2. 광주광역시 광산구청장

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

가. 피고 북구청장의 부과처분과 관련하여

1) 원고와 주식회사 동국건설의 주택분양신탁계약 체결 및 소유권이전등기 경료

원고는 2006. 10. 31. 주식회사 동국건설(이하 '동국건설'이라 한다)과 사이에 동 국건설이 광주 북구 연제동 217-7 임야 3 외 40필지(이하 '이 사건 제1토지'이라 한다)에 건설·공급하는 주택의 신축공사와 관련하여 다음과 같은 내용의 주택분양신탁계약을 체결하고, 같은 날 제1토지에 대하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

<주택분양신탁표준계약서>

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2) 동국건설의 양도가서 교부

원고는 2006.11. 1. 동국건설로부터 양도각서를 받았는데, 양도각서의 내용은 다음과 같다.

<양도각서>

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3) 원고의 주택분양보증채무 약정

원고는 2006. 11. 2. 동국건설과 사이에 동국건설이 이 사건 제1토지에 건설 공급하는 광주 북구 연제3차 대주피오레아파트(375세대)의 수분양자들에 대한 분양계약상의 채무와 관련하여 주채무자를 동국건설로, 보증금액을 48,745,450,000원으로, 보증기간을 입주자 모집공고 승인일부터 소유권보존등기일(사용검사포함)까지로, 보증채권자를 주채무자와 주택분양계약을 체결한 자(분양권 양수자 포함)로 하여 다음과 같은 내용의 주택분양 보증채무 약정을 하고 동국건설에게 주택분양보증서를 발급하였다.

<주택분양보증약관>

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4) 주택분양보증채무의 이행

원고는 시공사의 자금난으로 공사가 중단되어 보증채권자인 분양계약자들이 원고에게 보증사고 발생 신고와 함께 보증채무이행을 청구하자, 2009. 1. 29. 보증사고 처리를 하고 2009.4.3. 184세대 보증채권자인 분양계약자들에게 환급금 19,379,900,000원을 지급하였다.

5) 피고 북구청장의 취득세 등 부과처분

피고보조참가인(이하 '참가인'이라 한다)은 2012. 11. 15. 이 사건 제1토지의 취득가액을 환급금액인 19,379,900,000원에 토지비율 20.58%를 곱하여 산출한 3,986,531,220원으로 정하여 이를 토지분 과세표준액으로 하여 취득세를 부과(분양분과 미분양분을 나누어 미분양분에 대하여는 50%를 감면하지 않고 과세) 하라는 내용의 세무조사결과를 통지하였다.

이에 따라 피고 북구청장은 2013. 2. 12. 원고에게 제1토지에 대하여 취득세 및 농어촌특별세 합계 106,275,840원을 부과 고지하였다.

나. 피고 광산구청장의 처분과 관련하여

1) 원고와 대주건설 주식회사의 주택분양신탁계약 체결

원고는 2006. 8. 29 대주건설 주식회사(이하 '대주건설'이라 한다)와 사이에 대주건설이 광주 광산구 수완동 970 대 26,950.8㎡(이하 '이 사건 제2토지'라 한다)에 건설·공급하는 광주 광산구 대주피오레아파트(442세대)의 수분양자들에 대한 분양계약상의 채무와 관련하여 주채무자를 대주건설로, 보증금액을 60,585,840,000원으로, 보증기간을 입주자 모집공고 승인일부터 소유권보존등기일(사용검사포함)까지로, 보증채권자를 주채무자와 주택분양계약을 체결한 자(분양권 양수자 포함)로 하는 내용의 보증채무 약정을 하고 2006. 8. 30. 대주건설에게 주택분양보증서를 발급하였다(주택분양보증약관의 내용은 위 1. 가. 3) 기재 내용과 같다).

2) 대주건설의 양도가서 교부

원고는 2006. 8. 29. 대주건설로부터 양도각서를 받았는데, 양도각서의 내용은 위 1. 가. 2) 기재 내용과 같다.

3) 원고의 주택분양보증채무 약정

원고는 2008. 10. 6. 대주건설과 이 사건 제2토지에 건설·공급하는 대주피오레아파트의 신축공사와 관련하여 위 1. 가. 1)과 동일한 내용의 주택분양신탁계약을 체결하였다.

4) 주택분양보증채무의 이행

원고는 대주건설의 자금난으로 공사가 중단되어 보증채권자인 분양계약자들이 원고에게 보증사고 발생 신고와 함께 보증채무이행을 청구하자, 2009. 3. 13. 303세대 분양계약자에게 환급금 26,094,775,000원을 지급하였다.

5) 이 사건 제2토지 지상 미완성 건축물에 대한 소유권이전등기 경료 및 등록세 신고·납부와 이 사건 제2토지에 대한 소유권이전등기 경료

원고는 2009. 4. 24. 이 사건 제2토지에 대하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 이 사건 제2토지 지상 미완성 건축물(이하 '이 사건 미완성 건축물'이라 하고, 이 사건 제1, 2토지 및 이 사건 미완성 건축물을 통틀어 '이 사건 각 부동산'이라 한다)에 대하여 양도각서에 의한 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 승소판결에 기하여 2010. 4. 9. 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 이 사건 미완성 건축물에 대하여, 그 과세표준을 감정가액인 27,143,335,830원으로 계산하고, 여기에 등록세율 50%를 감면하여 산출한 등록세 등 325,720,020원을 신고·납부하였다.

6) 피고 광산구청장의 취득세 등 부과처분

참가인은 2012. 11. 15. 이 사건 미완성 건축물의 등록세 과세표준액을 보증환급금 26,094,775,000원과 압류권자에 대한 지급액 2,453,862,522원의 합계 28,551,497,522원으로 확정하고, 이 사건 제2토지에 대하여는 그 취득세 과세표준액을 위 28,551,497,522원에 토지비율 24.06%를 곱하여 산출한 6,869,490,303원으로 정한 후 분양분과 미분양분을 나누어 분양분에 대하여는 50%를 감면하여 취득세를 과세하고 미분양분에 대하여는 50%를 감면하지 않고 취득세를 과세하라는 내용의, 이 사건 미완성 건축물에 대하여는 미분양분과 분양분을 구분하여 추가 과세하라는 내용의 세무조 사결과를 통지하였다.

이에 따라 피고 광산구청장은 2013. 2. 12. 원고에게 취득세 및 농어촌특별세 160,883,790원, 등록세 및 지방교육세 185,161,160원을 각 부과 고지하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 12 내지 14호증(각 가지 번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 및 관계 법령

가. 원고의 주장

1) 피고들의 취득세 및 농어촌특별세 부과처분에 대하여

① 부동산 취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체에 부과하는 것이므로 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제105조 제1항의 부동산의 취득은 부동산의 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권 이전의 형식에 의한 부동산 취득의 모든 경우를 포함한다고 보아야 할 것인 점, ② 원고는 이 사건 제1, 2토지를 신탁을 원인으로 등기하여 구 지방세법 제105조 제1항 소정의 부동산의 취득을 하였는바, 이와 같은 부동산의 취득에 대하여는 구 지방세법 제110조 제1호에 의해 비과세되어야 하는 점, ③ 원고가 수분양자들에게 환급금을 지급한 것은 보증의무로서 환급의무를 이행한 것이고 이 사건 각 부동산을 취득하기 위하여 이행한 것은 아닌 점, ④ 양도각서상 양도대상은 사업부지와 건축물 외에도 사업권 등으로 다양하여 환급금의 대가가 반드시 사업부지 및 그 지상물이라고 볼 수 없고, 원고가 양도각서를 작성한 것은 보증채무 이행에 따른 대위변제금 내지 신탁사무처리비용을 담보하기 위하여 작성한 것에 지나지 않으므로 환급의무의 이행과 이 사건 제1, 2 토지의 취득 사이에 직접적인 관련이 없는 점, ⑤ 이 사건 제1, 2 토지는 환급의무 이행 전에 이미 신탁계약에 따라 취득한 것인 점 등에 비추어 보면, 원고가 환급이행을 함으로써 이 사건 제1, 2 토지를 취득하였음을 전제로 하는 피고들의 취득세 및 농어촌특별세 부과처분은 위법하다.

2) 피고 광산구청장의 등록세 및 지방교육세 부과처분에 대하여

피고 광산구청장은 원고의 수분양자에 대한 환급금액과 압류권자에 대한 지급금액의 합계액을 장부상 인정되는 사실상의 취득가액으로 보아 이를 등록세의 과세표준으로 하여 등록세를 부과하고 이에 따라 지방교육세를 부과하였다.

그러나 ① 원고가 수분양자에게 환급금을 지급한 것은 이 사건 미완성 건축물을 취득하기 위하여서가 아니라 분양보증채무를 이행하고 신탁사무를 처리한 것인 점, ② 신탁계약서상 신탁사무를 처리하기 위해 등기 이전이 필요하고, 등기 이전은 신탁사무를 처리하기 위한 것일 뿐이므로 대가를 산정하기 어려우며, 신탁처리비용 등을 정산하여야 하는 점, ③ 양도각서상으로도 사업부지 및 그 지상 건축물 외에 분양계약자 및 제3자에 대하여 가지는 일체의 권리를 양도한다고 되어 있는 점, ④ 등록세의 과세표준을 등기 당시 확정되지 않은 원고의 주채무자에 대한 채권액에 의존하도록 하거나 보증채무의 이행방법에 따라 환급이행시에는 환급이행금을, 분양이행시에는 시가표준액을 과세표준으로 하는 것은 과세요건 명확의 원칙에 반하는 점 등에 비추어 보면, 법인장부에 기재되는 환급금액이나 압류권자에 대한 지급금액은 사실상의 취득가액이 될 수 없다.

또한 피고 광산구청장은 유상취득의 등록세율 2%를 적용하여 등록세를 부과하였는데, 이 사건 각 부동산의 취득은 신탁사무를 처리하거나 구상권을 담보하기 위하여 취득한 것이어서 유상취득이라기보다는 무상취득에 해당하므로, 무상취득에 해당하는 세율을 적용하여야 한다.

나. 관계 법령

별지2 기재와 같다.

3. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 피고들의 취득세 및 농어촌특별세 부과처분에 대하여 위 인정사실을 다음과 같이 관련 규정의 취지와 법리에 비추어 보면, 원고가 수분양자들에게 환급이행을 함으로써 이 사건 제1, 2토지의 소유권을 실질적으로 취득하였고, 이에 대한 취득세 및 농어촌특별세 납세의무가 성립한다고 볼 수 있다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

1) 구 지방세법 제269조 제5항은 원고가 주택법 제77조 제1항 제1호의 규정에 의한 주택분양보증의 이행을 위하여 취득하는 분양계약이 된 주택 및 그 부속토지에 대하여는 취득세와 등록세의 100분의 50을 경감한다고 규정하고 있고, 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제77조 제1항 제1호는 원고가 사업주체가 건설·공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증 그 밖에 대통령령이 정하는 보증업무를 수행한다고 규정하고 있으며, 구 주택법 시행령(2012. 3. 13. 대통령령 제23665호로 개정되기 전의 것) 제106조 제1항 제1호는 구 주택법 제77조 제1항 제1호에 따라 원고가 행할 수 있는 보증의 종류의 하나로 분양보증을 정의하면서 가목에서 주택분양보증을 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증으로 정의하고 있다.

위 규정들에 비추어 보면, 구 지방세법 제269조 제5항에서 예정하고 있는 주택분양보증의 이행은 분양이 행뿐만 아니라 환급이행도 포함한다고 할 것인데, 구 지방세법 제269조 제5항은 주택분양보증의 이행을 위하여 취득하는 분양계약이 된 주택의 부속 토지에 대하여 취득세 납세의무가 발생한다는 전제 하에 규정된 것이다.

2) 구 지방세법 제29조 제1항 제1호는 취득세는 취득세 과세물건을 취득하는 때에 그 납세의무가 성립한다고 규정하고 있는바, 과세물건의 취득이란 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 소유권 이전의 형식에 의한 취득의 모든 경우를 포함할 뿐 아니라, 취득세는 취득행위를 과세객체로 하여 부과하는 행위세로서 그에 대한 조세채권은 취득행위라는 과세요건사실이 존재함으로써 등기 · 등록여부와는 상관없이 발생하므로 구 지방세법 제105조 제2항은 부동산의 취득에 있어서 민법 등 관계 법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상 취득한 때에는 이를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 위 규정 소정의 사실상 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이다(대법원 2003. 10. 23. 선고 2002두5115 판결 참조).

그런데 동국건설, 대주건설이 원고에게 교부한 양도각서에 의하면 시행사가 부도, 파산 등의 사유로 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우 원고가 수분양자에 대하여 보증책임을 부담하고 이 사건 각 부동산에 관한 일체의 권리를 양수하게 된다. 즉 원고는 동국건설과 대주건설이 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되어 수분양자에게 환급이행을 하고 양도각서의 약정 내용에 따라 이 사건 각 부동산에 관한 일체의 권리를 양수하게 되었다. 이를 위 법리에 비추어 보면, 원고가 수분양자들에게 환급이행을 완한 것은 이 사건 각 부동산에 대한 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우에 해당한다.

3) 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담하게 된다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조)는 것은 원고가 주장하는 바와 같다.

그러나 한편, 신탁법 제32조 내지 제43조에서는 수탁자의 선량한 관리자의 주의의무, 충실의무, 이익에 반하는 행위의 금지, 이익향수금지, 분별관리의무, 원상회복의무 등 신탁관계에 있어서 수탁자의 여러 가지 의무들에 대해 규정하고 있고, 신탁법 제98조 내지 제101조에서는 신탁의 종료로 인한 신탁재산의 귀속 등에 대하여 신탁이 종료된 경우 신탁재산은 수익자 또는 위탁자 등에게 귀속한다고 규정하고 있다.

위 법리와 신탁법의 규정들에 의하면, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니나, 여전히 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담하고, 신탁법상 수탁자에게 부과되어 있는 여러 의무들을 이행하여야 할 책임이 있으며, 신탁이 종료 또는 해지되는 경우 신탁재산을 수익자 또는 위탁자 등에게 반환하여야 할 의무가 있다.

이에 비추어 볼 때, 구 지방세법 제110조 제1호는 신탁관계가 종료되는 경우 신탁재산은 다시 수익자나 위탁자 등에게 반환되어 종국적으로 수익자나 위탁자 등에게 귀속되게 되므로, 신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 이루어지더라도 이를 형식적인 취득으로 보아 취득세를 부과하지 않겠다는 것이고, 이와 달리 신탁재산이 위탁자에게 귀속되지 않고 수탁자가 소유권을 실질적으로 취득하는 경우까지 이를 비과세의 대상으로 삼겠다는 취지는 아니다.

원고는 양도각서에서 정한 대로 이 사건 각 부동산 및 그에 관한 일체의 권리를 양수받음으로써 기존의 신탁관계에서 받고 있던 각종 제한들로부터 완전히 벗어나 소유권의 자유로운 행사가 가능하게 되었으므로, 구 지방세법 제110조 제1호의 적용 대상이 아니다.

4) 이 사건 제2토지의 경우 환급이행을 한 이후에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 구 지방세법 제110조 제1호에서 규정하는 취득세를 부과하지 아니하는 신탁으로 인한 신탁재산의 취득은 신탁등기가 병행되는 것에 한하므로, 원고가 이 사건 제2토지와 관련하여 환급이행을 할 당시에는 구 지방세법 제110조 제1호의 취득을 한 상태였다고 볼 수도 없다.

따라서 이 경우 주택분양보증의 이행으로 분양계약이 된 주택의 부속토지를 취득하는 경우에 해당하여 주택법 제269조 제5항에 따라 취득세를 부과하여야 할 것으로 보이는데, 신탁등기가 이루어진 후에 환급이 이루어진 경우를 위와 같이 신탁등기 전에 환급이 먼저 이루어진 후 신탁등기가 있는 경우와 달리 취급하여야 할 이유가 없다.

나. 등록세 및 지방교육세 부과처분에 대하여

1) 등록세의 과세표준에 대하여

구 지방세법 제130조 제1항은 부동산에 관한 등록세의 과세표준은 등기 등록 당시의 가액으로 한다고 하면서, 제3항에서 구 지방세법 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 위 제111조 제5항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있다. 그리고 구 지방세법 제111조 제5항 제3호는 법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 구 지방세법 시행령 제82조의2 제1항 제2호는 구 지방세법 제111조 제5항 제3호에서 법인장부 중 대통령령이 정하는 것을 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서를 말한다고 규정하고 있으며, 위 시행령 제82조의3 제1항은 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있다.

위에서 살펴본 바와 같이 원고가 이 사건 각 부동산의 수분양자들에게 환급금을 지급하여 이 사건 각 부동산을 사실상 취득하였으므로, 위 관련규정들에 따라 원고의 법인장부에서 확인되는 원고가 이 사건 미완성 건축물을 취득하기 위하여 수분양자들에게 지급한 환급금과 압류권자에게 지급한 금액의 합계가 이 사건 미완성 건축물의 과세표준이 된다고 할 것이다. 그리고 관련 법령에 따라 법인장부상 확인되는 금액을 기준으로 하는 이상 과세요건 명확의 원칙에 반한다고 볼 수도 없다.

따라서 등록세의 과세표준이 잘못되었음을 전제로 하는 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

2) 등록세율에 대하여

구 지방세법 제131조 제1항 제3호는 상속이나 무상으로 인한 소유권의 취득 이외의 원인으로 농지 이외의 부동산의 소유권 취득에 대한 등록세율을 2%로 한다고 규정하고 있고, 위에서 살펴본 바와 같이 원고는 원고가 이 사건 미완성 건축물에 대하여 수분양자들에게 환급금을 지급하거나 압류권자에게 채권액을 지급하여 이 사건 각 부동산의 소유권을 유상으로 취득하였으므로, 2%의 등록세율을 적용하여야 한다.

따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사박성남

판사신유리

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