가. 청구법인과 OOO는 50 : 50의 지분으로 한 공동사업으로 2010.12.24. OOO에 소재하는「OOO 도시개발사업지구」내 5, 6, 7 및10블럭에 공동주택632,456㎡(이하 “이 건 아파트”라 한다)를신축한 후,이 건 아파트 도급금액에 시공사인 OOO에게 지급하기로 약정한 인센티브 OOO(이하“쟁점금액”이라 한다)을 포함한 OOO(청구법인과OOO가 각각신고한 과세표준을 합한 금액임)을 과세표준으로하여 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문 개정되기 전의 것,이하 같다) 제112조 제1항 및 제131조 제1항 제4호에서 규정한 세율을적용하여 산출한 취득세 등을 2011.1.24. 아래와 같이 처분청에 신고 납부하였다.

<표 1> 이 건 아파트의 과세표준 산출 명세서

OOO

※ 청구법인과 OOO의 이 건 아파트 취득과 관련한 과세표준산출 명세를 합한 금액임

<표 2> 이 건 아파트의 취득세 등 신고 납부현황

OOO

※ 청구법인과 OOO가 신고 납부한 세액을 합친 총 납부세액임

나. 청구법인은 쟁점금액OOO은 이 건 아파트의 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하면서 2011.4.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인과 OOO(청구법인과 공동사업자인 OOO를합하여 “청구법인들”이라 한다)는 OOO과 2006.9.28. 체결한 사업약정서(2차)에서청구법인들이「OOO 도시개발사업」을 진행하면서 그 개발이익이 OOO을 초과하는 경우 그 초과이익의40%를 OOO에 지급하기로 약정하였고, 그 후 이 건 아파트의 분양(사전분양)이성공적으로 완료되어 초과이익 발생이예상됨에 따라 쟁점금액을이 건 아파트의 도급가액(취득가액)에 반영하여OOO과 도급계약을하고, 쟁점금액을 포함한 OOO을 이 건 아파트의 신축가격으로 보아 이를 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고 납부하였으나,

(2) 쟁점금액은 그 지급배경 등을 고려할 때, 이 건 아파트의취득가액(건축비용)이 아니라 OOO이 청구법인들을 대신하여 이 건아파트의 분양과 관련된 각종 업무를 성공적으로 수행함에 따라 그에 대한 대가로지급한 성과분배금에 해당되므로 이 건 아파트의 취득세 과세표준에해당되지 않으며, 실례로 쟁점금액을 취득가액에서 제외하더라도이 건 아파트의 취득가액은 ㎡당 OOO(평당 OOO)으로 인근의 다른 건설사의 ㎡당 OOO(평당 OOO)보다 낮지 않으므로 쟁점금액을 이 건 아파트의 취득가액(도급금액 등)의 일부로 볼 수는없으며 청구법인들이 쟁점금액을 장부상 공사원가에 포함하여 회계처리하였다고 하더라도 이는 청구법인들의 초과이익 중 일부를 시공사인OOO에게 성과금으로 배분하는 것이므로 이를 이 건 아파트의 취득가액에 포함하는 것은 실질과세원칙에 부합하지 않는다.

(3) 쟁점금액의 취득가액 해당 여부에 대한 청구법인들의 질의에 대하여 OOO는 “투입된 건축비 등의 적정성 여부, 동일 시기의 유사 건축물의 도급금액과 현저하게 차이가 있는지 비교 등여러 가지 사항을 종합적으로 고려하여 과세권자가 판단할 사항”이라고회신OOO하였음에도 처분청은 동일 시기의 유사 건축물의 도급금액 등에 관하여 사실 조사 등을 하지 아니하고이 건 아파트의 전체 도급금액을 취득가액으로 판단한 이상 이는 합리적이유 없이 OOO의 법규해석 지침(예규)을 배척한 것이므로 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 지방세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것,이하 같다) 제82조의3 제1항에서 규정하고 있는 “취득가액”에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게지급원인이발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론그이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나그에 준하는 취득절차비용도 취득가액에 포함되는 것이다OOO.

(2) 아파트 신축 사업시행과 관련한 공사발주, 광고홍보에 관한 행위,분양가격결정, 각종 용역발주 등 사업진행상 발생되는 업무를 포괄적으로 위임받아 처리하는데 제공한 용역의 대가는 건축물을 취득하기 위하여 지급한 직·간접비용으로 보아야 할 것이므로OOO, 쟁점금액은 아파트의 신축 사업을 수행하기 위한 OOO의 사업대행(인허가 지원 등)과 용역 제공에 따른 비용에 해당될 뿐 만 아니라 청구법인들의 장부상에도공사원가로 포함되었으므로 처분청이 쟁점금액을 이 건 아파트의 취득가액으로 보아 취득세 등을 부과한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 아파트의 분양시 사업비와 개발이익을 제외한 초과 수익이발생할 것으로 예상되어 동 초과수익을 시행사와 시공사가 일정비율로배분하기로 약정하고 공사도급계약서상의 도급가액에 시공사 몫의 초과수익인쟁점금액을 반영한 경우 쟁점금액을 이 건 아파트의 취득가액으로 보아 취득세 과세표준에 포함할 것인지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문 개정되기 전의 것)

제111조【과세표준】⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」제101조 제1항 또는 「법인세법」제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가액 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가액이 입증되는 취득

⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액,가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전문 개정되기 전의 것)

제82조의2【취득가액의 범위】① 법 제111조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가액은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지불하여일정액을 할인받은 때에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연불조건부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료. 다만,법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가액에서 제외한다.

3.「농지법」에 따른 농지보전부담금,「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4.취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은취득가액에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와관련한 부대비용

2.「전기사업법」,「도시가스사업법」,「집단에너지사업법」,그 밖의법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

제82조의3【취득가액의 입증등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계에 대하여 살펴본다.

청구법인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 청구법인들과 OOO은 2005.5.25. 이 건 아파트 신축과 관련하여 아래와 같이 1차 사업약정서를 체결하였다.

(나) 청구법인들과 OOO은 2005.6.29. 이 건 아파트 신축을 위한 업무약정서를 아래와 같이 체결하였다.

(다) 청구법인들과 OOO은 2005.5.25. 체결한 1차 사업약정서를보완하기 위하여 2006.9.28. 아래와 같이 2차 사업약정서를 체결하였다.

(라) 청구법인들과 OOO은 2007.6.7. 이 건 아파트 신축에 따른 도급계약을 아래와 같이 체결하였다.

위 도급계약의 공사도급계약 일반조건은 아래와 같다.

(마) 이 건 아파트의 당초 도급금액은 OOO이었으나,2010.11.4. 샷시공사금액을 추가하여OOO으로 증가하였으며,청구법인들은 위 도급금액OOO에 청구법인들이 직접 지급한금액(옵션 등)을 합하고 부가가치세 등을 제외한 OOO을 이 건 아파트의 신축(취득)가격으로 신고하였다.

<표 3> 5블럭 도급계약 세부 내역서

OOO

<표 4> 6블럭 도급계약 세부 내역서

OOO

<표 5> 7블럭 도급계약 세부 내역서

OOO

<표 6> 10블럭 도급계약 세부 내역서

OOO

(바) 청구법인들은 이 건 아파트의 신축과 관련하여 공사발주, 분양가격 결정, 분담금 납부 등 이 건 아파트 분양과 관련한 각종 업무를OOO이나 제3자에게 위탁하지 아니하고 직접 수행하였으며, 이에대한비용 OOO(옵션비용 포함)은 이 건 아파트의 취득가액에 포함하여 취득신고를 하였다. <표1 참조>

(사) 청구법인들이 이 건 아파트의 취득가액으로 신고한 가격과인근 아파트의 신축가격 등을 비교하면 아래와 같다.

<표7 > 아파트별 신축가격 비교

OOO

(아) 우리 원이 이 건 아파트의 시공사인 OOO에 제출을 요구하여OOO이 제출한 이 건 아파트의 공사원가는 아래와 같으며,OOO의 이 건 아파트 총 공사비는약 OOO으로서 쟁점금액 OOO을매출액OOO에 포함하는 경우의 매출이익률은 23.1%, 쟁점금액을제외(매출액 OOO)하는 경우의 매출이익률은 14.11%이다.

<표8> 이 건 아파트 공사원가 현황

OOO

(자) 청구법인들과 OOO은 2007년 6월 이 건 아파트를 착공과 동시에 분양하여 분양 완료 후 약 OOO의 개발이익이 발생할 것으로 예상됨에 따라 2차사업약정서의 내용과 같이 이중 OOO은 청구법인들에게 50 : 50의 비율로우선배분하고, 나머지 약 OOO 중 60% 상당액인 OOO은 청구법인들에게50 : 50의 비율로 배분한 후, 나머지 40% 상당액인 OOO은OOO에게 배분하기로 약정하였다.

(2) 쟁점에 대하여 살펴본다.

(가) 지방세법 제111조 제5항의 규정에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가액이 입증되는 취득에 대하여는제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가액 또는 연부금액을 취득세 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령

제82조의3 제1항은 취득세의 과세표준이 되는 취득가액이라 함은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의비용을 말한다고 규정하고 있다.

(나)위 규정에서 말하는 “취득가액”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이나,

그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가액에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수없다고 할 것이다OOO.

(다) 그런데 이 건의 경우를 살펴보면, 청구법인들과 OOO이2006.9.28. 체결한 사업약정서(2차)제3조에서 이 건 아파트를 분양하여이익이 발생하면 OOO까지는청구법인들의 몫으로 하고 OOO을초과하는 이익이 발생하는 경우그 초과이익의 40%인 쟁점금액을 OOO에게 배분하기로사전에 약정하고도급금액 OOO을 건축공사비OOO과 쟁점금액 OOO으로 구분하여 도급계약을 한 점, 쟁점금액은이 건 아파트를분양하여 발생한 분양대금에서 건축비, 토지비등각종비용을 제외한이익금의 일부를 OOO에게 지급한 금액으로서이 건아파트의 신축과관련된 것이 아니라 이 건 아파트의 성공적인분양에기여한 OOO의역할(OOO이 건축한 아파트에 대한 수요자의선호 등)에대한보수로볼 수 있는 점, 이 건 쟁점금액을 제외하더라도이 건 아파트의 ㎡당건축비용은 OOO으로서 같은 시기에건축한 인근아파트와 유사하거나더 높은 점, OOO의 이 건아파트건축공사비OOO은 도급계약서상 건축계약금액 OOO쟁점금액을 제외한금액)의 85.89%(원가율)로 2008년도 주택건설업체(대기업)의 평균 원가율과 비슷한 점 등을 종합하여 볼 때,

쟁점금액은 이 건 아파트 자체의 가격이라기 보다는 청구법인들과OOO이 이 건 아파트를 신축·분양하여 발생한 초과이익금을 사전약정에 따라 OOO이 청구법인들로부터이익배분의 성격으로 지급받은 금액으로 보는 것이 보다 합당하고, 이 건 아파트자체의가격 이외에 실제로 이 건 아파트 자체의 가격으로지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용으로 보기도 어려우므로 쟁점금액은 이 건 아파트의 취득가액에 포함하지 않는 것이 타당하다 하겠다.

따라서 쟁점금액은 이 건 아파트의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「지방세기본법」제123조 제4항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.