[사실관계]

- 2005. 2월 5호 이상 매입임대주택을 임대사업자 등록함( 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호)

- 거주하는 1호의 주택에서 이사목적으로 1호 주택을 매입하고 1년 이내에 기존 일반주택을 양도할 예정임

[질의사항]

- 장기임대주택 외 일반주택이 일시적 2호인 경우 기존 일반주택 양도시 중과세 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설)

2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12.31. 개정)

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택 (2005.2.19. 개정)

가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005.2.19. 개정)

나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설)

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005.5.31. 개정)

가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설)

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설)

다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.5.31. 개정)

3. 「조세특례제한법」 제97조ㆍ제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 “감면대상장기임대주택”이라 한다) (2005.2.19. 개정)

10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005.12.31. 개정)

③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005.2.19. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면5팀-1742, 2007.06.05.

【질의】

(사실관계)

- 서울 소재 47평 주택을 1999.11.10. 취득하여 7년 이상 거주한 후 2006.12.27. 14.5억 원에 양도하고, 서울 소재 다세대주택을 2006.12.13. 11호(201호, 202호,203호, 204호, 301호, 302호, 303호, 304호, 401호, 402호, 501호)를 취득하여 501호는 자가주택(현재 전세) 남기고, 나머지 10세대는 2006. 12.11.부터 개업을 개시하여 임대사업을 하고 있음.(임대사업자 등록 및 사업자등록증을 2001.11.14. 10세대는 국민주택규모이하로서 발급 받음)

- 전소유자도 같은 상태로 임대사업을 하고 있던 다세대 주택임.

- 계약서상 취득주택에 대한 잔금일자 2006.12.28.에 잔금을 지급하고 등기를 하였으면 문제가 없는데, 전소유주가 미국 이민자로서 계약일자보다 일찍 입국하여 잔금을 청산하고자 하여 잔금을 차용하여 14일 앞당겨 지급하게 됨.

- 종전주택 매도일보다 일시적으로 취득등기가 14일 앞서서 1세대 3주택으로 간주하여 과세대상에 해당한다고 함.

- 조세특례제한법 제97조 제2항에서 소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다 라고 규정하고 있음.

(질의내용)

- 위의 경우 1세대3주택 중과대상에 해당하는지 여부 및 장기임대주택을 주택수에 포함하는지 여부

【회신】

1. 1세대가 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 및 제3호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만(이하 “일반주택”이라 함)을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것이나, 2채의 일반주택을 보유하다 1채를 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하는 것임.

2. 소득세법 제89조 제1항 제3호 동법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호가 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유주택수에 포함하여 판정하는 것임.

3. 한편, 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것이며, 조세특례제한법 제97조 규정을 적용받기 위해서는 동법 제97조 제1항 각호에서 규정하는 국민주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하는 것임.

○ 서면5팀-205, 2007.01.17

【질의】

(사실관계)

- 2002.7월경 분당 소재 오피스텔로 지하1층과 지상1층은 근린생활시설과 주차장이며, 지상 2∼5층에는 원룸 오피스텔 약 56실이 있는 구조의 약600평의 건물을 신축하여 임대사업자 등록증을 교부받아 임대사업을 하고 있으며, 임대소득세 등을 납부하고 있음.

- 오피스텔은 약 8∼10평형(실평수 5∼7평)의 소형으로 분할등기 되어 있으며 기준시가 기준으로 세대당 4천∼5천만 원 정도로 대부분 세입자가 주거용으로 사용하고 있음.

- 오피스텔 외 분당 소재 32평형 아파트를 소유 및 거주하고 있으며 새로운 아파트를 분양받아 잔금을 마련하기 위해 소유하고 있는 아파트를 양도하려고 함.

(질의내용)

- 소유하고 있는 아파트를 양도하는 경우 다주택 보유자로 보아 중과세율 적용대상인지 여부

【회신】

1세대가 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호(나목)에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만(이하 “일반주택”이라 함)을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것이나, 귀 질의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.

○ 서면5팀-91, 2006.09.13.

【질의】

(사실관계)

- 본인 명의의 아파트 2채를 소유하고 있으며, 배우자는 1997.10.27. 주택임대 사업자등록을 하여 소형 아파트 5채(17평∼20평)로 임대하던 중 3채를 매도 후 다시 1채를 매입하여 현재 3채로 임대사업을 하고 있음.

(질의내용)

- 위의 경우에서 본인 소유 아파트 1채를 양도하는 경우 1세대 5주택에 해당되어 양도소득세 중과세 대상인지 여부

【회신】

1세대가 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 및 제3호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만(이하 “일반주택”이라 함)을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것이나, 2채의 일반주택을 보유하다 1채를 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하는 것이며, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.