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경정
독립된 상가의 부수토지인지 아니면 주택에 딸린 부수토지인지 여부(취소)

조세심판원 조세심판 | 국심1999서2677 | 양도 | 2000-07-06

[사건번호]

국심1999서2677 (2000.07.06)

[세목]

양도

[결정유형]

경정

[결정요지]

한울타리 안에 있는 겸용주택으로 주택의 부수토지로 보아 비과세한 사례임

[관련법령]

소득세법 제89조【비과세 양도소득】 / 소득세법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

[주 문]

성북세무서장이 1999.4.6 청구인에게 결정고지한 1995년도분양도소득세 505,092,820원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 원처분개요

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 대지 881㎡와 주택 317.36㎡, 상가 277.68㎡ 건물합계 595.04㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속으로 취득하여 상가건물을 멸실한 후 1995.3.16 쟁점부동산을 양도하고 비과세되는 1세대 1주택이라 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

처분청은 쟁점부동산중 1993.12.31 합필되기 전 동소 OOOOOOO 토지 143.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 상가의 부수토지로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.4.6 청구인에게 1995년도분 양도소득세 505,092,820원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1999.6.22 심사청구를 거쳐 1999.12.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 당초 연접된 3개의 필지와 이를 한울타리로 하여 그 지상의 목조와즙단층 전통 한옥식 주택건물(317㎡)과 그 부속 목조와즙 2층 상가건물(바닥면적 139㎡, 연면적 278㎡)로 청구인이 1970.8.4 상속받아 보유하고 있던 부동산으로서 1948.10.15에 3개의 부동산으로 분할되기 전에는 주택 및 상가건물이 1필지의 토지로서 청구외 OOO 1인의 소유였고, 동소 OOOOOOO, OOOOOOO 및 OOOOOOO로 분할된 것은 단지 지방세 과세문제로 관할구청에서 임의로 분할한 것이며, 1993.12.14 상가건물을 멸실한 후 1993.12.31 다시 동소 OOOOOOO로 합필한 후 주택으로만 사용하다 1995.3.16 양도한 것으로 취득당시부터 상가건물 멸실당시까지 한울타리 내의 겸용주택으로 주택건물과 상가건물이 뒷마당을 사이에 두고 각각 별채로 분리되어 있기는 하나 상가 철거후의 평면도 및 서울특별시의 항공촬영사진 등에 의하여 한울타리로 둘러싸여 있음이 확인되며, 두 건물사이에 담장이나 그 어떤 차단장치가 설치되어 있었던 것도 아니고, 상가건물의 뒷면에는 주택방향으로 상가 1층에 2개의 출입문과 2층에 계단식 출입문 1개가 있어 이들 3개의 출입문을 이용하여 상가건물과 주택사이에 있었던 뒷마당을 통하여 자유롭게 왕래하면서 수도와 화장실 등을 이용하였던 사실 등으로 미루어 볼 때, 토지의 지번이 다르다 하더라도 한울타리 내의 건물임이 분명한 바, 주택의 면적(317.36㎡)이 상가건물의 면적(277.68㎡)보다 클 뿐만 아니라 쟁점토지를 포함한 양도부동산의 토지가 주택 정착면적의 5배 이내이므로 비과세되는 1세대 1주택에 해당됨에도 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

쟁점부동산의 한옥 및 상가를 취득하여 강북구 OO동 캠퍼스로 이전하고 있는 청구외 학교법인 OO학원의 이전공사 관련 기안문에 첨부된 도면에 의하면, 주택 2동 및 상가 1동이 각각 독립하여 정착되어 있고, 각각 마당이 있으며 출입문이 별도로 표시되어 있음이 확인되고, 쟁점부동산중 쟁점토지는 OO구 OO동 지하철역 인근의 대로변에 접하여 있는 전형적인 상가건물 부수토지로서 청구인이 제시한 사진 및 도면에 의하면 주택과 상가에 각각 별도로 출입문이 있고, 또한 주택에는 각각 별도의 마당이 있는 독립된 주택 및 상가로 보여지므로 한울타리 내에 있는 겸용주택의 일부로 보기는 어렵다 하겠으며, 쟁점부동산을 취득할 당시에는 주택과 쟁점토지가 분할되어 있어 주택의 부수토지가 아닌 독립된 상가의 부수토지에 해당된다 할 것인 바, 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지와 인접된 토지를 변경하여 1세대 1주택에 부수되는 토지로 사용한 경우 소득세법시행령 제15조 제1항 및 제9항의 요건을 갖춘 경우에 한하여 비과세되는 것으로서 1993.12.14 상가건물을 멸실하여 주택의 부수토지로 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 주택의 부수토지로 변경된 이후 3년 이상 거주하여야 하나 상가건물을 철거한 이후 3년이 경과되지 아니하였으므로 1세대 1주택 부수토지의 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지가 주택과 별도로 독립된 상가의 부수토지에 해당되는지의 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제89조 제3호에는 “다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하고 있고,

같은 법 시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정되기 이전의 것) 제154조 제1항 제2호에는 “법 제89조 제3호에서 ‘1세대 1주택’이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

2. 당해 주택의 보유기간이 5년 이상으로서 거주자가 총리령이 정하는 바에 의하여 1세대 1주택임을 입증하는 경우”라고 규정하고 있으며,

같은 조 제3항에는 “법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.”고 규정하고 있다.

같은 조 제7항에는 “법 제89조 제3호에서 ‘지역별로 대통령령이 정하는 배율’이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시계획구역안의 토지 5배

2. 도시계획구역밖의 토지 10배”라고 규정하고 있고,

같은 법 시행규칙 제71조 제1항과 제2항에는 “영 제154조 제1항 제2호의 규정에 의한 1세대 1주택의 입증은 양도일 현재 양도한 주택외의 주택을 소유하지 아니함을 당해 거주자의 주민등록표에 기재된 주소지의 등기부등본 또는 토지·건축물대장등본등에 의하여 확인하는 방법에 의하고, 영 제154조 제1항 제2호에서 규정하는 보유기간의 확인은 등기부등본 또는 토지·건축물대장등본등에 의한다.”고 규정하고 있으며,

같은 법 시행령 제156조에는 “법 제89조 제3호에서 ‘대통령령이 정하는 고급주택’이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 2천만원이상인 것

가. 주택의 연면적(지하실부분은 그 면적의 2분의 1을 주택의 면적에 포함되는 것으로 한다)이 264제곱미터이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것

나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것”이라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

처분청이 쟁점토지를 주택과 별도의 독립된 상가의 부수토지로 보아 과세한 데 대하여, 청구인은 쟁점토지가 한울타리안에 있는 하나의 겸용주택의 부수토지이므로 양도부동산 전체가 비과세되는 1세대 1주택에 해당된다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점부동산은 당초 1932.3.10 청구외 OOO가 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO 1필지의 대지 881㎡를 취득하여 건물(단층주택 317.36㎡, 2층상가건물 277.68㎡)을 신축한 후 지방세 과세문제로 1948.10.15 지번을 분할변경(주택 동소 OOOOOO 및 OOOOOO, 상가건물 OOOOOO)하였고, 1949.9.7 청구인의 부(父)인 청구외 OOO이 쟁점부동산 전체를 취득한 후 1970.8.4에는 청구인이 쟁점부동산 전체를 상속으로 취득하여 1976.12.22 주택 OOOOOOO를 주택 OOOOOOO에 합필하였으며, 1993.12.14에는 동소 OOOOOOO상의 상가건물을 멸실하였고, 1993.12.31에는 쟁점부동산 전체를 OOOOOO로 다시 합필한 후 1995.3.16 쟁점부동산 전체를 청구외 학교법인 OO학원에 양도하였음이 토지대장, 건축물관리대장 및 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점부동산중 주택은 1층으로 안채 95.87㎡, 사랑채 90.58㎡, 문간채 109.09㎡ 및 별채 21.82㎡ 합계 317.36㎡이고, 상가건물은 2층으로 각각 138.84㎡합계 277.68㎡로 목조와즙의 전통한옥형태로 쟁점부동산의 대지면적 881㎡는 주택의 정착면적 317.36㎡의 5배수 이내이며, 지방세과세시가표준액에 의한 건물가액이 5,217,398원으로서 고급주택에 해당하지 아니함이 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 1999.12.6 청구외 OOO등 3인이 작성한 사실확인서에 의하면, 1968.3월부터 1999.2월까지 청구외 학교법인 OO학원에 근무하면서 재단과 청구인 개인의 재산관리를 하면서 청구인의 자택인 쟁점부동산을 자주 방문하였는 바, 쟁점부동산은 오래된 전통한옥으로 안채, 사랑채, 문간채 및 별채로 구성되어 있었고, 주택 뒤에는 상가가 위치하고 있었으며, 안채 뒤마루턱에 나무계단이 있어 상가건물 2층과 연결되어 있었고, 주택과 상가입주자가 주택과 상가사이의 마당에 있던 화장실과 수돗물을 공동으로 이용하였다고 진술하였다.

(4) 우리심판원에서 2000.3.28 서울특별시 주택개발과에 비치되어 있는 항공사진을 담당직원인 청구외 OOO의 참여하에 확인한 바, 상가와 주택은 모두 모양이 같은 기와지붕이고, 주택 3개동은 1층, 상가는 2층으로 건축되어 있었고, 대로변을 향하여 우측으로는 상가와 주택의 지붕이 연결되어 있었으며, 좌측으로는 주택에서 상가의 처마밑까지 좁게 연결되어 있는 것으로 나타나 있어 쟁점부동산 전체가 하나의 집합체로 구성되어 있는 것으로 확인되었다.

(5) 또한, 우리심판원에서 2000.5.29 현지에 출장하여 OO재단 과장인 청구외 OOO, OO재단 직원이며 쟁점부동산의 관리인이었던 청구외 OOO, 쟁점부동산과 인접해 있는 OO경찰서의 경사인 청구외 OOO 및 쟁점부동산의 상가임차인이었던 청구외 OOO표구의 OOO 등에게 탐문확인한 바, 쟁점부동산은 오래된 목조와즙의 한옥으로 1층인 주택은 주거용이 아닌 점포등의 용도로 사용된 사실은 없고, 주택에는 청구인과 기타 관리인등이 거주하였으며, 1986년에는 청구인의 모친 장례식을 주택에서 거행하였고, 2층인 상가건물은 각각 7개의 점포가 있었으나 숙박 및 취사등 주거시설은 되어 있지 아니하였으며, 임차인들은 당해 건물이 아닌 다른 곳에서 거주하면서 출퇴근하였고, 상가건물 철거직전 건물이 노후한 상태여서 빈점포가 많았으며, 주택과 상가는 담벽등으로 경계가 구분되어 있지 아니하였고, 계단등을 통하여 주택과 상가 사이의 마당에 있던 수돗물과 화장실 등을 공동사용하기도 하였다고 진술하였다.

(6) 주택의 거주사실에 대하여 쟁점부동산의 관할인 OO1.2.3.4동사무소에 공문으로 조회한 바, 쟁점부동산 양도직전에 주택에는 청구외 OOO과 그 가족 3명(거주기간 : 1985.10.5~1993.10.19), 청구외 OOO과 그 가족 4명(거주기간 : 1992.1.5~1993.2.16), 청구외 OOO과 그 가족 1명(거주기간 : 1990.8.22~1993.10.19), 청구외 OOO와 그 가족 3명(거주기간 : 1993.8.28~1993.11.26)이 거주하였고, 청구인도 1993.11.20부터 1995.7.19까지 쟁점부동산의 주택에 거주하였다고 회신(종일사 13210-1692, 2000...5.7)하였다.

(7) 쟁점부동산중 1993년 하반기 상가건물의 임대현황을 보면, 1층 101호에 OOO상회(OOO, 임대보증금 1,400,000원, 월세 168,000원), 1층 102호에 OO분식(OOO, 임대보증금 2,000,000원, 월세 210,000원), 1층 103호에 OOO(OOO, 임대보증금 1,500,000원, 월세 177,000원), 1층 104호에 OOO패션(OOO, 임대보증금 2,000,000원, 월세 236,000원), 1층 105호에 OO표구(OOO, 임대보증금 1,750,000원, 월세 205,000원), 1층 106호에 OOO(OOO, 임대보증금 1,575,000원, 월세 184,000원), 1층 107호에 OO서림(OOO, 임대보증금 1,925,000원, 월세 225,000원), 2층 202호에 OOO(OOO, 임대보증금 875,000원, 월세 103,000원), 2층 203호에 OOO표구(OOO, 임대보증금 1,750,000원, 월세 205,000원) 및 2층 205호에 OOO표구(OOO, 임대보증금 1,170,000원, 월세 234,000원) 등이 임차하여 영업을 한 것으로 청구인이 부가가치세 신고시 첨부한 서류에 의하여 확인되나 이들 임차인들이 쟁점부동산의 주택에 거주한 사실은 확인되지 아니한다.

(8) 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서는 양도당시의 현황을 기준으로 하는 것이고, “1주택”이라 함은 한 울타리안에 있거나 같은 경계내에 있는 겸용주택(2필지 이상으로 분리된 경우 포함)과 같은 법 시행령 제154조 제7항에 규정한 배율이내의 부수토지(2필지 이상인 경우 포함)를 말하는 것(같은 뜻 : 국심 94경 947, 1994.6.29 및 국세청 질의예규 재일46014-1821, 1998.922, 재일46014-533, 1999.3.16)인 바, 쟁점부동산의 경우 위의 사실관계에 나타난 바와 같이 쟁점부동산의 부속토지는 당초 1개의 필지였다가 분필된 후 청구인이 취득하여 양도하기 전 다시 합필된 점, 주택과 상가건물은 60여년전 같은 시기에 같은 형태로 건축된 전통한옥(목조와즙)으로서 쟁점부동산 전체를 1인이 계속 소유한 점, 청구인은 쟁점부동산 전체를 상속으로 취득하여 25년간 보유하다가 양도 1년 3개월전에는 이미 상가건물을 멸실하여 주택과 부수토지의 상태에서 전체를 하나의 거래단위로 하여 함께 양도한 점, 주택은 주거용이 아닌 점포등의 용도로 사용된 사실이 없는 점, 청구인은 1992.11.20부터 양도직후인 1995.7.19까지 당해 주택에 거주하고, 기타 관리인등과 그 가족들이 주택에 거주하였으나 상가임차인들은 주택에 거주하지 아니한 점, 상가건물은 2층으로 각각 7개의 점포가 있었고, 숙박 및 취사등 주거시설은 되어 있지 아니한 점, 주택과 상가는 담벽등으로 경계가 구분되어 있지 아니하였고, 계단 등을 통하여 주택과 상가 사이의 마당에 있던 수돗물과 화장실 등을 공동으로 사용한 점 등으로 미루어 볼 때, 쟁점부동산은 전체가 한울타리안에 있는 하나의 복합된 겸용주택으로서 상가건물이 정착되어 있던 토지도 주택의 부수토지로 봄이 타당하다 할 것이므로 쟁점부동산 전체를 비과세되는 1세대 1주택으로 인정함이 타당하다고 판단된다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.