2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 그 중 75%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

가. 원고는 2015. 5. 19.경 피고와, 서울 도봉구 B 공장용지 12,518m² 및 그 지상 건물(서울 도봉구 C)을 매매대금 445억 원에 피고로부터 매수하는 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하고, 계약금 20억 원은 계약 당일, 잔금 425억 원은 2015. 8. 20. 각 지급하기로 약정하였다. 원고는 2015. 5. 19. 피고에게 계약금 20억 원을 지급하였다.

나. 원고가 약정된 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못하자, 원고와 피고는 2015. 9. 1. 잔금지급기일을 2015.10. 31.로 연장하면서, 원고가 계약금으로 5억 원을 추가로 지급하되, 2015. 10. 31.까지 잔금을 지급하지 못할 경우 피고가 최고 없이 계약을 해제할 수 있고 계약금 25억 원은 위약벌로 몰취하기로 하는 내용의 추가 약정을 하였다(이하 '이 사건 추가약정'이라 한다), 원고는 2015. 9. 1. 피고에게 5억 원을 계약금 명목으로 추가로 지급하였다(이하 원고와 피고가 위와 같이 수수한 계약금 25억 원을 '이 사건 계약금'이라 한다)

다. 원고는 2015. 10. 31.까지 피고에게 잔금을 지급하지 못하였다. 이에 피고는 2015. 11. 2.경 원고에게 원고의 잔금지급채무 불이행으로 인하여 이 사건 매매계약이 해제되었음을 통보하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3, 6호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

원고는, 이 사건 계약금은 손해배상액을 예정한 것이라고 할 것인데, 원고가 추가 계약금 5억 원을 지급한 경위나 잔금지급을 위한 대출을 받는 데에 피고가 협조하지 않은 점 등의 여러 사정을 고려하면, 위 손해배상의 예정액은 부당히 과다하므로 민법 제398조 제2항에 따라 적정 금액인 5억 원으로 감액되어야 한다고 주장하면서, 피고에게 계약금 중 적정한 손해배상의 예정액인 5억 원을 제외한 나머지 20억 원의 반환을 구한다.

이에 대하여 피고는 이 사건 계약금은 손해배상의 예정액이 아니라 위약벌이므로 민법 제398조 제2항에 따라 감액할 수 없고, 설령 그것이 손해배상의 예정액이라고 하더라도 부당히 과다하다고 볼 수 없다고 주장한다.

나, 판단

1) 이 사건 계약금의 성격

위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 위약금이 위약벌로 해석되기 위해서는 그렇게 볼 만한 특별한 사정이 주장 증명되어야 하며, 계약을 체결할 당시 위약금과 관련하여 사용하고 있는 명칭이나 문구뿐만 아니라 계약 당사자의 경제적 지위, 계약 체결의 경위와 내용, 위약금 약정을 하게 된 경위와 교섭과정, 당사자가 위약금을 약정한 주된 목적, 위약금을 통해 이행을 담보하려는 의무의 성격, 채무불이행이 발생한 경우에 위약금 이외에 별도로 손해배상을 청구할 수 있는지 여부, 위약금액의 규모나 전체 채무액에 대한 위약금액의 비율, 채무불이행으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 손해액의 크기, 당시의 거래관행 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 위약금의 법적 성질을 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2016. 7. 14. 선고 2012다65973 판결 등 참조).

이 사건에서 보건대, 원고와 피고가 이 사건 추가약정으로 원고가 연장된 잔금지급기일까지 잔금지급채무를 이행하지 않을 경우 이 사건 계약금을 피고가 몰취하기로 약정하였는바, 이는 위약금 약정에 해당하므로 손해배상액의 예정으로 추정되고, 앞서 본 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 고려하면, 위 위약금을 위약벌로 해석할 만한 특별한 사정이 있다고 보기 어렵고 달리 특별한 사정을 인정할 만한 증거가 없다.

가) 이 사건 매매계약서에는 원래 잔금 지급 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 하는 약정, 즉 해약금 약정만 있을 뿐 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없었으므로, 원고가 채무를 이행하지 않더라도 피고는 실제 손해액을 입증하여 그 배상을 청구할 수 있을 뿐 계약금을 몰취할 근거는 없었는데, 원고가 잔금지급기일까지 잔금을 마련하지 못하자, 피고가 원고에게 잔금지급기일을 연장하여 주면서 그 대응 조치로 특별히 원고의 채무불이행시 실제 손해액수를 불문하고 이 사건 계약금 전액을 몰취하기로 한 것으로 보인다.

나) 이 사건 추가약정 당시 피고가 특별히 구체적인 손해를 감내하고서도 잔금지급기일을 연장하여 주었다거나 그럼에도 불구하고 원고가 잔금지급채무를 이행하지 않을 경우 피고에게 거액의 손해발생이 예상되는 등, 위약벌이라는 제재를 통하여 원고의 의무 이행을 강제해야 할 만한 사정을 찾아볼 수 없다.

다) 이 사건 추가약정 당시 원고가 잔금지급채무를 이행하지 않아 계약이 해제됨으로써 피고에게 발생할 것이라고 상정할 수 있는 손해는 이 사건 매매대금과 계약 목적물인 부동산의 가액의 차액 상당을 얻지 못하게 되는 손해 또는 피고가 원고와의 이 사건 매매계약이 체결되어 있음으로써 다른 이에게 위 부동산을 처분할 기회를 상실하는 등 다른 방법으로 이를 사용·수익할 수 없게 됨에 따른 손해 등이라 할 것인데, 위와 같은 차액이 존재한다거나 피고가 원고와의 계약으로 말미암아 다른 방법으로 위 부동산을 사용·수익할 기회를 상실하였다는 점을 인정할 만한 자료가 없는 반면, 이 사건 계약금 액수는 비록 전체 매매대금의 10%에 이르지 못하는 금액이기는 하나 그 자체로 25억 원에 이르는 거액이다.

라) 이 사건 매매계약서에는 원고와 피고가 각각 계약 해제에 따른 손해배상을 청구할 수 있다는 규정(제8조 제2항)을 두고 있으나, 그 후 이 사건 추가약정으로 원고의 잔금지급채무 불이행시 피고는 계약을 해제할 수 있고 그 경우 이 사건 계약금 25억 원은 피고가 몰취하기로 하는 한편, 이 사건 매매계약서의 내용과 이 사건 추가약정서의 내용이 상충될 경우 추가약정서의 내용이 우선하는 것으로 보기로 합의하였는바, 앞서 본 이 사건 추가약정의 경위 등을 고려해 볼 때, 추가약정 중 계약금 몰취 약정에 관한 당사자의 의사는 원고의 잔금지급채무 불이행시 피고는 그로 인한 손해의 발생 여부와 손해 액수에 대한 증명책임을 지는 당초 계약서 제8조 제2항에 따른 손해배상청구권을 보유하는 것보다는 위와 같이 계약금을 몰취함으로써 손해배상에 갈음하기로 한 것이라고 볼 수 있다. (이로써 피고는 원고의 잔금지급채무 불이행에 따른 구체적인 손해의 발생 여부 및 그 액수에 관한 증명의 부담에서 벗어날 수 있게 되었다.)

마) 이 사건 추가약정서에는 '계약금 25억 원은 위약벌로 몰취된다.'고 기재되어 있기는 하나, 앞서 본 바와 같은 사정을 고려하면 원고와 피고가 '위약벌'이라는 문구를 손해배상과는 별도로 이행을 강제하기 위하여 부과하는 제재라는 본래 위약벌의 의미로 사용하였다고 보기 어렵다.

2) 손해배상의 예정액이 부당히 과다한지 여부

제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는바, 여기서 '부당히 과다한 경우'라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다(대법원 2000. 7. 28. 선고 99다38637 판결 등 참조).

이 사건에서 앞서 거시한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 계약금이 전체 매매대금의 5% 정도에 해당하는 금액이기는 하나, 그렇다고 하더라도 그 자체로 상당히 거액인 점, ② 그런데 이 사건 추가약정으로 인하여 연장된 잔금지급기일이 약 2달에 불과하고, 원고의 잔금지급채무 불이행으로 인하여 피고가 특별히 큰 손해를 입었다고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 점, ③ 원고는 당초 약정된 잔금 지급기일까지 잔금을 마련하지 못하자, 이미 지급한 계약금 몰취를 막기 위하여 이 사건 추가약정을 하고 피고에게 5억 원의 계약금을 추가로 지급한 점, ④ 만약 피고가 이 사건 추가약정에 따라 위 계약금 전부를 몰취하게 되는 경우 이 사건 매매계약의 체결에서 해제에 이르기까지 채 6개월도 되지 않는 기간 만에 원고는 단순한 매매계약상의 대금지급의무 불이행을 이유로 25억 원이라는 거액의 손실을 입게 되는 것인 점 등의 여러 사정을 고려하면, 이 사건 손해배상의 예정액 25억 원은 부당하게 과다하다고 봄이 타당하고, 따라서 위와 같은 사정을 고려하여 당초의 계약금 상당액인 20억 원으로 감액함이 상당하다.

3) 소결론

그러므로, 피고는 원고에게 이 사건 매매계약으로 인하여 수수한 계약금 중 감액된 손해배상의 예정액을 초과한 5억 원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달일 다음날인 2016. 6. 16.부터 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 기간인 이 판결 선고일인 2017. 4. 20.까지는 민법상 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.

판사 김진희

판사 장민주