1. 청구인이 제출한 부동산매매계약서상 총 매매대금 OOO원중 쟁점토지의 매매대금에 해당하는 금액인OOO을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

가. 청구인은 2002.8.30. OOO토지 3필지(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 취득하여 2003.2.5. 및2003.6.9. 이를 양도하고, 2004.5.31. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원,취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 허위인 것을 확인하고 2014.5.29. 양도가액을 실제 거래금액인 OOO원, 취득가액을 당초 신고한 OOO원으로 하여 2003년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.8.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점토지를 취득한 2002년과 이를 양도한 2003년 사이의 공시지가 상승률은 1.02%에 불과한데 반하여 처분청이 2014.5.29. 이 건 양도소득세를 부과하면서 적용한 쟁점토지의 취득가액 대비 양도가액의 상승률은 732%에 달한다. 청구인은 쟁점토지 취득시의 실제 계약서를 찾아보았으나 이미 10년 이상 경과하여 이를 찾을 수 없었고, 금융기관에 관련 금융자료를 요청하였으나 보존기간이 경과하여 자료가 없다는 답변을 받았다. 세법상 장부 등의 비치 및 보존기간이 5년임을 감안할 때 쟁점토지 취득일로부터 12년이나 경과한 상황에서 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙을 요구하는 것은 부당하다.

또한, 부동산 담보대출시 보통 시가의 50% 정도로 대출을 받을 수 있는데 청구인의 경우 쟁점토지를 취득한 후 즉시 담보를 설정하고 OOO원을 대출받았는바, 이를 미루어 볼 때 실제 취득가액은 검인계약서상의 취득가액보다 크다는 것을 알 수 있다. 처분청은 청구인이 제출한 금융거래 내역에 대하여 검인계약서가 허위라고 판단할만한 근거가 부족하다고 하였으나, 쟁점토지 전 소유자에 대한 조사 없이 검인계약서만을 근거로 이 건 양도소득세를 부과하는 것은 실질과세의 원칙에 위배되므로 취득가액이 확인되지 않는 경우로 보아 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 제3호에 따라 환산가액을 취득가액으로 하여야 한다.

나. 처분청 의견

매매당사자가 작성하여 시장 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 것은 납세자가 입증하여야 한다. 청구인은 대출 및 현금 출금내역을 제시하였으나, 2002년도 청구인의 토지 취득내역을 확인해 본 결과 위 금융자료만으로 당초 검인계약서가 허위라고 판단할만한 근거가 부족하다고 판단된다. 또한, 당초 청구인이 양도소득세 신고시 자진신고 한 취득가액(실거래가액)과 검인계약서가 존재함에도 불구하고 쟁점토지에 대한 취득가액을 환산가액으로 산출하는 것은 부적정하고, 실제 양도가액이 확인되는 상황에서 불과 1년 이전에 취득한 실제 취득가액이 확인되지 않는다는 것은 납득하기 어렵다. 따라서, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 금액을 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지에 대한 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인이 2002.8.30. OOO시장으로부터 검인(접수번호 4509)받은 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점토지를 포함한 OOO 외 9필지 등에 대하여 총 매매대금을OOO원으로 하면서 그 중 농지(10,654㎡)의 매매대금을 OOO원으로 하였다.

(나) 청구인은 2003.2.5. 및 2003.6.9. 쟁점토지를 양도하고 2004.5.31. 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 아래와 같이 처분청에 신고하였고, 쟁점토지의 취득가액은 취득시 검인받은 위 부동산매매계약서의 농지 매매대금 OOO원을 면적 비율로 안분하여 산정하였다.

OOO

(다) 처분청은 청구인이 쟁점토지 양도시 이중계약서를 작성한 것을 확인하고 2014.5.29. 아래와 같이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

OOO

(라) 쟁점토지의 연도별 공시지가 현황은 아래와 같다.

OOO

(마) 청구인은 2014.11.20. 우리 원의 조세심판관회의에 출석하여 OOO 외 9필지 등의 총 매매대금이 OOO원으로기재된 부동산매매계약서를 쟁점토지 취득 당시의 실제 계약서라며 이를 우리 원에 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 매매당사자들이 작성하여 시장 등의 검인을 받은 검인계약서는 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실지와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증해야 하는바, 청구인의 쟁점토지 보유기간이 10개월 미만으로 단기인 점, 쟁점토지의 공시지가 상승 추이를 고려할 때 청구인의 쟁점토지 보유기간동안 쟁점토지의 시세가 7.3배 이상 상승하였다고 보이지 아니하는 점 등에 비추어 청구인이 우리 원의 조세심판관회의에 출석하여 제출한 부동산매매계약서가 쟁점토지 취득 당시의 실제 부동산매매계약서라는 청구인의 주장에 수긍이 가므로 위 계약서상 OOO 외 9필지 등의 총 매매대금 OOO원을 2002.8.30. 검인받은 부동산매매계약서상의 매매대금 OOO원에서 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 OOO원이 차지하는 비율로 안분한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.