나머지 상고 를 기각한다.

1. 이 사건 아파트인도청구부분

가. 원심 은 이 사건 임대차계약이 2018.1.31.후에 갱신되었다 하더라도 이 사건 근질 권설정 계약 제 3조 제10호 에 따라 원고에게 대항할 수 없으므로 이 사건 임대차 계약 은 2018. 1. 31. 기간만료로 종료되었고, 원고는 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 반환 채권 에 관한 근질권자로서 임대인인 한국토지주택공사에 대하여 위 임대차보증금 반환 채권 을 직접 청구할 수 있다고 보아, 그 채권 보전을 위하여 한국토지주택공사를 대 위하여 피고 를 상대로 구한 이 사건 아파트의 인도청구를 인용하였다.

나. 1 ) 그러나이 사건 임대차계약이 2018.1. 31. 기간만료로 종료되었음을 전제로 한 원심 의 판단 은다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 2 ) 구 민간 임대주택에 관한 특별법(2018.8. 14. 법률 제 15730호로 개정되기 전의 것 , 이하 ' 민간 임대주택법'이라고 한다) 제3조는 민간임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 민간 임대주택법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택임대차보호법 을 적용 한다고 규정 하고있다. 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문은 기간을 정하지 아니하거나 2 년 미만 으로정한 임대차는 그 기간을 2년 으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 제 6 조 제 1 , 2 항 은임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인 에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻 의 통지 를 하지아니한 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보고 이때 임대차의 존속기간은 2년 으로 보도록 규정하고 있다. 또한 , 민간 임대 주택법 제45조는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때에는 임대사업자가 임대의무기간 동안에 도 임대차 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 이러한 법률 의위임에 따른 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2018. 7. 16. 대통령령 제 29045 호로 개정되기 전의 것, 이하 '민간임대주택법 시행령'이라고 한다)제 35 조는 임차인 이같은 조 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대사업자는 민간 임대 주택법 제 45 조 제1항 에 따라 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지 하거나 재계약 을 거절할 수 있다면서, 이러한 사유 중 하나로 제6호에서 '민간임대주 택법 제 47 조에 따른표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우'를 들고 있다. 그리고 민간 임대 주택법 제 47조 제1항 은 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우 에는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다고 규정하고 있다. 위 조항에 따라 정해진 표준임대차계약서[구 민간임대주택에 관한 특별법 시행 규칙 ( 2019. 2. 27. 국토교통부령 제601호로 개정되기 전의 것) 제20 조 제1항 제1, 2 호 , 서식 제 24 , 25 호]도 임차인이 해당 조문 각 호의 어느 하나 에 해당하는 행위를 한 경우 에는 임대인 은당해 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 이러한 표준임대차계약서에 규정된 사유들은 민간임대 주택법 시행령 제 35조 각 호의 사유와 실질적으로내용 이 동일하다.

앞서 본 규정 들은임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 민간임 대 주택 에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 그 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 그 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력 을 배제 하는 강행규정으로 보아야 한다. 따라서 민간임대주택법 의 적용 을 받는 민간 임대 주택 에 관하여주택임대차보호법 제6조 제1, 2항 에 따라 임대차계약이 묵시적 으로 갱신 되는 경우 당사자가 별도로 임대차기간을 2년 이상으로 정하기로 약정하는 등 특별한 사정 이 없는한 그 임대차기간은 2년 이 된다고 보아야 한다. 그리고 임대인은 민간 임대 주택법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에 관한 표준임대차계약서 해당 조문 의 각호 중 어느 하나 에 해당하는 사유가 존재하는 경우라야 그 임대차계약 을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있으며, 그렇지 아니한 경우 에는 임차인 이임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인 이임대차 계약 의 갱신 을거절할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2020.5.28.선고 2020다202371 판결 등 참조). 나아가 임대인에게 임대차계약의 갱신을 적법하게 거절할 수 있는 사유 가 존재 하더라도, 임대인이 반드시 임대차계약의 갱신을 거절하여야 하는 것은 아니다. 임대인 에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 권한이 발생한 뒤에라도 임차인 은 임대인 이실제로 그러한 의사표시를 하기 이전에 갱신거절의 사유를 해소 시킴 으로써 임대인 의 갱신거절 권한을 소멸시킬 수 있다. 3 ) 원 심판결이유와 기록에 의하면, 한국토지주택공사는 임대차기간이 2018. 1. 31. 까지 로 정해진 이사건 임대차계약을 갱신하기 위하여 재계약에 따른 증액보증금 의 납부 및 계약 체결 을피고에게 요청하였고, 당시 보증금 증액을 조건으로 임대차계약 갱신 의사 를 가지고있었던 사실, 피고 역시 2018.1.31.이 지난 후의 기간분 에 대해서도 한국 토지 주택 공사에 차임을 지급한 바 있고,2019년 무렵에는 미납된 증액보증금과 관리비 를 납부 하기 시작한 것을 비롯하여 2019.3.29. 한국토지주택공사 앞으로2,034, 200 원 및 191,720 원을 각 송금하였으며, 이 사건 제1심 변론종결일인 2019.4. 10. 을 기준 으로 피고 가 미납한 증액보증금 및 관리비가 더 는 존재하지 않게 된 사실, 피고는 원심 변론 종결 일인 2019. 12.6.까지도 이 사건 아파트에서 거주하고 있고, 한국토지주택 공사 가 발급 한 2018.7. 13.자 계약사실확인원에는 이 사건 임대차계약에 따른 피고의 임대차 기간 이 2018.2. 1.부터 2020.1. 31.까지이고 피고는 입주자격을 충족하여 갱신 계약 이 진행 중이라고 기재되어 있는 사실을 알 수 있다.

위와 같은 사실 관계에 의하면, 한국토지주택공사는 원심 변론종결일까지 임차인 인피고 를 상대로 민간임대주택법 시행령 제35조 내지 임대차계약의 갱신거절 등에관한 표준 임대차 계약서 의해당 조문에 나오는 각 호의사유를 제시하면서 이 사건 임대차 계약 의 갱신 을 거절 하겠다는 의사표시를 한 바가 없고, 오히려 이 사건 임대차계약이 2018. 2. 1. 부터 갱신되어 여전히 존속 중임을 전제로 증액보증금 등 의 납부를 피고 에게 구하였 을 뿐이며 ,피고는 이러한 청구에 따른 이행을 이미 마친 상태라고 할 것이다. 그러므로 한국 토지주택공사는 임대인으로서 2018.1. 31.부로 종료될 예정이던 이 사건 임대차 계약 에 대한 갱신거절을 더 이상 주장할 수 없게 되었다고 보는 것이타당하다.

또한 , 채권자 대위권은 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 행사하는 것이므로, 제3 채무자 는 채무자 에 대하여 가지는 모든 항변사유로써 채권자에게 대항할 수 있으나, 채권자 는 채무자 자신이 주장할 수 있는 사유의 범위 내에서 주장할 수 있을 뿐, 자기 와제 3 채무자 사이 의 독자적인 사정에 기한 사유를 주장할 수 는 없다(대법원 2009.5.28. 선고 2009다4787 판결 참조). 이 사건 임대차계약에 관하여 갱신거절 이 이루어진 것으로 볼 수 없음 은 앞서 본 바와 같고, 이는 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료 된 것임을 전제 로 한국토지주택공사를 대위하여 이 사건 아파트의 인도를 구하는 원고 에 대해서도 마찬가지 이다. 원고와 피고 사이의 독자적인 사정에 해당하는 이 사건 근질권설정 계약 제 3 조 제10항, 즉 "설정자는 채권자의 동의 없이 임대인과 임대차계약 의연장 , 갱신 이 불가 하며 임대차계약의 연장, 갱신의 경우에는 반드시 채권자의 사전동의를 얻어야 효력 이 발생합니다."라는 규정을 들어 이와 달리 볼 수 없다. 그리고 임대인이 별도로 갱신 거절을 하지 아니함에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 결과가 발생 하는 것은 , 질권의 목적인 임대차보증금반환채권 자체가 아니라 이를 발생시키는 기본적 계약 관계 에관한 사유에 속할 뿐만 아니라, 질권설정자인 임차인이 위 채권 자체 의 소멸 을 목적 으로 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 한 것으로도 볼 수 없다. 그러므로 이 경우에는 민법 제352조의 제한을 받지 아니한다.

4 ) 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 이 사건 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 2018. 1. 31. 기간만료로 종료되었다고 보아 이 사건 아파트의 인도청구를 인용 하였다. 이러한 원심의 판단에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙 을 위반 하여 자유 심증주의의 한계를 벗어나거나 민간임대주택에 관한 임대차계약 갱신 등에 관한 법리 를오해 하여 판결 에 영향 을 미친 잘못이 있다.

2. 이 사건 대출금청구 부분

피고 는 원 심판결 전부에 대하여 상고하였으나, 이 부분에 관하여는 상고장과 상고이 유서 에 구체적인 불복이유의 기재가 없다.

3. 결론

그러므로 원 심판결 중 부동산 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리 · 판단 하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 나머지상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관 의 일치 된 의견 으로 주문과 같이판결한다.

대법관 민유숙

주 심 대법관 이동원

대법관 노태악