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취소
청구인이 비특수관계자인 법인으로부터 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 부동산(상가)을 취득한 것으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부 (경정)

조세심판원 조세심판 | 조심2011전0633 | 상증 | 2011-09-21

[사건번호]

조심2011전0633 (2011.09.21)

[세목]

상증

[결정유형]

취소

[결정요지]

처분청이 상가의 시가산정을 위해 참작한 인근상가의 분양계약은 상가 계약시점과 1년 이상 차이가 있고 청구인은 상가를 당초 분양가액대로 분양받았을 뿐만 아니라 분양회사는 미수령 분양대금을 장부상 채권으로 계상하고 있으며, 분양회사와 청구인의 子간에 소송 등이 진행하고 있는 상황에서 상가를 저가로 분양할 이유가 없어 보이고, 분양회사는 현재 분양가액의 상당액을 할인하여 분양을 하고 있음에도 미분양되어 공실로 남아 있는 점 등에 비추어 청구인이 상가를 합리적 이유 없이 저가로 인수하였다고 보기 어려움

[참조결정]

조심2010중2204

[따른결정]

조심2012서5355

[주 문]

OOO세무서장이 2010.11.11. 청구인에게 한 2005.8.1. 증여분 증여세 264,590,920원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.8.1. OOO로부터 취득하였다.

나. 처분청은 OOO국세청장으로부터 당초 분양가액이 2,209백만원인 쟁점상가를 247백만원에 취득하였으므로 「상속세 및 증여세법」제35조의 규정에 의한 특수관계자 이외의 자로부터 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우에 해당된다는과세자료를 통보받고, 이를 근거로 2010.11.11. 청구인에게 2005.8.1. 증여분 증여세 264,590,920원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2004.7.30. OOO 128·129·130·215호를 1,940백만원, 2004.11.11. OOO 333호를 269백만원, 합계 2,209백만원에 취득하기로 OOO과 분양계약을 체결하였고, 분양가액 중 계약금 247백만원만 지급한 상태에서 당초 분양가액을 기준으로 취득세 및 등록세를 납부하고 2005.8.1. 소유권이전등기를 하였으며, OOO은 분양계약서상 대가를 받기로 한 때에 세금계산서를 발행하여 부가가치세 및법인세를 정상적으로 신고하였고, 청구인이 미지급한 분양가액은 분양미수금으로 계상하였다(처분청 조사시 확인된 내용임). 청구인은 쟁점상가를2,209백만원에 취득하기로 계약하였지만 OOO과 이해관계인들 사이에 수많은 분쟁(가압류 10건, 가처분 10건, 임의경매 17건 등)이 발생하였고 신축한 OOO 인근에 예상되었던 상권이형성되지 않아, 원상회복(계약해지)을요구하며 분양가액 지급을 미루고있었던 것이므로, 청구인과 OOO 사이에 채권채무관계가 정산되지 아니하였던 것일 뿐인데도 쟁점상가를 정당한 사유없이 저가양수한 것으로 보아청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 OOO에게 계약해지를 요청하자 OOO이 분양실적 저조에따른 추가적인 자금압박을 방지하기 위하여 계약금만 수령한 상태에서소유권이전등기할 것을 제안하였다고 주장하나 이에 대한 구체적인 증빙이 없으며, 청구인의 자 고재홍은 8억원 상당의 토지를 OOO에 현물출자하고 10억원을 사업자금으로 대여하였으며, 주식회사 OOO 4층~7층을 90억원(당초 분양가액 150억원의 60%)에 분양받기로 예정되어 있는 등 청구인이 OOO으로부터 쟁점상가를 현저히 낮은가격으로 분양받을 수 있었던 정황이 나타나므로, 청구인이 쟁점상가를 취득할 당시 다른 상가의 할인분양율(당초 분양가액의 60%)에 의해 쟁점상가의 시가를 산정하고, 시가에 미달하는 가액에서 3억원을 차감한 가액을 증여재산가액으로 하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 비특수관계자인 OOO으로부터 쟁점상가를 정당한 사유없이 저가로 분양받은 것으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)상속세 및 증여세법

제35조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여등】① 다음 각 호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

1. 법 제40조 제1항의 규정에 의한 전환사채 등

2. 「증권거래법」에 의하여 한국증권선물거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 유가증권시장 또는 코스닥시장에서 거래된것(제33조 제2항의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다)

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

⑨ 법 제35조의 규정을 적용함에 있어서 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법 시행령」제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 「법인세법」제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우(제1항 제2호의 규정에 의한 시간외 시장에서 매매된 경우를 포함한다)에는 제1항 내지 제8항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 이 건 증여세 과세경위를 보면, OOO국세청장은 청구인에 대한 부동산투기조사를 실시하고, 쟁점상가의 소유권이전등기일인 2005.8.1. 현재 OOO에서 상가를 아래 〈표1〉과 같이 최초 분양가의 60%에 할인한 가액을매매사례가액으로 하고, 2004년도에 계약한 쟁점상가의 분양가액2,064백만원(공급가액)의 60%에 상당한 1,239백만원을 시가로 보아,시가와 청구인이 분양대금으로 지급한 대가 247백만원과의 차액에 대하여 「상속세 및 증여세법」제35조(저가·고가 양도에 따른 이익의 증여)의 규정을 적용하여 증여세를 과세하도록 처분청에 과세자료를 통보한 것으로 나타난다.

OOO

(2) 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면,청구인의 자고OOO은 8억원 상당의 토지를 OOO에 현물출자 및 10억원을 대여하였으며,고OOO 4층~7층을 90억원(당초 분양가액150억원의 60%)에 분양받을 예정이었으므로, 청구인이 쟁점상가를 거래의 관행상 정당한 사유없이 저가로 인수한 것이고, 2005년 7월 OOO이 쟁점상가를 분양할 당시 높은 분양가액(3.3㎡당 18백만원)과 상권 미형성으로 인한 분양실패로 심한 자금압박(발행어음 110억원)을 받고 있어 자금마련을 위해 당초 분양가액의 60%에 분양하기로 하였으며, 2009년에는 아래 〈표2〉와 같이 당초 분양가액의 13%로 할인분양하였으나, 심리일 현재까지도 분양이 완료되지 아니한 것으로 되어 있다.

OOO

또한, OOO은 쟁점상가를 청구인에게 분양하면서당초 분양가액(공급가액) 2,064,864천원에 대하여아래 〈표3〉와 같이 분양계약서상 대가를 받기로 한 시기에 발행한세금계산서(계산서 포함)로 부가가치세 및 법인세를 신고하였을 뿐만 아니라,청구인이 미지급한 분양대금을 장부상 분양미수금으로 계상한 사실이 세무조사과정에서 확인되었으며,청구인도 당초 분양가액(2,064,864천원)을 등록세 과세표준으로 하여 소유권이전등기하였고, 쟁점상가의 건물분 공급가액 1,445,405천원에 대하여 매입세액 공제를 받았다가, 처분청의 이 건 처분시 부가가치세 90,000천원이 추징된 것으로 나타난다.

OOO

(3) 청구인은 쟁점상가를 당초 2,064,864천원에 분양받아 아래 〈표4〉과 같이 대금을 지급하기로 계약하였으나, OOO과 이해관계인들 사이에 수많은분쟁(가압류 10건, 가처분 10건, 임의경매 17건 등)이 발생하였고, 신축상가인근에 예상하였던 상권이형성되지 않아 분양계약을 해지하고자계약금을 제외한 분양가액의 지급을 미루던 채무상태에 있는데도 저가양수로 보는 것은 부당하며, OOO과의채무관계가 해소된 2009년에는 당초 분양가액의 13%까지할인한 가액으로 분양하고 있어 미지급 분양대금을 지급할 이유가 없었다는 주장이다.

OOO

(4) 한편,고OOO을 보면, 고OOO이 2005.1.28.OOO에게 대여한 5억원에 대하여 OOO에서 고OOO의 친인척 명의로분양한 상가들에 대한 분양대금의 일부로 반환하였다는 주장이 인정되지 아니하고 OOO이 고OOO에게 5억원을 지급할 의무가 있다고 확정하였음을 알 수 있고, 이 건 심리일 현재 쟁점상가는 매점(333호),임대(식당, 215호)로 일부 사용하고 있을 뿐, 나머지 3개 상가(128~130호)는 공실상태로 나타난다.

(5) 상기 사실관계를 종합하여 살펴보면,특수관계에 있지 아니한 자 간의 거래에 대하여 「상속세 및 증여세법」제35조를 적용하여 증여세를 과세하기 위해서는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 높은 가액으로 거래한 경우에 해당되어야 하므로 거래가액이 평가액보다 낮다 하여 모두 과세대상으로 삼기는 어렵다 할 것인 바(조심 2010중2204, 2010.12.28., 같은 뜻),

쟁점상가의 분양계약 시점과 매매사례가액의 적용대상 상가의 분양계약 시점과는 1년 이상 차이가 있어 비교대상으로 삼기에 적정하지 않아 보이고, 청구인은 쟁점상가를 당초 분양가액대로 분양받았을 뿐만 아니라, 분양업체인 OOO이 미수령한 분양대금을 장부상 채권으로계상하였음이 처분청의 조사과정에서 확인되었으며,특수관계에 있지 아니한 OOO과 청구인의 자 고OOO 사이에 대여금반환소송 등이 진행중인 상황에서 상대방에게 경제적 이익을 줄 목적으로 시가에 미달한 가액으로 분양할 이유가 없어 보이며, 동 소송에서대여금을반환하는 대신 쟁점상가를 저가로 분양하였다는 OOO의 주장이 받아들여지지 아니한 점, OOO이 당초 분양가액의 13%에 이르는 할인가액으로 분양을 하는데도 심리일 현재까지 분양이 완료되지 아니하고 쟁점상가의 일부도 공실로 남아있는 점 등에 비추어 쟁점상가의 분양계약이경제적 합리성을 결여한 비정상적인 거래인 것으로 보이지는아니함에도, 처분청이 이러한 전후 사정을 고려하지 아니하고쟁점상가를 저가로 양수하였다고 보아 「상속세 및 증여세법」제35조의 규정을 적용하여 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이라 하겠다.

따라서, 처분청에서 쟁점상가의 분양업체인 OOO의 미수채권이 해소되었다는 2009사업연도에 동 채권 상당의 채무면제이익의 발생여부 등을 확인하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 청구인이 쟁점상가를 시가보다 낮은 가액으로 양수하였다고 보아 증여세를 과세한 처분은 부당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.