부산 연제구

소송대리인 변호사 이**

소송복대리인 변호사 김**

부산 해운대구

소송대리인 변호사 김**

2. 원고의 주위적 청구 및 나머지 예비적 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용은 피고가 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

가. 원고는 공인중개사 박중개(가명)의 중개보조원으로 근무하는 피고의 중개를 통하여 양산 ○○ 2차 아파트 분양권을 매수하였다가 이를 타에 매도하여 그 프리미엄 시세 차익을 취득할 목적으로, 2016. 6. 8.부터 2017. 3. 31.까지 피고의 중개를 통하여 별지 목록 기재와 같이 28회에 걸쳐 이 사건 각 분양권을 매수하였다.

나. 이 사건 각 분양권 매수 당시 피고는 원고에게 이 사건 각 분양권을 확보한 별지 목록 기재 '분양권 매입금액'란 기재 프리미엄 금액을 고지하지 않은 채 같은 목록 기재 '고소인 매도 프리미엄'란 기재와 같은 프리미엄 금액만을 고지하여 원고에게 이 사건 각 분양권의 대금을 알려주었고, 이에 피고는 원고로부터 이 사건 각 분양권 1개당 중개수수료 100만 원 및 별지 목록 기재 '차액'란 기재와 같은 프리미엄 합계 6,700만 원을 지급받아 이를 취득하였다.

다. 원고는 2016. 5. 30. 피고를 통하여 이 사건 각 분양권 중 일부를 그 대금을 지급하고 구입한 후, 2016. 6. 27.경 이후부터는 인터넷이나 부동산중개사무소 등에 이 사건 각 분양권의 개별적인 프리미엄 가격을 확인하지 않은 채 피고가 지정하는 계좌로 금액을 미리 송금하는 방식으로 이 사건 각 분양권을 구입하였고, 2016. 8.경부터 2017. 1.경까지 피고에게서 본격적으로 분양권 전매를 배우기 위해 피고가 근무하는 공인중개사무소에서 중개보조원으로 근무하기도 하였다.

【인정 근거】 다툼 없는 사실, 갑 2, 3, 6, 7, 9, 12호증, 을 1, 2-3, 2-5, 2-7, 2-9호증(이상 가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 변론 전체의 취지.

2. 원고 주장의 요지

원고는 피고의 중개를 통하여 별지 목록 기재와 같이 28개의 이 사건 각 분양권을 매수하면서 그 대금으로 합계 5억 7,820만 원을 지급하였다. 그러나 피고는 위와 같이 이 사건 각 분양권을 매매할 당시 원고에게 분양권을 확보한 프리미엄 금액을 알리지 않은 채 매매대금에 합계 6,700만 원의 프리미엄을 붙여 원고로 하여금 이 사건 각 분양권을 높은 가격에 매수하게 함으로써 원고로부터 합계 6,700만 원의 프리미엄을 취득하였다.

가. 주위적으로 피고의 위와 같은 행위는 민사상 불법행위에 해당하므로, 피고는 원고에게 손해배상 금 6,700만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 예비적으로

1) 첫째, 피고는 원고에게 2017. 8. 말까지 위와 같이 착복한 프리미엄 중 5,000만 원을 지급하겠다고 약정하였다. 따라서 피고는 원고에게 약정금 5,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

2) 둘째, 피고가 원고와 사이에 공인중개사법에서 정한 중개수수료를 초과하여 지급하기로 한 중개수수료 약정은 무효이다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득금으로 기지급한 6,700만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 판단

가. 주위적 청구에 관하여

공인중개사법 제33조 제1항 제4호가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 같은 법 제49조 제1항 제10호는 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 민사상의 불법행위를 구성한다(대법원 1991. 12. 24. 선고 91다25963 판결 등 참조).

이 사건에서, 피고가 이 사건 각 분양권 매수 당시 원고에게 이 사건 각 분양권을 확보한 프리미엄 금액을 고지하지 않은 채 원고에게 이 사건 각 분양권에 관하여 자신이 취득할 프리미엄 금액을 붙인 대금을 알려주었고, 이에 원고가 피고에게 중개수수료 이외에 추가로 프리미엄 합계 6,700만 원을 지급한 사실은 위 기초사실에서 본 바와 같다. 그러나 위 기초사실에 의하면, 원고는 이 사건 각 분양권을 전매하여 프리미엄 차익을 취득하기 위한 목적에서 이 사건 각 분양권을 취득하면서 분양권 전매를 배우기 위해 피고가 근무하는 공인중개사사무소에서 중개보조원으로 근무하는 등 이 사건 각 분양권에 일정한 프리미엄 금액이 붙여 거래된다는 사정을 잘 알고 있었던 것으로 보이고, 또한 원고로서는 자신이 지급한 프리미엄 금액보다 자신이 전매하여 취득할 프리미엄 금액에 관심을 두고 이를 얻기 위해 인터넷이나 부동산중개사무실에 분양권의 가격을 확인하지 않은 채 피고가 지정하는 계좌로 금액을 먼저 송금하는 방식으로 이 사건 각 분양권을 특정하지 않고 구입하기도 하였다고 할 것인바, 이러한 사정에 비추어 보면, 원고로서는 피고가 제시하는 금액과 상관없이 자신이 일정한 프리미엄을 얻기 위하여 이 사건 각 분양권을 매수한 것으로, 피고가 원고에게 프리미엄 금액을 고지하였다고 하더라도 원고로서는 이 사건 각 분양권을 매수하였을 것으로 보이므로, 피고의 위와 같은 행위와 원고가 주장하는 손해 사이에 상당한 인과관계를 인정할 수 없다. 따라서 원고의 주위적 주장은 이유 없다.

나. 예비적 청구에 관하여

1) 첫째 주장

갑 5호증의 기재만으로 피고가 원고에게 원고 주장과 같이 5,000만 원을 지급하겠다.고 약정하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 첫째 주장은 이유 없다.

2) 둘째 주장

공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 중개보조원을 비롯한 공인중개사 등은 사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 제32조에서 정한 소정의 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있고, 이러한 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하므로, 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 등 참조).

위 기초사실에 의하면, 피고는 중개보조원으로서 원고에게 이 사건 각 분양권의 중

개를 함에 있어 중개수수료로 100만 원을 지급받은 것 이외에 프리미엄이라는 명목으로 합계 6,700만 원을 지급받았다고 할 것이므로, 위 합계 6,700만 원은 중개수수료 이 외에 이 사건 각 분양권을 중개함에 있어 취득한 사실상 중개수수료에 해당한다고 할 것이므로, 피고가 이 사건 각 분양권의 중개를 함에 있어 원고로부터 지급받은 위 금액은 강행법규인 공인중개사법에 위반하여 지급받은 것으로 그 법률상 원인이 없다.

그렇다면, 피고는 원고에게 부당이득금으로 위 6,700만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다. 소결론

따라서 피고는 원고에게 부당이득금으로 6,700만 원과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 최종지급일인 2017. 3. 31.부터 이 사건 소장 부본 송달일임이 기록상 명백한 2019. 1. 30.까지는 민법이 정한 이자로 연 5%의, 그 다음날부터, 소송촉진 등에 관한 특례법 및 2019. 5. 21. 대통령령 제29768호로 개정된 '소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정' 및 그 부칙 제1조, 제2조 제2항에 따른 지연손해금으로, 2019. 5. 31.까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다('소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1 항 본문의 법정이율에 관한 규정'이 2019. 5. 21. 개정되어 2019. 6. 1. 시행됨에 따라

2019. 6. 1.부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금만 인정되므로, 원고의 청구 중 이를 초과하는 부분은 이유 없다).

4. 결론

따라서 원고의 주위적 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 예비적 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 예비적 청구는 이유 없어 이를 기각한다.