[2] 아파트 건물의 과세시가표준액이 현저하게 불합리하지 않아 위법하지 않다고 한 사례

[2] 경기도 고양시 마두동에 소재하는 64평형 아파트 건물의 과세시가표준액이 아파트 거래시세가 약 2배인 서울 강남구 압구정동 소재 65평형 아파트나 서울 영등포구 여의도동 소재 65평형 아파트의 과세시가표준액보다 높게 결정되었다 하더라도 이는 위치별 지수, 경과연수별 잔존가치율, 지하주차장이나 지하대피소 등의 유무 등 제반 요소를 참작한 가감산율의 차이에서 비롯된 것으로 현저히 불합리하게 결정된 것이라고 볼 수 없다는 이유로, 이와 달리 그 과세시가표준액이 현저히 불합리한 것이라고 본 원심판결을 파기한 사례.

원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고는 원고(선정당사자) 및 선정자 소외인이 재산세 과세기준일인 1994. 5. 1. 현재 각 소유하고 있는 경기도 고양시 (주소 생략) ○○마을 소재 △△아파트 206동 1602호 및 302호 건물의 과세시가표준액을 각 금 41,036,363원으로 결정하고 1994. 6. 16. 이를 과세표준으로 하여 재산세 각 금 778,840원, 도시계획세 각 금 82,070원, 공동시설세 각 금 44,450원, 교육세 각 금 155,760원(이하 위 4종의 조세를 재산세 등이라 한다)을 부과한 사실, 한편 64평형인 이 사건 아파트의 1994. 3. 현재 시세는 약 3억 원 정도이고 이에 부과된 재산세 등은 합계 금 1,061,120원인데 비하여 같은 시점의 시세가 약 6억 원인 서울 강남구 압구정동 소재 65평형 현대아파트 및 서울 영등포구 여의도동 소재 65평형 한성아파트에 부과된 1994년도 재산세 등은 각각 합계 금 611,470원, 금 661,470원인 사실, 피고는 1995년도에는 이 사건 아파트 건물의 과세시가표준액을 금 33,459,630원으로 결정하고 그에 대한 재산세 등으로 합계 금 510,810원을 부과한 사실을 인정한 다음 피고가 결정한 이 사건 아파트 건물의 과세시가표준액은 거래시세가 이 사건 아파트의 두배 가량인 위 압구정동 소재 현대아파트의 170%, 위 여의도동 소재 한성아파트의 160%를 각 초과하고, 이 사건 아파트 건물에 대한 1995년도 과세시가표준액의 120%를 초과하여 명백히 불합리하고 조세형평의 원칙에 반한다고 할 것임에도 이에 대한 변경조치를 취하지 아니한 채 이를 그대로 이 사건 아파트 건물의 과세표준으로 하여 재산세 등을 부과한 이 사건 과세처분은 위법하다고 판단하였다.

건물의 과세시가표준액 결정에 관한 규정인 구 지방세법시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14878호로 개정되기 전의 것) 제80조 제1항 제2호 , 같은법시행규칙(1995. 12. 30. 내무부령 제668호로 개정되기 전의 것) 제40조의5 제1호 에 의하면, 지방세법은 건물에 대한 각종 지방세의 과세표준이 되는 재산가액인 과세시가표준액을 시장·군수가 결정하도록 하면서 그 결정에 있어서는 철근콘크리트 스라브주택(아파트)의 신축가격을 기준으로 구조, 지붕, 용도, 위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 규모, 특수부대설비 등을 참작한 가감산율을 적용하도록 하는 한편 그 구체적인 기준에 대하여는 특별히 정하고 있지 아니하나, 종전에 결정한 과세시가표준액이 시가의 변동 또는 기타의 사유로 불합리하게 된 경우에는 이를 변경 결정할 수 있도록 하고 있는바, 이러한 규정 내용에 비추어 보면 시장·군수가 신축가격을 기준으로 하여 위와 같은 제반 요소들을 모두 참작하여 과세시가표준액을 결정하였다 하더라도 그 과세시가표준액이 시가나 기타 사정에 비추어 현저하게 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 그 과세시가표준액 결정은 위법한 것으로 보아야 할 것임은 원심이 판시한 바와 같다.

그런데, 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 아파트의 시세가 같은 평형의 위 현대아파트 및 한성아파트 시세의 1/2에 지나지 않는다 하더라도 위에서 말하는 시세는 건물과 토지를 합한 액수라 할 것이므로 건물만의 시가가 같은 비율의 차이를 보인다고 할 수 없고, 기록에 의하면 이 사건 아파트와 위 현대아파트 건물은 위치별 지수에서는 현대아파트가 우세한 반면, 경과연수별 잔존가치율에서는 이 사건 아파트가 우세하고, 나머지 지수는 동일하여 가감산율 적용 전의 ㎡당 과세시가표준액은 이 사건 아파트가 금 137,000원, 현대아파트가 금 121,000원으로 큰 차이가 없음에도 이 사건 아파트에는 현대아파트에 없는 지하주차장, 지하대피소 등이 있어 그 면적이 건물면적에 합산됨으로써 전체 과세시가표준액 산정에 있어서는 보다 고율의 가산율이 적용된 데다가 재산세액 산정에서는 초과누진세율이 적용됨으로써 재산세 등의 세액에서는 원심 판시와 같은 비율의 차이가 나게 된 것임을 알 수 있는바(원심이 과세시가표준액에서 판시와 같은 비율의 차이가 난다고 한 것은 잘못이다), 이러한 점으로 미루어 보면 이 사건 아파트 건물의 과세시가표준액이 위 현대아파트나 한성아파트 건물의 과세시가표준액과 비교하여 현저히 불합리하게 결정되었다고 단정할 수는 없다. 뿐만 아니라 이 사건 아파트 건물의 과세시가표준액이 위 현대아파트나 한성아파트와 같은 다른 건물의 과세시가표준액과 비교하여 상대적으로 고액이라 하더라도(더욱이 이들 아파트는 이 사건 아파트와 같은 시 지역에 있지도 아니하다) 그와 같은 사정만으로 이 사건 아파트의 과세시가표준액이 현저하게 불합리한 것이라고 할 수도 없다 할 것이다. 또한 원심이 인정한 바에 의하면 이 사건 아파트 건물의 1995년도 과세시가표준액이 전년도의 그것보다 감액된 것은 가감산율을 변경하였기 때문이라는 것인바, 이와 같은 가감산율은 언제나 고정되어 있을 수는 없고 자연적·사회적 조건의 변화나 정책적 고려에 따라 변경할 수 있는 것이므로 변경 전의 가감산율이 불합리한 것이라고 볼 수 없는 이상 이 사건 아파트 건물의 과세시가표준액이 다음 연도의 그것보다 고액이라 하여 위 과세시가표준액이 현저하게 불합리한 것이라고 할 수도 없다 할 것이다.

결국 원심은 건물의 과세시가표준액에 관한 법리를 오해한 위법을 저질렀다 할 것이고, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.