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기각
청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액을 실지취득가액으로 인정할 수 있는지 여부 및 쟁점합의금을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

조세심판원 조세심판 | 조심2015서0433 | 양도 | 2015-04-08

[사건번호]

[사건번호]조심2015서0433 (2015.04.08)

[세목]

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]

[결정요지]쟁점부동산의 취득가액에 대한 영수증의 일부가 중복발행이 되었고, 청구인이 이 사실을 금융증빙 등 객관적인 자료로 입증하지 못하고 있는 점, 쟁점합의금은 쟁점부동산의 명도지연 등 매도인인 청구인의 귀책에 따라 매수자에게 부담한 손해배상성격의 비용으로서「소득세법 시행령」에서 규정하고 있는 필요경비에 해당되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음

[관련법령]

[관련법령] 소득세법 제97조

[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인, 김OOO외 5인(이하 “공동매수인”이라 한다)은 OOO 주식회사가 7.966/11 지분, 이OOO가 2.276/11 지분, 윤OOO이 0.758/11 지분을 공동으로 소유하고 있던 OOO 대지 및 건물(이하 “OOO부동산”이라 한다)을 2002.2.28. 매매가액 OOO원에 공동으로 취득한 후 공동매수인 각자가 취득한 토지의 위치에 따라 청구인이 매수한 부분은 OOO 대지 691.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 김OOO이 매수한 부분은 같은 곳 289-334 대지 823.4㎡, 김OOO외 5인이 매수한 부분은 같은 곳 289-5 대지 991.7㎡로 분할하였다.

나. 청구인은 2002.2.28. 취득한 쟁점토지 및 건물 1,252.8㎡(이하 쟁점토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2010.12.3. OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)에 양도하였고, 2011.2.25. 양도소득세 신고시 취득가액 OOO원(토지매입가액 OOO원, 취·등록세와 건물신축비용 등 OOO원, 감가상각비 △OOO원, 합계 OOO원), 필요경비를OOO원 등)으로 하고 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 신고서를 제출하였다.

다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고서와 OOO부동산의 공동매수자 김OOO이 토지를 양도하고 제출한 양도소득세 신고서를 비교·검토한 결과 청구인이 쟁점토지의 매입가액을 과다신고한 것으로 보고 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지의 매입가액은 OOO원으로, 필요경비 OOO원 중 건물 멸실철거공사비 관련 부가가치세 OOO원은 청구인이 운영하는 OOO의 매입세액으로 기 공제하였으며, 명도지연 배상합의금 OOO원(이하 “쟁점합의금”이라 한다)은 양도자산의 필요경비로 규정되어 있지 않은 소유권 이전절차가 지연됨에 따라 지급한 손해배상적 성격인 것으로 보아 과다신고한 취득가액 OOO원과 필요경비 OOO원을 차감하여 2014.9.17. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라.청구인은 이에 불복하여 2014.11.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청이 과세근거로 하는 합의계약에 대한 약정서는 폐기된 것이고, 최종적으로 부동산매매계약서를 작성하여 청구인의 지분율을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산출한 것이며, 청구인이 쟁점토지 취득과 관련하여 영수증 OOO원을 수취하였으나 이는 계산 착오로 실제 취득가액 OOO원에 OOO원이 더해진 것이므로 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다.

(2) 쟁점부동산 양도시 매매계약서에 표시된 부동산 명도일을 청구인이 위반하여 OOO에게 손해비용과 기간 이자 상당액을 양도가액에서 차감하도록 약정한 것이나 필요경비에 산입하여 신고한 것이므로 쟁점합의금을 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 2001.8.21. 매매계약서와 매수인별 부담할 취득금액(별지)에 의하면 전체 토지면적 758평에 평당 단가 OOO원으로 하여 총 매매대금을 OOO원으로 결정한 후 각 매수인별 부담할 취득가액을 결정한 것이고, 공동매수인 중 김OOO은 별지 기재가액인 OOO원을 취득가액으로 신고하였으며, 청구인이 부동산임대로 사업자등록을 한 OOO 장부의 쟁점토지 취득가액을 OOO원으로 계상하고 있고, 이OOO의 오빠로 쟁점거래를 위임받아 처리한 이OOO이 발행한 2002.2.26.자 영수증과 동일자 이OOO의 영수증이 중복된 것이나 청구인은 이를 반증할 수 있는 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있어 쟁점토지 취득가액을 OOO원으로 결정한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 2010.2.11. 쟁점부동산을 OOO과 양도하는 계약을 체결하면서 매매계약서 제1조(특약사항)에 착공전(계약 후 6개월 이내)에 명도 및 소유권이전등기절차를 완료하여야 하나, 매매과정에서 명도일을 위반하고 2010.12.3. 양도하여 OOO과 협의하여 등기이전 지연에 따른 손해비용과 기간이자 상당액을 OOO원으로 협의하고, 양도소득세 신고시 필요경비로 신고한 것으로 양도자산의 필요경비는 소득세법상 열거된 항목에 한하는 것이므로 위약금 및 손해배상금은 필요경비 열거항목에 없어 필요경비로 공제할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액을 실지 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

② 쟁점합의금을 쟁점부동산 양도소득금액 계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법(2010.12.27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

(3) 소득세법 시행규칙(2011.3.28. 기획재정부령 제195호로 개정되기 전의 것) 제79조【양도자산의 필요경비 계산 등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 공동매수인이 취득한 OOO부동산은 당초 OOO(7.966/11 지분), 이OOO(2.276/11), 윤OOO(0.758/11 지분)이 공동으로 소유한 부동산으로서 2002.1.28. 공유물 분할을 원인으로 쟁점토지가 청구인 소유로 이전되었으며 청구인은 쟁점토지를 2010.12.3. OOO에 양도한 것으로 확인된다.

(나) 청구인은 쟁점부동산 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 하고 쟁점합의금을 양도소득 필요경비에 산입하여 신고하였으나, 처분청은 쟁점토지의 실지 취득가액을 OOO부동산 매매계약서와 공동매수인의 취득금액 분담 약정서에 근거하여 OOO원으로 조사하고, 쟁점합의금은 쟁점부동산의 명도지연에 따른 손해배상 성격의 지출이므로 양도소득 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 필요경비 부인한 것으로 나타난다.

(다) OOO부동산의 취득과 관련한 부동산 매매계약서와 공동매수인별 취득금액 분담 약정서에 따르면, OOO부동산의 총매매금액은OOO원으로 나타나고, 공동매수인 중 청구인의 분담금액은 OOO원으로 나타나며, OOO부동산의 공동매수인인 김OOO은 본인의 부동산 양도소득을 신고하면서 OOO부동산의 공동매수인별 취득금액 분담 약정서상의 본인 분담금액인 OOO원을 취득가액으로 신고하였고, 동 약정서상 나머지 공동매수인의 분담금액은 약 OOO원인 것으로 나타난다.

(라) 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 쟁점부동산을 임대사업장으로 하여 OOO이라는 상호로 부동산임대업 사업자등록을 하였는바, OOO의 토지 계정별 원장과 표준대차대조표에 따르면 쟁점토지의 취득가액으로 OOO원이 계상된 것으로 나타난다.

(마) 2010.2.11. 작성된 쟁점부동산 매매계약서 및 2010.11.30. 작성된 청구인(매도인)과 OOO(매수인)의 합의서에 따르면, 쟁점부동산 명도 지연에 따른 이자 및 비용 등 손해배상금으로 OOO원을 합의 정산하여 쟁점부동산 매매잔금에서 공제하기로 한 사실이 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 OOO부동산의 총 매매대금 중 청구인 소유지분 비율을 적용한 안분액으로 산출한 결과 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 신고하였으나 청구인이 실제 지급하여 수취한영수증 6매의 금액은 OOO원으로서 OOO원이 취득가액으로과다하게 신고되었을 뿐 쟁점토지의 실지 취득가액은 OOO원이므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 약정서에 근거하여 OOO원으로 본 것은 부당하다고 주장하나, 청구인이 제시하고 있는 영수증 6매의 내용을 살펴보면 2002.2.26. 동일자에 동일인(이OOO)이 발행한 OOO원의 동일금액 영수증 2매가 중복발행된 영수증이라는 처분청의 의견에 대해 동 금액들이 쟁점토지의 취득대가로 실제 지급한 금액임을 금융증빙 등 객관적인 자료로 청구인이 이를 입증하지 못하고 있는 점, OOO부동산의 공동매수인별 분담 약정서상의 기재내용과 같이 청구인을 제외한 공동매수인들이 취득가액을 신고하고 있는 점, 청구인이 쟁점부동산을 사업장으로 하여 임대사업을 영위하면서 장부상 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 계상하고 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지 취득가액이 OOO원이라는 청구주장을 인정하기 어려우므로 OOO부동산의 공동매수인 취득금액 분담 약정서에 따른 매수인별 분담금액을 실지 취득가액으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 경정한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점합의금이 쟁점부동산의 양도소득 필요경비에 해당한다고 주장하나, 쟁점합의금은 쟁점부동산의 명도 지연 등 청구인의 귀책에 따라 매도인인 청구인이 매수자에게 부담한 손해배상 성격의 비용으로서 소득세법령에서 규정하고 있는 필요경비에 해당하지 않으므로 쟁점합의금을 필요경비 부인하고 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.