청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OOOOOO 외 1필지 대지 934.3㎡를 83.3.31 및 85.2.11에 취득하여 그 지상에 상가 건물 3,361.26㎡(부수토지를 포함하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하고 91.7.3 보존등기하여 임대하다가 93.2.10 청구외 OOO외 1인에게 양도한 후, 93.3월 취득가액을 2,107,816,800원, 양도가액을 2,750,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고 납부하였다.

처분청은 청구인이 예정신고한 양도가액(2,750,000,000원)을 금융조사한 결과 2,903,866,000원이상이 확인된다 하여 청구인의 예정신고 내용을 부인하고 기준시가에 의거 양도차익을 계산하고 94.1.16 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 759,343,830원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.3.15 심사청구를 하고 94.5월 양도소득세 과세표준확정신고를 한 후에 94.7.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 ① 93.3월 실지취득 및 양도가액에 대한 증빙서류를 첨부하여 예정신고 납부하였는바, 설사 청구인이 신고한 양도가액이 사실과 다른 것으로 조사확인되었다 하더라도 그 확인된 실지양도 가액(2,903,866,000원)에 의하여 양도차익을 계산하여야 하고,

② 쟁점부동산중 토지면적(934.3㎡)은 국세청장이 정하는 일정규모(도시계획구역안의 330㎡이상) 이상이므로 실지거래가액에 의한 과세대상이며,

③ 처분청은 청구인의 예정신고에 대하여 소득세법 시행령 제142조 및 제146조의 규정에 의거 신고일로부터 1월내에 예정결정 하여야 하는데도 9월이 경과한 94.1월에야 예정결정한 잘못이 있으므로 이 건 과세처분은 취소되어야 하고,

④ 청구인은 94.5월 처분청이 조사 확인한 양도가액(2,903,866,000원)을 그대로 하여 양도소득세 과세표준 확정신고 하였으므로 재산제세조사사무처리규정(국세청훈령 제1081호) 제91조 제1항 제1호 나목에 의하여 확정신고 내용에 따라 실지거래 가액으로 재조사 결정하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

국세청장은 청구인이 쟁점부동산의 양도가액을 2,750,000,000원으로 예정신고 하였으나 금융거래를 추적조사한 결과 실지양도가액이 2,903,866,000원인 것으로 확인되었으므로 청구인의 예정신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분에는 잘못이 없다는 의견이다. (청구인주장 ②, ③은 이 건 심사청구 당시 청구인이 주장하지 아니하였고, 청구인주장 ④는 94.5.11 국세청장의 심사결정 통지후에 확정신고 하였으므로 이에 대한 국세청장의 의견도 없음)

4. 쟁 점

이 건 심판청구의 다툼은 첫째, 실지거래가액에 의하여 예정신고한데 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부,

둘째, 쟁점부동산이 국세청장이 정하는 일정규모 이상의 부동산이므로 실지거래가액에 의한 과세대상인지 여부

셋째, 예정신고일로부터 1월내에 예정결정하지 아니한 것이 취소대상이 되는 처분인지 여부

넷째, 예정결정 고지후 다시 확정신고 한데 대하여 실지거래 가액으로 결정하여야 하는 것인지 여부를 가리는데 있다.

5. 심리 및 판단

가. 청구인의 실지거래가액에 의한 예정신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 본다.

자산양도차익을 계산함에 있어서 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의거 기준시가로 결정함을 원칙으로 하되 대통령령으로 정하는 경우에만 예외적으로 실지거래가액으로 결정토록 하고 있으며 이 건 거래당시 시행되던 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호에 양도자가 소득세법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 실지거래가액에 의거 양도차익을 결정할 수 있는 경우의 하나로 규정하고 있다.

이 건의 경우에 있어서 청구인은 처분청이 금융자료 등에 의하여 확인한 실지거래가액을 기준으로 자산양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 자산양도차익 예정신고 당시 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 2,750,000,000원인데 그후 중부지방국세청의 실지조사에 의한 쟁점부동산의 양도가액이 2,903,866,000원 이상인 것으로 확인되었다.

그렇다면 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액이 아니므로 기준시가에 의하여 자산의 양도차익을 결정하고 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (같은뜻: 93중 2995, 94.5.14외 다수)

나. 쟁점부동산이 국세청장이 정한 일정규모의 부동산이라 하여 실지거래가액에 의한 과세대상인지 여부를 본다.

소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호에서는 “국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람 명의의 사용 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우”등 일정한 거래에 있어서 실지거래가액이 확인되는 경우 그 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있도록 규정하고 있어 동 제2호 각목에서 규정하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 결정하는 것은 일응 처분청의 재량행위로 볼 수 있으나 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 경우에는 기준시가 적용의 경우보다 납세자에게 불이익을 주는 것이 일반적이므로 이 경우에도 일정한 한계를 두어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우는 실지거래가액 적용에서 제외할 수 있도록 규정하고 있다.

따라서 소득세법 체계상 납세자가 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정받기 위하여는 위 같은항 제3호의 규정에 따라 자산양도차익 예정신고나 양도소득세 과세표준 확정신고 당시 제출한 증빙서류에 의하여 실지 거래가액이 확인되어야 할 것인데도 청구인이 예정신고한 양도가액이 사실과 다른것으로 확인된 상태에서 위 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 규정을 들어 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하는 것은 관계법령을 오해한 것으로서 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.

(같은뜻: 국심 92서 3550, 92.11.14)

다. 예정신고일로부터 1월내에 예정결정하지 아니한 것이 취소대상이 되는 처분인지 여부를 본다.

소득세법 시행령 제142조 제3항 및 같은법 시행령 제146조 제1항의 규정에 의하면 주소지 관할 세무서장은 자산양도차익 예정신고 또는 자진납부를 한 자에 대하여 그 신고 또는 자진납부가 있은 날로부터 1월이내에 그 매매차익과 세액을 결정하고 납세자에게 통지하여야 한다고 규정하고 있다.

청구인은 자산양도차익 예정신고일로부터 1월이내에 처분청이 예정결정을 하지 아니하였으므로 이 건 과세처분을 취소하여야 한다고 주장하나, 처분청의 업무처리 지연으로 세부담면에서 청구인에게 불이익이 있었다고 보여지지 아니하고, 이 건 과세표준과 세액의 결정방법이 달라지는 것도 아니므로 이에 대한 청구인 주장은 심리할 실익이 없다고 판단된다.

라. 처분청의 예정결정 고지후 청구인이 다시 확정신고 한데 대하여 실지거래 가액으로 결정하여야 하는 것인지 여부를 본다.

청구인은 처분청에서 조사하여 일부 확인된 양도가액(2,903,866,000원)을 그대로 양도소득세 과세표준확정 신고서에 기재하여 신고하였으나 이 양도가액 역시 실지거래가액이 아닌 사실이 처분청의 조사복명서 등에 의하여 확인된바 있고, 쟁점부동산의 실지거래가액에 관한 당심의 항변자료 요구에 대하여 이 건 심판청구 심리일 현재까지도 이에 대한 거증서류를 제시하지 못하고 있다.

따라서 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고한 취득 및 양도가액 역시 불분명하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 대상이 되지 아니 하므로 기준시가에 의하여 결정하여야 하고, 이 경우 기준시가로 예정결정한 당초처분에 변동이 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.