청구인은 1989.12.22 전라북도 전주시 덕진구 OO동 OO OOOOOO 소재 토지 272.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1990.12.17 그 지상에 건물 960.75㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축한 후 1993.5.26 쟁점토지와 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 함께 양도하고 1994.5.31 실지거래가액에 의하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 1995.7.31 청구인에게 1993년도 귀속분 양도소득세 69,765,300원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1995.9.22 이의신청과 1995.12.18 심사청구를 거쳐 1996.3.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 청구외 OOO 및 OOO과 쟁점건물 신축공사도급계약을 체결하였으며 이들이 청구외 OO공업사 기술진의 지도·감독하에 건물을 시공하여 도급계약서대로 공사대금 434,534,120원을 지급하였는 바, 이 사실은 공사도급계약서, 공사내역서 및 인우보증확인서등에 의하여 확인되고 있고, 쟁점부동산의 양도가액은 양수자인 청구외 OOO의 확인서에 의하여 485,000,000원임이 확인되고 있음에도 불구하고 처분청이 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 청구외 OOO 및 OOO이 청구인으로부터 공사도급을 받아 쟁점건물을 시공하였다고 주장하고 있으나 건축물착공허가서 및 준공검사필증상 청구외 OO공업사가 시공자로 되어 있고, 청구인이 시공자라고 주장하는 청구외 OOO은 공사의 용역대가에 대한 부가가치세를 신고납부하였어야 하나 이를 이행하지 않은 사실로 미루어 볼 때 청구주장과 청구인제시 공사도급계약서는 신빙성이 없어 실지취득가액은 확인되지 않는다 할 것이고, 청구주장 실지양도가액 485,000,000원은 청구주장 실지취득가액을 기준시가 기준으로 환산한 양도가액의 56%에 해당하여 신빙성이 없는데도 청구인은 달리 이를 입증할 수 있는 객관성 있는 증빙자료도 제시하지 못하고 있어 청구주장 실지양도가액 또한 확인되지 않는다 할 것으로서 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

양도소득세과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.

나. 관계법령

소득세법 제23조 제4항과 같은법 제45조 제1항 제1호에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제3호(1993.12.31 개정되기 전의 것)에 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.

다. 청구인이 양도소득세과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

(1) 먼저 취득가액을 보면, 청구인은 실지취득가액 511,034,120원의 증빙자료로 쟁점토지 취득시의 매매계약서와 청구외 OOO과의 쟁점건물공사도급계약서, 같은 사람의 건축공사도급사실확인서, 청구외 OOO의 인우보증확인서, 위 OOO과의 공사노임단가계약서 및 청구외 OOO과의 건축공사(노무공사)계약서등을 제시하고 있으나,

(가) 청구주장 실지양도가액은 기준시가 대비 162.1%인데 반하여 취득가액은 특별한 사유도 없이 330.4%로 월등히 높으며,

(나) 1990.4.21 청구인이 청구외 OOO과 체결한 쟁점건물공사도급계약서에는 청구외 OOO에게 총 공사금액 321,000,000원에 공사도급을 준 것으로 되어 있으나, 1990.3.25 같은 사람과 체결한 공사노임단가계약서에는 1일 5만원 내지 6만원의 단가로 노무자 대표인 OOO과 기술공 및 잡부에 대한 노임단가계약을 체결한 것으로 되어 있어 건설업의 허가를 받지 않은 청구외 OOO 및 OOO이 공사도급을 받아 쟁점건물을 시공하였다는 청구주장과 쟁점건물공사도급계약서는 그 신빙성을 인정하기 어렵고, 청구인은 달리 실지취득가액을 입증할 수 있는 객관성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산에 대한 실지취득가액이 확인되지 않는다 하겠다.

(2) 양도가액을 보면, 청구인은 쟁점부동산을 485,000,000원에 양도하였다고 주장하며, 그 근거로 쟁점부동산 매수자 청구외 OOO의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 주장하는 양도가액 485,000,000원은 청구주장 취득가액(511,034,000원)에도 미치지 못하고 있어 당시의 지가상승율(건설부고시 전주시 덕진구의 지가상승율 : 1990년 16.51%, 1991년 10.24%, 1992년 1.59%)을 감안할 때 신빙성을 인정하기 어렵고, 청구인은 매매계약서와 대금지급영수증등 실지양도가액을 입증할 수 있는 증빙도 제시하지 못하고 있으므로 양도시의 실지거래가액 또한 확인되지 않는다 하겠다.

(3) 따라서, 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니한다 할 것이므로 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.