가. 청구인은 2007.10.5. OOO 전 202㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 양도가액은 174,000천원으로, 취득가액은 150,000천원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점토지 양도에 대한 실지거래가액을 조사하여 취득가액이 불분명하다고 보아 「소득세법」제114조 제4항의 규정에 의하여 취득가액을 환산하여 2009.6.8. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 32,837,630원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.21. 이의신청을 거쳐 2009.10.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

1999.4.19. 청구인과 OOO는 각자 소유한 토지의 이용편의 증진을 위하여 청구인 소유의 OOO 전 533㎡ 중 202㎡(이하 “교환양도토지”라 한다)는 동일면적인 OOO소유의 쟁점토지와 교환하고 나머지 331㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)는 2억원에양도하였는 바, 쟁점토지의 실제 취득가액은 평당 2,000천원이라 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액을 환산가액이 아닌 122,464천원(2,000천원×202㎡/3.3)으로 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점토지는 소로길에 길게 접하여 폭이 좁으나 교환양도토지와 쟁점외토지는 대로변에 접해 있고 폭이 넓어 활용가치에 상당한 차이가 있어 상호간에 같은 가치로 볼 수 없고, 쟁점토지 양도당시 공시지가(790천원/㎡) 및 취득당시 공시지가(191천원/㎡)에 의하여 양도당시 취득가액을 환산하면 208천원/㎡으로 평당 환산취득가액은 687천원이므로 쟁점외토지의 평당 2,000천원에 비하여 차이가 있음을 간접적으로 확인할 수 있으며, 청구인이 제출한 쟁점외토지의 양도계약서상 매도인과 매수인이 바뀌어 작성되어 있고, 토지를 교환하면서 감정평가를 실시하지 않아 쟁점토지의 취득가액이 불분명하므로쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 환산하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

교환으로 취득한 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000.12.29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

(2) 소득세법 시행령

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────────

동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 OOO는 각자 소유한 토지의 이용편의 증진을 위하여 청구인 소유의 OOO 중 202㎡(교환양도토지)는 동일면적인 OOO 소유의 쟁점토지와 교환하고 나머지 331㎡(쟁점외토지)는 2억원에 양도하였으므로 쟁점토지의 실제 취득가액은 평당 2,000천원이라고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(가) 청구인 소유 토지인 OOO가 1999.5.3. OOO(727㎡)과 같은 동 452-3(533㎡)으로 분할되어 1999.7.2. 같은 동 452-3(533㎡)이 OOO에게 소유권 이전 되었고, OOO 소유 토지인 같은 동 OOO가1999.5.3. 같은 동 OOO(78㎡)와 같은 동 OOO(161㎡)로 분할되어 같은 날같은동 OOO(124㎡)이 같은 동 OOO(78㎡)에 합병되었으며,합병된 같은 동 OOO(202㎡)가 1999.7.2. 청구인에게 소유권 이전된 사실이 토지대장, 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(나) OOO광역시 OOO이 OOO에게 OOO광역시 OOO 답 1㎡를 불하할 당시(1999.8.28.) 인근 공인중개사무소 2곳의 시세평가액(2곳 평균 1㎡당680,620원)과 OOO지하철 건설본부에서 책정한 지하철공사에 따른 OOO 인근 토지의 보상가액을 비교ㆍ검토하여 불하가격을658,500원/㎡로 산정하였음이 대전광역시 동구의 공유재산매각 관련서류 등에 의해 확인된다.

(다)청구인과 매수인 OOO가 조세심판관회의에 참석하여 의견진술한내용을 보면 청구인 소유토지(OOO)와 도로(道路)사이에 위치하고 있는 토지(OOO)를 소유하고 있던 OOO가 인근에서 철물점을 운영하다가 운영하던 철물점이 도로에 편입되게 되자, 자신 소유의 토지(위 OOO) 지상에 건물을 신축하여 철물점을 운영하기 위하여 기초공사(터파기)를 시작하였고, OOO가 자신의 토지 지상에 건물을 신축하게 되면 청구인 소유의 토지는 거의 맹지상태에 이르러 쓸모없는 땅이 되게 되는 상태였기에 청구인은 안광래에게 청구인 소유의 토지인 OOO1 1,260㎡ 전체를 매수하여 줄 것을 요구하였으나 OOO는 매수의사가 없다고 하여 상황이 다급해진 청구인은 결국 청구인 소유의 토지 1,260㎡ 중 쟁점외토지 100평(331㎡)은 평당 2,000천원에 매도하고, 202㎡는 쌍방 소유토지를 교환하기로 하였고, 또한 매매계약서가 여러 장인 이유는 당초에 청구인과 OOO가 교환양도토지와 쟁점토지를 양도·교환하는 과정에서 쟁점토지는 교환으로 취득하여 쟁점외토지(331㎡)에 대해서만 매매계약서를 작성하였기 때문에 쟁점토지의 매매계약서가 없어 쟁점토지를 양도한 시점에 양도소득세를 신고하기 위하여 매매금액이 1억5천만원의 계약서를 작성한 것이고, 255백만원의 매매계약서는 OOO가 교환양도토지를 양도할 때 필요할 것 같아 작성하게 된 것이며,청구인이 제시한 부동산매매계약서에 매도자와 매수자가 뒤바뀐 것은 부동산중개소에서 매매계약서를 작성한 것이 아니고 매매계약서를 작성해본 경험이 있는 청구인의 사촌형님이 작성하여 착오가 있었다고진술하였다.

(라) 쟁점토지의 전소유자인 OOO는 1999.7.2. 쟁점토지에 대하여 양도소득세를 기준시가로 신고하면서 매매가액이 32백만원인 검인계약서를제출하였던 사실이 국세청 전산자료 등에 의하여 확인된다.

(마) 청구인과 OOO는 쟁점토지와 교환양도토지를 교환하기로 약정한 후 감정평가기관 등에 감정평가를 실시하여 토지의 가액을 산정한 사실은 확인되지 않는다.

(2) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 보면,「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목 단서는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이 취득가액이라고 규정하고 있는 바, 실지거래가액이라 함은 거래당시 그 대가로 지급받거나 지급한 가액으로 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로, 사후에 취득 또는 양도당시로 소급하여 시가감정 등에 의하여 파악되는 가액은 이에 해당하지 않는다고 할 것인 바, 거래가 교환인 경우 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 있다 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실질거래가액을 확인할 수 없다 할 것인 바OOO 외 다수 같은 뜻),

청구인과 OOO는 쟁점토지를 교환양도토지와 교환하면서 감정평가하여 토지가액을 산정한 사실이 없어 교환가액을 명확하게 산정한 것으로 보기 어려운 점, 쟁점토지의 전소유자인 OOO는 쟁점토지를 청구인에게 양도한 후 양도소득세를 기준시가로 신고(양도가액 39백만원) 하면서 양도가액이 32백만원인 검인계약서를제출한 사실이 확인되는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점외토지에 대한 매매가액이 평당 2,000천원이므로 쟁점토지의 경우도 평당 2,000천원으로 취득한 것으로 하여야 한다는 청구주장을 인정하기는 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.