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쟁점토지를 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 과세한 처분의 당부

조세심판원 조세심판 | 조심2020구1758 | 법인 | 2021-01-26

[청구번호]

조심 2020구1758 (2021.01.26)

[세 목]

법인

[결정유형]

기각

[결정요지]

착공은 당해 토지에서 토목공사를 포함하여 건설공사가 시작된 경우를 의미하고 착공에 필요한 준비작업을 하는 경우까지 포함한다고 보기는 어려우므로 연접토지에서 건물 철거를 하였다고 하더라도 그러한 사실만으로 건설에 착공한 것으로 인정할 수 없고 착공신고 전에 토목공사 등을 하였다고 인정하기 어려운 점, 양도일 현재 건축허가에 따른 건축물 착공신고를 한 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점토지가 건설에 착공된 토지에 해당한다는 청구법인의 주장을 인정하기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 법인세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 건축자재 제조업 및 부동산임대업을 영위하고 있는 법인으로서 2015.12.31. OOO(2017.2.17. 위 2필지 토지는 OOO로 합병되었음, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고, 2018.1.18. 쟁점토지를 OOO에 양도하였으나, 2018사업연도 법인세 신고시 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점토지가 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 「법인세법」제55조의2에 의한 토지 등 양도소득에 대한 과세특례규정을 적용하여 2020.2.6. 청구법인에게 2018사업연도 법인세 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2020.4.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인이 쟁점토지를 취득하여 양도한 과정에 대한 내용은 다음과 같다.

(가) 청구법인은 쟁점토지상에 건물을 신축할 목적으로 쟁점토지를 취득하였으나, 쟁점토지로 진출입이 가능한 도로는 폭 1.8m의 소로뿐이라 쟁점토지상에 건물신축을 위한 공사차량의 진․출입이 불가능한 것을 확인하였다.

(나) 청구법인은 쟁점토지상에 건물 신축공사를 진행하기 위하여 쟁점토지와 연접한 토지 및 주택(OOO 이하 “연접토지”라 한다)을 취득하여 외부 도로와 연결하고자 하였으나 자금사정으로 연접토지를 취득하지 못하였고, 청구법인의 주주(청구법인의 주식 50% 보유)인 OOO에게 부탁하여 OOO이 연접토지를 취득하였다.

(다) 청구법인은 쟁점토지상에 건물 신축공사를 시작하기 위해 필수적인 절차로서 연접토지 중 OOO 대지 지상의 주택을 철거하고 도로연결공사를 진행하고자 2016년 8월경 OOO과 주택철거작업 공사계약을 체결하였고, 2016.9.12. 굴삭기 운행업자인 OOO에게 쟁점토지와 연접토지에 대한 지반 평탄화 작업을 실시하도록 요청하였다.

(라) 청구법인은 연접토지 지상의 주택 철거 및 평탄화 작업을 완료한 후 2017.2.2. 건물신축 공사를 하기 위해 경산시장에게 도로점용 허가를 받았고, 쟁점토지 및 연접토지에 4개동의 건축물을 신축하고자 2017.3.10. OOO의 명의로 OOO시장에게 건축허가를 신청하였으나, 자금사정의 문제로 인해 쟁점토지 및 연접토지상에 1개동의 창고(435㎡)에 대한 건축허가만 획득하게 되었다.

(마) 이후 청구법인은 2017.4.10. 명가종합건설 주식회사와 쟁점토지상에 창고건축을 위한 건설공사계약을 체결하였으나, 이후 OOO와의 의견대립 등으로 상기 계약을 파기하였고, 다른 건설회사와 공사계약을 체결하고자 노력하던 중 청구법인의 자금사정 악화로 인해 2018.1.18. 제3자에게 쟁점토지를 양도하였다.

(2) 쟁점토지는 양도 당시 「법인세법」제55조의2, 같은 법 시행령 제92조의11 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제46조의2에 따라 비사업용 토지에 해당하지 않는 토지에 해당하므로 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 한 처분청의 이 건 부과처분은 위법․부당하다.

(가) 쟁점토지는 건축행위를 위한 차량의 진․출입이 불가능한 맹지에 해당하여 공사차량의 진․출입을 위해서는 연접토지의 취득이 필수적이었는바, 연접토지는 토지를 취득한 소유주가 달라도 쟁점토지상에 건물을 신축하기 위한 토지로서 쟁점토지와 사실상 하나의 물건에 해당한다고 볼 수 있고, 쟁점토지와 연접토지를 개별 물건이라 볼 경우 맹지인 쟁점토지는 사실상 건물신축이 불가능하여 본래 토지 취득목적을 영구히 달성하지 못하는 모순이 발생한다.

(나) 쟁점토지의 평탄화 작업을 한 권영기가 건축공사 사전작업을 하였다고 진술한 점, OOO가 시행하였다고 확인한 쟁점토지상의 건물 신축공사 사전작업은 건물 신축공사에 필요한 터파기 공사와 동일한 것으로 쟁점토지상에 사실상 착공이 있었다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 쟁점토지는 「법인세법 시행규칙」제46조의2 제1항 제5호에 따라 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지에 해당한다. 또한 쟁점토지와 연접토지는 사실상 하나의 물건에 해당하는바, 쟁점토지상에 건물신축을 위해 연접토지상에 주택 철거 작업을 한 시점부터 「법인세법 시행규칙」제46조의2 제1항 제9호에 따라 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지에 해당한다고 볼 수 있다.

(다) 기획재정부 예규(재산세과-541)도 ‘지상 건축물이 없는 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공한 토지는 그 착공주체에 관계없이 비사업용 토지의 예외적인 기간기준을 적용한다’고 해석하였는바, 토지와 그 지상에 건축되는 건물의 소유주가 반드시 일치할 필요가 없다고 볼 수 있고, 쟁점토지 및 연접토지의 건축허가를 받은 사람이 청구법인의 주주인 OOO이라고 하여도 쟁점토지가 건설에 착공한 토지에 해당하지 않는다고 볼 이유가 없다.

(라) 처분청은 대법원 판례(대법원 2013.5.23. 선고 2013두2723 판결)를 인용하여 「법인세법 시행규칙」제46조의2 제1항 제5호에 착공 시기를 정의하여 쟁점토지가 건설에 착공된 토지에 해당하지 않는 것으로 보았으나, 세법상 착공시기에 관한 정의규정이 없으므로 실질과세 원칙에 따라 각 사안별로 착공 여부에 대한 사실판단을 하여야 하는바, 처분청이 인용한 대법원 판례를 일률적으로 적용할 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 「법인세법 시행규칙」제46조의2 제1항 제5호에 따라 건설에 착공한 토지에 해당하기 위해서는 건물을 착공하기 위하여 필요한 준비행위(측량․지반조사, 건물신축도급계약 체결, 기존 건물의 철거나 착공신고서를 제출)만으로는 부족하고 건축 공정상 일련의 행정절차를 마친 다음 건물신축을 위한 실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로서 신축할 건물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착공사나 터파기공사를 진행한 경우 등 건물의 건축 자체를 직접 목적으로 하는 공사에 착수하여야 위 조항에 따른 건설에 착공한 토지에 해당한다고 볼 수 있다(대법원 2013.5.23. 선고 2013두2723 판결 참조).

(2) 청구법인은 쟁점토지상에 평탄화 작업을 진행하였다고 주장하며 중기임대업자인 OOO가 제출한 사실확인서를 제출하였으나, 쟁점토지상에 평탄화 작업을 진행하였다는 사실과 관련된 세금계산서 등 객관적인 증빙자료를 제출하지 아니하였고, OOO이 OOO에게 관련 자금을 이체한 것으로 확인되어 쟁점토지상에 실제 공사가 진행된 사실을 확인할 수 없는 점, OOO가 건축공사 사전작업을 하였다고 진술하나 이는 건물 착공에 필요한 단순 준비 작업이라 볼 수 있어 쟁점토지상에 건물을 건축하던 중이라고 볼 수 없는 점, 청구법인이 쟁점토지상에 건물 신축을 위한 건설도급계약을 체결하였다가 이를 해지하여 실제 건축물 건설공사가 진행된 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점토지상에 건축물의 건설에 착공하였다는 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(3) 청구법인은 쟁점토지와 연접토지가 사실상 하나의 물건이고 연접토지 지상의 주택을 철거하였으므로 그 시점부터 쟁점토지가 「법인세법 시행규칙」제46조의2 제1항 제9호에 따라 건설에 착공한 토지에 해당하여 비사업용 토지에 해당하지 아니하는 토지라고 주장하나, 연접토지 소재 주택을 철거하였다 하여도 이를 쟁점토지상의 건물을 철거한 것으로 볼 수 없고, 세법상 청구법인의 주장을 인정할 수 있는 예외적인 규정도 없어 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 법인세법(2018.12.24. 법률 제16008호로 개정되기 전의 것)

제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

② 제1항 제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 논밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 농업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 농지는 제외한다.

나. 특별시, 광역시(광역시에 있는 군 지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다), 특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다), 특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시 지역[ 「지방자치법」 제3조 제4항에 따른 도농(都農) 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다] 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 목에서 같다)에 있는 농지. 다만, 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 및 시 지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

③ 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

(2) 법인세법 시행령(2019.2.12., 대통령령 제29529호로 개정되기 전의 것)

제92조의3(비사업용 토지의 기간기준) 법 제55조의2 제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

제92조의11(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 법 제55조의2 제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간

(3) 법인세법 시행규칙(2019.3.20., 기획재정부령 제730호로 개정되기 전의 것)

제46조의2(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 영 제92조의11 제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)

9. 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 및 연접토지의 취득 및 양도와 관련된 사실관계는 다음과 같다.

OOO

(2) 쟁점토지가 건설에 착공된 토지에 해당한다는 청구법인의 주장은 다음과 같다.

(가) 청구법인은 쟁점토지가 연접토지를 통해야만 외부 도로와 연결이 가능한 맹지이고, 쟁점토지상에 건물을 착공하기 위해 연접토지의 취득이 필수적이었는바, 연접토지는 쟁점토지의 건축물을 신축하기 위한 목적으로 취득한 것으로 쟁점토지와 하나의 물건에 해당한다고 주장하며 쟁점토지 및 연접토지 지적도를 제출하였다.

(나) 청구법인은 중기임대업자인 권영기에 요청하여 쟁점토지상에 평탄화 작업을 진행하였다고 주장하며 OOO가 작성한 사실확인서를 제출하였다.

OOO

(다) OOO은 OOO과 연접토지상의 주택을 철거하는 계약을 체결하였고, 청구법인은 OOO이 작성한 건설 폐기물 수집․운반 확인서를 제출하였다.

(라) 청구법인은 2017.2.20. 쟁점토지 및 연접토지에 대한 지반 평탄화 작업을 실시한 후 쟁점토지 및 연접토지에 대한 측량 및 경계복원 작업을 실시하였다고 주장하며 한국국토정보공사 OOO지사로부터 수취한 측량 및 경계복원작업 견적서를 제출하였다.

(마) 청구법인은 2017.1.24. 쟁점토지 및 연접토지상에 창고시설을 건축하는 건축허가 신청서(신청자 OOO)를 제출하였다.

(바) 청구법인은 2017.4.10. OOO와 쟁점토지상 창고시설 건설공사 도급계약을 체결하였으나, 이후 해당 계약을 해지하였고, 다른 건설회사와 협상을 진행하던 중 청구법인의 자금사정으로 인해 2017.11.24. OOO에 쟁점토지를 양도가액 OOO으로 양도하는 부동산매매계약을 체결하고 2018.1.18. 쟁점토지를 양도하였다고 주장한다.

OOO

(3) 우리 원이 2020.12.30. 실시한 현장조사에 의하면, 쟁점토지 및 연접토지상에 건축물이 신축된 사실이 확인되고, 편도 1차선의 폭 1m 정도의 도로를 통하여 쟁점토지상에 건축물 신축을 위한 공사차량이 출입하기는 어려운 것으로 확인되었으며, 현재 연접토지를 통하여 쟁점토지를 진․출입하는 것으로 확인되었다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

청구법인은 쟁점토지와 연접토지가 사실상 하나의 물건이고 연접토지상의 기존 건물 철거 및 지반 평탄화 작업을 진행하였으므로 쟁점토지 양도 당시 쟁점토지가 건설에 착공한 토지에 해당한다고 주장하나, 쟁점토지와 연접토지는 필지가 구분되어 소유주가 다른 개별 물건으로서 쟁점토지와 연접토지를 하나의 물건으로 보아야 한다는 청구법인의 주장을 인정하기 어려운 점, 착공은 당해 토지에서 토목공사를 포함하여 건설공사가 시작된 경우를 의미하고 착공에 필요한 준비작업을 하는 경우까지 포함한다고 보기는 어려우므로 연접토지에서 건물 철거를 하였다고 하더라도 그러한 사실만으로 건설에 착공한 것으로 인정할 수 없고 착공신고 전에 토목공사 등을 하였다고 인정하기 어려운 점, 양도일 현재 건축허가에 따른 건축물 착공신고를 한 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점토지가 건설에 착공된 토지에 해당한다는 청구법인의 주장을 인정하기는 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 법인세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.