청구인은 92.7.28 경기도 부천시 소사구 OOO동 OOO, 『대지』141.33㎡ 및 그 지상 건물 65.78㎡를 청구외 OOO와 함께 각 ½지분을 공동으로 취득하여 92.9.30 그 지상건물을 멸실한 후 93.4.19 위 토지를 분할하여 도로인 9㎡를 제외한 『대지』 132.3㎡의 각 ½지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 청구외 OOO와 함께 양도하고 93.5.31 양도가액을 120,000,000원으로 취득가액을 117,000,000원으로 하여 양도소득 과세표준확정신고를 이행하였다.

처분청은 청구인의 위 신고거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 96.10.16 청구인에게 93년도 귀속분 양도소득세 2,261,580원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.12.9 심사청구를 거쳐 97.3.25 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인이 당초 위 토지를 취득하여 건물을 멸실한 후 쟁점토지를 양도함에 따라 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 확정 신고한 것에 대하여 처분청에서 실지거래가액에 대한 진실성을 부인할 특별한 사정이나 구체적 조사없이 일방적으로 부인하였는 바, 쟁점토지의 실지거래가액을 인정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

양도소득세의 결정은 기준시가를 원칙으로 하되 예외적으로 양도자가 신고한 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있도록 하면서 취득가액과 양도가액중 어느 하나를 기준시가에 의하는 경우에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하고 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 경우에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하도록 하고 있다

부동산의 매매는 부동산중개인의 중개에 의하여 거래가 형성되고 이에 따라 매매계약서가 작성되는 것이 일반적인 관행인 바, 청구인이 93.5.31 양도소득세를 신고한 취득계약서 및 양도계약서를 보면 부동산소유권 이전등기를 위한 검인계약서로서 취득 및 양도 모두 부동산중개인의 표시가 없고, 청구인에게 당초 부동산을 양도한 청구외 OOO의 거래사실에 대한 확인이 없으며, 쟁점토지에 대한 매매가액을 입증할 수 있는 금융자료 등의 제시가 전혀 없어 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 실지거래가액을 확인할 수 없다.

따라서, 청구인이 제출한 검인계약서로는 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다 하겠으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 및 제3호의 규정을 종합하여 보면,

자산양도차익을 결정함에 있어서 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하는 것이 원칙이되, 다만, 부동산의 취득 및 양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 있는 거래로 인정되거나 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 검인계약서에 의하면, 부동산중개인의 날인이 없고 소유권이전을 위한 법무사의 확인만이 있으며, 취득시 위 토지는 141.3㎡이고, 주택은 65.78㎡로서 그 매매대금은 117,000,000원이며, 양도시 쟁점토지면적은 132.3㎡로서 그 매매대금은 120,000,000원으로 되어 있다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 취득 및 양도시 실거래가액과 기준시가를 비교하면 아래와 같다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액을 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료등을 제출하지 못하고 있다.

(4) 위 사실로 볼 때, 청구인이 93.5.31 양도소득세 신고시 신고한 토지취득가액등에 대하여는 당초 부동산을 청구인등에게 양도한 청구외 OOO의 거래사실에 대한 확인이 없고, 부동산소유권이전을 위한 검인계약서상에는 부동산중개인의 중개사실등이 기재되어 있지 아니하고 그 가액이 기준시가에 근접하는 등 그 신빙성이 없어 보이며, 또한 대금 수수에 관련한 금융자료등을 제시하지 못하고 있어 이 건 실지거래가액이 확인된 경우에 해당되지 아니하다 할 것이므로 그 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다고 판단된다.

따라서, 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.