가. 청구인은 2009.10.30. 및 2013.4.29. OOO을 각 78%, 22%씩 지분을 취득한 후 2013.12.26. OOO에게 OOO에 양도하였다.

이후 청구인은 2014년 2월 양도소득세 OOO을 예정신고 시 임차인에게 지급한 명도비용 OOO 및 부동산매매대리수수료 OOO을 필요경비에 포함하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 시 필요경비로 신고한 쟁점비용에 대해 필요경비 공제를 부인하고, 2017.11.6. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 매매계약하고 2013.12.8. 잔금지급일까지 양수자에게 명도하기로 하고 매매계약 시 특약사항에 명시한 내용을 이행하기 위하여 쟁점부동산의 임차인들에게 명도해 줄 것을 요구하였으나, 임차인들은 임대차계약 해지로 인한 손실 등을 내세워 이주비용을 요구하여 이를 보상해 주지 아니하면 잔금청산일까지 명도하지 않겠다고 하였다. 이에 청구인은 부득이 매매계약을 이행하기 위하여 임차인들에게 쟁점비용1을 지급하였다.

이에 쟁점비용1은 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 부동산매매계약에 따른 채무를 이행하기 위하여 부득이하게 지출하지 않으면 안되는 비용으로서 궁극적으로 쟁점부동산의 자본적 지출이거나 쟁점부동산의 명도를 위하여 지출한 비용으로 양도소득의 필요경비인 양도비로 보아야 한다.

또한, 계약은 일반적으로 계약자유의 원칙을 사법상의 기본원리로 인정하고 있으므로 법률에 저촉되지 않는 한 당사자의 자유로운 의사로 다양한 계약을 자유로이 체결할 수 있으며, 매매계약이 성립되면 매도인은 목적물의 소유권 이전 의무와 대금청구권을 갖고, 매수인은 대금지급의무와 소유권이전 청구권을 가지므로 매매계약에 의해 생성된 쌍방의 권리와 의무가 사적계약에 의한 것이라는 이유로 양도자의 지급의무가 없다고 볼 수 없다. 양도자가 임대차계약이 종료되기 전에 쟁점부동산을 양도하기 위해서는 임차인의 피해에 대한 보상이 이루어질 수밖에 없으며, 양도계약의 조건에 따라 계약의 변경 등의 사유로 임차인에 대한 지급의무가 발생하였다면 임차인에 대한 명도비용도 양도와 관련된 지출이 불가피한 비용에 해당된다.

(2) 쟁점비용2는 「소득세법 시행령」제163조 제5항 제1호에 해당하는 비용으로 청구인이 쟁점부동산 양도와 관련하여 직접 지출한 비용으로 부가가치세가 포함된 OOO 전체를 양도비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산 임차인들과 “부동산임대차계약서 취소 및 명도 확인서”를 작성하고, 시설물 및 영업허가권을 취소하는 약속으로 쟁점비용1을 지급하고 세금계산서를 발행하였다.

자산의 양도차익 계산 시 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대해서는 열거된 항목에 한하는 것이므로 토지·건물의 양도에 관하여 부동산을 유리하게 양도하려고 부동산에 입주해 있는 임차인을 조기 퇴거시키기 위해 사적계약에 의한 조기 퇴거보상금이나 위약금, 이사비용은 필요경비에 산입되니 않는 것이므로 필요경비로 계상한 쟁점비용1은 필요경비 공제를 부인하는 것이 타당하다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 임대사업자 부가가치세 신고 시 매매대리비용에 대한 부가가치세 매입세액을 공제받았으므로 쟁점비용2는 양도소득세 신고 시 필요경비로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산 양도 시 지출한 쟁점비용을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

(3) 소득세법 시행규칙

제79조[양도자산의 필요경비 계산등] ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2013.12.26. 쟁점부동산을 양도한 후 아래 <표1>과 같이 양도소득세 신고를 한 것으로 나타난다.

OOO

(2) 쟁점부동산의 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.

OOO

(3) 청구인은 쟁점부동산 양도 시 임차인들에게 임대차계약 만료 이전 해지 위약금 명목으로 쟁점비용1을 아래 <표2>와 같이 지급하면서 ‘부동산임대차계약서 취소 및 명도확인서’를 작성하였다.

OOO

(4) 청구인은 쟁점부동산을 매도하기 위하여 엄OOO과 ‘부동산 매매대리 용역(컨설팅) 계약’ 체결하였고, 매매대리수수료 명목으로 OOO을 아래 <표3>과 같이 지급하였으나, 청구인은 쟁점비용2에 대해 2013년 제2기 부가가치세 신고 시 부가가치세 매입세액 공제를 받은 것으로 확인된다.

OOO

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점비용1에 대하여 살피건대, 「소득세법」제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조에서 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 자본적 지출액 등으로, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 양도비 등으로 정하면서 이를 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있도록 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점부동산의 임차인들과 임대차계약이 만료되지 않은 상태에서 매매계약을 체결하였고, 임차인으로부터 건물을 명도 받아 양수자에게 인도하는 것으로 약정함에 따라 쟁점비용1을 임차인에게 지급하지 않았다면 지체상금을 부담하거나 매매계약이 해제될 수도 있는 상황이었으므로, 결국 청구인이 지급한 쟁점비용1은 부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 불가피하게 직접 지출한 비용에 해당하므로 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 따른 양도자산의 필요경비에 포함된다고 할 것이다OOO. 다만, 쟁점비용1에 포함된 부가가치세 매입세액은 청구인이 해당 과세기간의 부가가치세 신고 시 매입세액 공제를 받았으므로 이를 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

다음으로, 쟁점비용2에 대하여 살피건대, 청구인이 쟁점부동산의 매매대리수수료 명목으로 쟁점비용2를 포함해 OOO을 지급하였으나, 청구인은 쟁점부동산의 임대사업자로서 쟁점비용2에 대해 2013년 제2기 부가가치세 신고 시 부가가치세 매입세액 공제를 이미 받은 것으로 확인되므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 산정하면서 쟁점비용2를 필요경비에서 제외하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.