가. 청구인들은 모자(母子)간으로 2014.2.21. 경기도 OOO 1,148㎡, 같은 동 557-3 1,016㎡, 같은 동 557-4 97㎡ 소재 토지(3필지를 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO 주식회사와 양도가액 OOO원으로 부동산 매매 계약을 체결하고, 2014.4.3. 잔금청산과 함께 부동산 이전등기를 하여 양도소득세를 예정신고하였다.

나. OOO지방국세청장은 청구인들에 대한 양도소득세 조사를 실시하여청구인들이 신고한 양도대금 이외에 추가로 OOO 주식회사의 대표자 및 주주의 계좌에서 청구인 이OOO의 자 계좌를 거쳐 청구인 이OOO의 배우자 계좌로 OOO원이 입금된 것을 확인하여 이를 양도가액에 가산하였고,

청구인들이 토지교환으로 취득한 같은 동 557-4 97㎡에 대한 토지 매수시 OOO원이 추가 지급된 것으로 보아 이를 필요경비로 인정하였으나, 2012.2.28.～2012.3.16. 수 차례에 걸쳐 청구인들이 박OOO에게 컨설팅 용역비(이하 “쟁점컨설팅 용역비”라 한다)로 지급하였다고주장하는 OOO원은 청구인들이 객관적인 증빙 서류를 제시하지 못한다 하여 필요경비로 불공제한 과세자료를 처분청에 통보하였다.

처분청은 이에 따라 2016.10.12. 및 2016.10.13. 청구인들에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 각각 결정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2016.12.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 수십년 간 의료업에만 종사한 청구인 이OOO과 75세의 고령인 청구인 이OOO는 부동산 투자 경험이 없던 자로 쟁점토지를 은행자금을차입하면서까지 취득하였으나,

(가) 쟁점토지는 취득당시부터 맹지였고, 토지거래허가구역 및「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 자연 녹지지역에 소재하고 있었으며, 지목 또한 건축이 불가능한 전(田)에 해당하였다. 이와 같은 사정으로 쟁점토지는 2012년까지도 매도되지 않았고, 청구인들은 차입금 이자만 계속 부담할 수밖에 없었으며, 더욱이 쟁점토지를 매수하려다가 매수하지 못한 고OOO 등과 소송에 휘말리게 되는 등 청구인들은 쟁점토지로 인하여 물적·심적 손해만 보고 있었다.

(나) 이러한 상황에서 청구인들은 쟁점토지의 맹지를 해결하고 매수인을 물색해 줄 수 있는 전문가가 필요하였고, 이에 부동산 개발 및 컨설팅 전문가로 정평이 나 있는 박OOO에게 위 업무를 위임하였던것이며, 이와 같이 어려운 처지에 있었던 청구인들에게 쟁점토지의 매매가 가능하도록 도움을 준 박OOO에게 계약서나 적격증빙까지 요구하는 것은 현실적으로 불가능하였다.

(다) 박OOO은 10여년 전 청구인이 남양주시에서 병원을 개업할 때자리를 소개해 준 자로서 남양주에서 15년 넘게 부동산 관련 일을 하고있었고, 그 능력을 인정받아 쟁점토지 양수법인인 OOO 주식회사에서 쟁점토지 매도일 이후 현재까지 임원으로 근무하고 있으며, 박OOO의 배우자도 쟁점토지 소재지에서 2009년부터 부동산컨설팅업을 영위하고 있다.

(라) 청구인들이 쟁점컨설팅 비용을 박OOO에게 지급한 시점은 2012년 2～3월경으로 이는 청구인들이 도로개설을 위하여 OOO번지 소재 토지를 교환취득한 2012년 12월보다 앞선 시점으로, 비록 토지 교환취득에 박OOO이 직접 관여하지는 않았으나 박OOO은 쟁점토지가 맹지 상태를 벗어나게 하기 위한 각종 방안을 물색하였던 것이다.

(2) 쟁점토지의 지목이 전이었음에도 불구하고 쟁점토지 양도일인2014.2.21.부터 5개월만에 건축허가가 났음에 비추어 측량·지반공사·각종 가설계 등 건축허가를 얻기 위한 선행 개발 행위가 사전에 이루어졌음을 예상할 수 있다.

(가) 부동산 투자 등에 경험이 없는 청구인들이 스스로 위 모든 절차를 수행하는 것은 현실적으로 불가능하였고, 쟁점토지 양도와 관련하여 쟁점컨설팅 용역비를 제외하고는 다른 개발비용을 산입하지도 않았다.

2011년 12월 청구인들은 고OOO 등과 쟁점토지 매도계약을 체결하였으나 “토지거래허가의 해제 및 도로 문제의 해결”이라는 특약사항이 이행되지 못하여 이 매매계약은 이루어지지 않았는 바, 이는 쟁점토지가 토지거래허가의 해제 및 도로 문제가 해결되지 아니하고는 현실적으로 매매가 거의 불가능하다는 사실을 보여주는 것이다.

(나) 특정 토지의 매매가 이루어지기 위해서는 건축행위가 가능하여야 할 것이고, 건축허가가 이루어지기 위해서는 해당토지의 지목이 대지가 되어야 할 것이며, 토지 지목을 변경하기 위해서는 사전에 개발행위허가를 얻어야만 하고, 해당 토지가 농지인 경우에는 농지전용허가를 얻어야 할 뿐만 아니라 그 대지에 인접한 도로도 존재하여야 할 것이다.

또한 이러한 행정절차가 이행되기 위해서는 도시환경 차원의 요건,건축물 자체의 요건 등 사실적인 사항들이 충족되어야만 가능할 것이고, 지적현황측량·토목설계·구조설계·지반분야·상하수도분야와 같은 개발행위가 선행되어야 하며, 쟁점토지와 같이 자연녹지지역에 해당하는 경우 관련 요건이 보다 엄격해질 것이다.

(3) 박OOO은 자신에게 부가가치세 및 소득세 등이 과세될 수 있음을알면서도 쟁점컨설팅 용역비에 대한 확인서를 작성하여 주었고, 만약 이 금원이 컨설팅 용역비가 아니라면 청구인들이 수년간 이자 및 원금상환도 없는 금원을 박OOO에게 대여한 것이라 할 것이며, 청구인들과 박OOO은 특수관계자가 아니므로 금원을 증여할 이유도 없으므로, 청구주장은 신빙성이 있다고 보아야 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 양도소득세의 필요경비에 대한 입증책임은 청구인들에게 있고, 청구인들은 쟁점컨설팅 용역비에 대하여 사인 간에 작성한 확인서 및 단순 금융 이체 내역만을 제시하였다.

(가) 쟁점컨설팅 용역비와 관련하여 청구인들이 박OOO과 용역계약서를 작성한 사실이 없고, 청구인들은 쟁점토지에 토목·정지 작업을 하는 등 개발행위를 하거나 설계 인허가에 지출되었다고 인정할 만한 다른 객관적인 증빙서류를 제출하지 못하고 있다.

(나) 청구인들은 박OOO이 쟁점토지에 인접도로를 개설할 수 있는 토지를 확보하기 위하여 해당 토지 소유자를 물색하고 설득하였다고 주장하나, 도로가 될 수 있도록 교환 취득한 OOO번지의 전 소유자 이OOO의 문답서에 의하면 이OOO은 박OOO을 모른다고 답하였고, 교환 거래와 관련된 자이냐는 질문에 “아니다”라는 답변을 하였다.

(다) 청구인들은 쟁점토지의 지목 변경 및 건축 허가를 위한 설계를의뢰하고, 해당 설계를 바탕으로 토목공사를 진행하여 쟁점토지는 맹지에서 벗어나게 되는 등 쟁점컨설팅 용역비는 쟁점토지의 가치를 증가시킨 자본적 지출이라고 주장하고 있으나, 청구인들이 제시하고 있는 지적도 및 항공사진만으로는 쟁점토지의 가치가 어떻게 증가된 것인지 알 수 없다.

(라) 쟁점토지를 매수하려하였다가 매수하지 못한 고OOO 등과의 소송 판결문도 청구인들이 박OOO에게 지급한 OOO이 컨설팅 용역비인지 또는 쟁점컨설팅 용역비가 실제 발생하였는지 여부를 입증하는 객관적 증빙으로 보기 어렵다.

(2) 당초 OOO지방국세청장은 쟁점토지 양도와 관련하여 현장확인을실시하여 청구인들의 계좌 내역을 확인하고, 고액의 입출금 내역에 대하여 청구인들에게 어떤 용도인지 여부를 소명 요청하였다.

(가) 이에 2016.5.12. 세무대리인으로부터 회신 받은 내역을 살펴보면,청구인들은 당초 박OOO과의 거래 내역 OOO원에 대하여 “지인대여금”이라고 소명하였었으나, 쟁점토지 양도가액 OOO원의 누락액이 확인되자 청구인들은 당초 소명과 다르게 위 금원을 쟁점컨설팅 용역비로 주장하였다.

(나) 과소신고된 양도가액에 대하여도 청구인들은 당초 거짓 소명을한 것으로 확인되는 등 그 행태를 볼 때, 박OOO에게 계좌 이체한 내역만으로 다른 객관적 증빙 없이 쟁점컨설팅 용역비를 쟁점토지의 양도에 소요된 필요경비로 인정하기는 어려우므로 당초 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점컨설팅 용역비를 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(괄호 생략)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담(괄호생략)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들의 심판청구서 및 처분청의 답변서 등에 의하면, 청구인들은 쟁점토지를 원형상태에서 매도할 수 없어 박OOO에게 쟁점컨설팅 용역비를 지급하고 쟁점토지를 매도 할 수 있었다고 주장하나, 처분청은 쟁점컨설팅 용역비가 실제 발생하였는지 여부가 객관적인 증빙으로 확인되지 않는다는 의견이다.

(2) 부동산매매 계약서(2014.2.21.)에 따르면, 청구인 이OOO 및 이OOO(대리인 이OOO)는 쟁점토지를 OOO 주식회사에 매매대금OOO원으로 잔금은 2014.4.10. 지불하며, 중개인 란은 공란으로 부동산 개발 등과 관련된 별도 특약사항은 나타나지 않는다.

(3) 부동산 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인 이OOO은 쟁점토지중 경기도 OOO를 2010.12.30. 매매를 원인으로 취득하여 2014.2.21. OOO 주식회사에게 양도하였고, 이 지번은 2015.5.26. 전에서 대지로 지목 변경된 사실이 나타난다.

청구인 이OOO는 쟁점토지 중 경기도 OOO 및 같은 동 557-4를 2004.5.4. 및 2012.11.29. 각각 매매 및 교환을 원인으로 취득하여 2014.2.21. OOO 주식회사에게 모두 양도하였고, 2015.5.27. 전에서 대지로 2015.5.26. 답에서 도로로 각각 지목 변경된 사실이 나타난다.

(4) 2011년 12월 쟁점토지를 매수하려다가 매수하지 못한 고OOO 등이 청구인들을 상대로 제기한 소송 판결문(서울동부지방법원 2013.7.23. 2013가합2014 등)에 따르면, 청구인들이 고OOO 등의 통행로 개설에 관하여 협조하기로 약정하였다는 점을 인정할 증거가 전혀 없고, 고OOO 등은 쟁점토지에 통행로 개설이 되지 않은 채 중도금 지급기일이 경과하게 되는 등 고OOO 등의 대금지급의무 위반으로 이 계약이해제되었다는 내용이 나타난다.

(5) 박OOO이 작성한 사실확인서(2016.6.22.)에 따르면, 청구인들이 소유한 쟁점토지는 맹지상태로 10년 이상 매매가 힘들었고 건축행위가불가능하였던 쟁점토지의 개발 및 맹지 해결을 위한 도움의뢰를 청구인들이 요청하여 토지개발 컨설팅, 설계비 및 인허가 비용으로 쟁점컨설팅 용역비를 지급받은 사실이 있고, 해당 금원은 쟁점토지 개발 컨설팅 등의 비용으로 전액 사용하였으며, 이러한 노력으로 맹지였던 토지가 추후 매매가 가능해졌다는 내용이 기재되어 있다.

(6) 쟁점토지 중 일부를 교환한 이OOO이 작성한 문답서에 따르면, 본인은 경기도 OOO에 거주하는 70세 이OOO으로 OOO번지 일부를 분할하여 같은 동 OOO번지의 일부와 교환하였고, 이 교환시 추가적으로 OOO원을 수령하였으며, 박OOO은 누구인지 모르고, 박OOO은 위 토지 매매거래와 관련된 자가 아니라는 내용이 나타난다.

(7) OOO지방국세청장의 조사시 쟁점토지 양도일 전후로 청구인들의계좌에서 고액의 입출금 내역이 있는 사실을 소명 받은 자료에 따르면, 청구인 이OOO 및 배우자가 2012.2.28.부터 5차례에 걸쳐 박OOO에게지급한 총 OOO원에 대하여 전부 지인대여금으로 소명한 것으로 나타난다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점컨설팅 용역비는 쟁점토지 양도가액의 12%에 달하나 청구인들은 박OOO과 컨설팅 용역계약서를 작성한 사실이 없고, 쟁점컨설팅 용역비는 맹지인 쟁점토지에 도로개설 등을 위하여 사용되었을 것으로 보이나 교환토지의 전 소유자 이OOO은 박OOO을 모른다고 진술한 점, 청구인들이 박OOO에게 쟁점컨설팅 용역비를 지급한 때는 청구인이 이미고OOO 등과 쟁점토지 매매계약을 체결하고 계약금을 수취한 이후이고, 쟁점토지를 매도하기 위하여 이미 계약된 토지에 OOO원에 달하는 컨설팅 비용을 추가 투입하였을 것으로 보이지 않으며, 고OOO 등과의 소송에서도 위와 같은 사실이 확인되지 않는 점,

청구인들은 박OOO이 쟁점토지를 매도가능한 상태로 만들기 위하여 지목변경 및 건축허가를 위한 설계 의뢰·하천복개공사 등을 수행하였다고 주장하나 이와 관련된 객관적인 증빙서류를 제출하지 못하고 있고, 당초 청구인들은 쟁점컨설팅 용역비를 지인대여금으로 소명하는 등 박OOO에게 계좌 이체된 내역만으로 다른 증빙 없이 쟁점컨설팅 용역비를 쟁점토지 양도시 소요된 필요경비로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.