 20,128,480원 중 65분의 35 비율에 해당하는 금 10,838,410원으로, 피고에 대한 배당액 금 18,580,135원은 위 금 20,128,480원 중 65분의 30 비율에 해당하는 금 9,290,068원으로 각 변경하여야 할 것이니, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김관중

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관련문헌