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재조사
쟁점토지의 감정가액 등에 의해 쟁점주식의 시가를 산정하여 부당행위계산부인규정을 적용한 처분의 당부

조세심판원 조세심판 | 조심2015서4638 | 양도 | 2016-08-19

[청구번호]

[청구번호]조심 2015서4638 (2016. 8. 19.)

[세목]

[세목]양도[결정유형]재조사

[결정요지]

[결정요지]처분청이 쟁점주식의 시가를 산정하는데 적용한 쟁점토지의 감정가액 등을 포함하여 쟁점주식의 시가를 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함

[참조결정]

[참조결정]국심1998중1807

[주 문]

OOO세무서장, OOO세무서장, OOO세무서장이 청구인들에게 한 아래 <표2>의 각 부과처분은 청구인 OOO, OOO, OOO, OOO, OOO이 OOO 주식회사에 양도한 OOO 주식회사 주식에 대한 시가를 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. OOO그룹의 사주인 OOO 및 자녀인 OOO, OOO, OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 1975년부터 보유한 OOO 일대에 임야 및 전답 OOO㎡ 중 OOO㎡(골프장부지 OOO㎡, 국민관광단지 OOO㎡, 눈썰매장 OOO㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다) 위에 OOO그룹의 계열사인 OOO개발 주식회사(이하 “OOO개발”이라 한다)가 골프장을 건설할 수 있도록 1985.7.9. OOO개발과 임대차계약을 체결하여 토지사용승낙을 하였고, OOO개발은 1986.4.12. 골프장사업 계획인가를 거쳐, 1986.6.15. 골프장 공사를 착공하여 1987.10.21. OOO(18홀)을 개장하여 운영하여 오고 있다OOO.

나. 청구인들은 2008.12.24. 쟁점토지를 아래 <표1>과 같이 현물출자하여 OOO 주식회사(이하 “OOO"이라 한다)를 설립하고 현물출자에 따른 양도소득세 OOO원을 「조세특례제한법」제32조에 따라 이월과세를 신청하였다[현물출자를 위한 감정평가는 OOO에서 수행하였는데 감정평가시점(2008.11.12.)의 지목(체육용지 등) 및 용도가 아닌 1986년 골프장부지 조성 전 지목(임야, 전답)으로 감정평가하여 현물출자 당시 쟁점토지 개별공시지가인 OOO원보다 낮은 OOO원으로 감정가액을 산정하였고, 1주당 액면가액 OOO원으로 OOO주의 주식을 발행하였음].

<표1> 쟁점토지 현물출자 내역

◯◯◯

다. 한편, OOO그룹은 OOO에서 분양사업을 시행하던 계열회사인 OOOOOO(이하 “OOO”이라 한다)의 분양사업 실패로 그룹사 전체가 자금부족에 시달리던 상황이었고, OOO의 대주주이면서 그룹 지주사 역할을 하였던 OOO유지공업 주식회사(이하 “OOO유지공업”이라 한다)는 결손으로 인하여 재무구조가 악화되었으며, 이러한 자금부족을 해결하고자 OOO유지공업은 2009.11.2. OOO으로부터 감정평가받은 OOO이 보유한 골프장부지, 국민관광단지, 눈썰매장 등과 OOO개발이 보유한 골프장건물 및 골프장증설예정부지, 청구인들이 보유하고 있는 골프장증설 예정부지 등을 2009.12.9. OOO 등에 담보로 제공하고 OOO원을 차입하여 OOO 등에 대여하였다.

라. OOO유지공업은 위와 같은 차입금으로 인하여 재무구조가 악화되었고, OOO개발은 OOO유지공업이 OOO 등에서 차입한 자금을 상환하기 위해 2010.12.23. OOO으로부터 감정평가(이하 “1차 감정평가”라 한다)받은 OOO이 보유한 골프장부지, 국민관광단지, 눈썰매장 등과 OOO개발이 보유한 골프장건물 및 골프장증설 예정부지, 청구인들이 보유하고 있는 골프장증설 예정부지 등을 2010.12.30. OOO 등에 담보로 제공하고 OOO원을 차입OOO하여 OOO 등에 대여한 후, OOO유지공업의 차입금 등을 상환하도록 하였다.

마. 청구인들은 OOO에 OOO 주식(비상장)을 평가의뢰하였고, OOO에서는 OOO 주식 OOO주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)에 따라 순자산가치법OOO으로 총 OOO원OOO에 평가하였으며, 사주일가는 평가금액을 근거로 쟁점주식을 3회에 걸쳐 OOO 주식회사(청구법인, 이하 “OOO”이라 한다)에 총 OOO원OOO에 매각하였고, OOO은 상기 주식매수 대금을 마련하기 위하여 2011.8.18. OOO으로부터 감정평가(이하 “2차 감정평가”라 한다)받은 OOO이 보유한 쟁점토지(골프장부지, 국민관광단지, 눈썰매장)등과 OOO개발이 보유한 골프장건물 및 국민관광단지 내에 건물 등을 2011.8.29. OOO 등에 담보로 제공하여 OOO원을 차입하였고, 나머지 주식매수 대금 OOO원은 자체 자금으로 조달하였으며, 사주일가는 OOO으로부터 지급받은 OOO 주식매각대금 OOO원 중 OOO원을 OOO유지공업 증자에 참여하는 방식으로 지원하고, OOO유지공업은 동 증자대금을 다시 OOO에 증자에 참여하는 방식으로 자금을 지원하였으며, OOO은 동 증자대금으로 OOO개발의 차입금을 상환하였다.

바. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 OOO에 대한 주식변동조사를 실시하면서, 2011년 청구인들이 OOO에 양도한 쟁점주식 평가시 OOO이 보유한 골프장부지를 상증법상 보충적 평가방법에 따라 개별공시지가를 적용하여 OOO원으로 평가하였으나, 쟁점주식 양수도 계약일 (2011.5.4.) 전후 6개월 이내에 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가로 보도록 규정되어 있는 2개의 감정평가기관의 감정평가액OOO이 존재한다는 사실을 확인하고, 2010.12.23. OOO의 쟁점토지 감정가액 OOO원과 2011.8.18. OOO의 감정가액 OOO원의 평균액 OOO원에서 당초 OOO개발이 골프장 조성에 투자하고 재무상태표에 페어웨이OOO 및 입목OOO으로 계상하고 있던 골프장 조성에 투입된 토지와 관련한 자본적 지출액 OOO원을 차감한 OOO원으로 쟁점토지의 시가를 산정하여 쟁점주식을 평가한 후, 2014.12.18. 사주일가의 쟁점주식 양도소득세 신고시 과소신고한 차액 OOO원에 대하여 「소득세법」제101조【양도소득의 부당행위계산】규정을 적용하여 양도소득세 및 증권거래세에 대한 과세자료를 처분청에 통보하고, OOO 주식 양수자인 특수관계법인 OOO에게는 「법인세법」제15조【익금의 범위】규정을 적용하여 쟁점주식 저가매입액 OOO원에 대하여 과세하도록 법인세 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 아래 <표2>와 같이 양도소득세, 증권거래세, 법인세를 경정·고지하였다.

<표2> 이 건 고지내용

(단위 : 원)

◯◯◯

사. 청구인들은 이에 불복하여 2015.7.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점토지의 소유자가 법적으로 가지는 재산적 가치는 골프장 조성 전의 토지현황에 따른 가치에 한정된다.

(가) 2008년 개인주주들이 현물출자를 할 당시 감정인은 쟁점토지를 체육용지가 아닌 최초 임대차 계약 당시의 지목을 기준으로 평가하였다. OOO은 개인주주들이 보유한 쟁점토지의 현물출자로 설립되었는데, 개인주주들의 현물출자 당시에 이미 골프장 용지로 조성되어 체육용지로 지목이 변경된 상태였다. 즉, 감정인은 현물출자를 위한 감정평가가 현물출자 대상인 쟁점토지 자체의 가치를 산정하기 위한 목적이기 때문에 평가일 현재의 토지의 용도나 지목에도 불구하고 법적 소유관계, 평가일 현재의 토지 지목에 대한 임차인의 개발원가 등을 고려하여 개인주주들이 법적으로 소유하고 있는 쟁점토지의 가치는 토지 임차인이 골프장 조성을 하기 이전의 토지 지목 상태의 가치라고 판단한 것이다(구체적으로는 쟁점토지를 토지소유자의 임대차 계약 당시의 지목을 기준으로 임야, 전, 답 등으로 구분하고, 각 지목 별로 골프장 조성 전 용도, 이용상황, 주위환경 등을 고려하여 비교표준지를 선정하고, 비교표준지의 공시지가에 대하여 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인에 따른 평가를 반영하였다).

(나) 「상법」상 현물출자시에는 현물출자 대상 자산의 공정한 가치를 공인된 감정인에게 감정받아야 하고, 감정인은 감정한 내용을 법원에 보고하여야 한다. 법원은 이를 심사하여 현물출자 하는 재산의 가격, 교부할 주식 수 등 현물출자 사항이 부당하다고 판단되는 경우 변경처분을 할 수 있다. 현물출자에서 공인된 감정인의 감정을 거쳐 법원의 인가를 받도록 절차를 엄격하게 하는 것은 회사의 재산으로 귀속되는 현물출자 자산을 잘못 평가한 경우 회사자본의 충실을 해치게 되어 회사채권자에게 불리한 결과가 되는 동시에 다른 출자자에게 손해를 주게 되기 때문이다. 즉, 현물출자를 하면서 "주주가 회사에 출연함으로써 회사로 귀속되는 자산"은 공인된 감정인 및 법원의 인가를 통해 그 정당한 대가를 인정받게 되는 것이다. 이와 같은 점을 고려하면 OOO이 현물출자 받을 당시 공인된 감정인과 법원이 쟁점토지를 체육용지가 아닌 골프장 개발 전의 임야, 전, 답 등으로 하여 가치를 평가하고 이를 인가한 것은 공인된 감정인과 법원 역시 쟁점토지에 대해 토지 소유자로서 보유하는 재산적 가치는 골프장으로 조성되기 이전의 토지 가치에 한정된다는 점을 인정하였기 때문이다. 이와 같은 면을 고려할 때, 만약 OOO 주식가치 산정을 위하여 쟁점토지에 대하여 별도의 감정평가를 수행한다면 임대용 고정자산으로서의 가치평가가 적절할 것이며, 처분청이 주장하는 바와 같이 골프장 전체의 감정평가에서 계산된 쟁점토지 평가는 이 건의 경우에 적용할 수 없을 것이다.

(다) OOO그룹은 유통사업 확장과 OOO 투자에 따른 차입금 증가로 인해 2007년 4월 주채무계열에 편입되었으며, 주채권은행과 재무비율 악화에 따른 재무구조개선약정이 체결(자산매각 등 경영간섭)되었고, 또한 계열 소속기업업체에 대해 계열사의 채무보증을 담보로 하는 신규 여신 취급이 금지되었으며, 기존 채무보증은 해소하여야 하였습니다. 따라서 OOO그룹 차원에서 재무구조개선약정에 따른 회사의 경영상 부담을 해소하기 위해서는 차입금 상환 및 자본 확충을 통한 부채비율 개선이 시급한 과제였다. 이와 같은 사정에서 OOO그룹에서는 계열사 보유 부동산 및 지분 매각을 통해 부채 상환을 하는 한편, 개인주주가 보유하고 있던 부동산을 현물출자를 통해 계열사에 편입함으로써 자본확충을 하여 부채비율을 개선하고자 하였다. 2008년에 개인주주들이 쟁점토지를 현물출자하여 OOO을 설립한 것도 자본확충을 통한 그룹 부채비율 개선의 일환으로 이루어진 것으로서 이러한 목적을 고려한다면 오히려 그룹 재산으로 편입되는 쟁점토지가 조금이라도 더 높게 평가되는 것이 유리한 상황이었다. 이와 같이 쟁점토지의 현물출자는 OOO그룹의 재무구조 개선을 위해 실시된 것으로서 쟁점토지를 저가로 평가하여 현물출자 할 아무런 이유가 없다.

(2) 쟁점토지 위의 골프코스와 수목은 쟁점토지와 별개의 자산으로 OOO이 아닌 OOO개발의 소유자산이다.

(가) 쟁점토지는 당초 전, 답 등의 상태에서 OOO개발이 토지 소유자인 개인주주들로부터 사용승낙을 얻어 골프장 용지로 조성하여 체육용지로 지목이 변경되었고, 이 과정에서 OOO개발은 자기의 계산으로 인허가를 득하여 쟁점토지에 토목공사를 하고 페어웨이, 러프, 그린, 벙커(이하 “페어웨이 등”이라 한다) 그리고 클럽하우스 등을 설치하고, 조경수 등 수목을 식재하였다. 이러한 OOO개발의 골프장 조성에 따라 비로소 쟁점토지에서 골프장 사업을 운영할 수 있게 된 것이다. 2008년 개인주주들의 현물출자로 인해 쟁점토지의 소유권이 OOO에게 이전된 후 OOO과 OOO개발 사이에 체결된 토지임대차계약서에서도 OOO개발이 OOO의 승인을 얻어 쟁점토지상 사업상 필요로 투자하여 취득하거나 소유하고 있는 재산에 대한 소유권은 OOO개발에 귀속된다는 점을 명시하고 있다. OOO개발은 이와 같이 토지임대차계약에 따라 쟁점토지에 설치한 페어웨이 등과 수목을 쟁점토지와는 별개로 자신이 소유하고 있는 자산으로서 각각의 취득원가를 대차대조표 상 유형자산으로 인식하고 있다. 이와 같이 쟁점토지의 골프장 조성비용은 OOO개발이 부담하고 자신의 자산으로 계상하고 있는 바, 만약 OOO 등을 하나의 골프장으로 하여 평가하게 되면 쟁점토지의 가치만이 아니라 위와 같은 OOO개발이 소유한 자산에서 발생하는 가치 또한 모두 포함되게 되므로 OOO의 임대사업용 고정자산인 쟁점토지는 임대자산으로서의 가치 즉, 임차인이 조성을 하기 전의 원래 토지의 상태를 기초로 평가하는 것이 타당하고, 만약 쟁점토지를 골프장 전체 평가시 일부 자산으로서 평가한 경우에는 그 평가액에서 OOO개발이 소유한 자산의 적정한 가치를 제외하여야 한다. 그렇지 않으면 쟁점토지의 임대인인 OOO이 임차인인 OOO개발의 자산까지도 모두 소유한 것으로 평가되는 불합리한 결과를 초래하게 된다.

(3) 조세심판원과 법원에서도 임차인의 노력으로 조성한 자산은 임차인의 소유라고 판단하고 있는바OOO, 쟁점토지 위에 OOO개발의 비용과 노력으로 조성한 부분(페어웨이 등)은 OOO개발 소유의 자산으로서 토지소유자에게 귀속되는 토지 자체의 가치를 산정하기 위해서는 골프장 조성 전의 토지 현황에 따라 평가하거나, 골프장 전체 평가액에서 OOO개발 소유 자산을 합리적으로 평가하여 공제하여 토지의 시가를 산정하여야 함을 알 수 있다.

(4) 제1차 및 제2차 감정평가는 골프장 전체를 평가한 것으로서 OOO이 소유하고 있는 토지만을 평가한 것이 아니므로 이 평가액을 이용하여 쟁점토지의 시가를 산출하는 것은 부당하다.

(가) 제1차 및 제2차 감정평가 모두 골프장 부지의 평가에 있어서 골프코스(그린, 티, 페어웨이, 러프, 벙커, 폰드 등) 및 주차장, 도로, 수목 등 쟁점토지의 임차인인 OOO개발의 소유부분을 합산하여 평가하였음을 명시하고 있는바, 제1·2차 감정평가결과는 OOO부지의 평가가액에 OOO개발이 소유한 골프장시설 가액을 포함하여 이루어졌다.

(나) 제1차 및 제2차 감정평가 모두 감정평가의 목적이 "OOO(OOO) 및 국민관광단지 등에 대한 담보목적의 감정평가"임을 밝히고 있다. 이와 같이 제1차 및 제2차 감정평가는 OOO이 소유하고 있는 토지 자체를 평가하기 위한 것이 아니라 골프장으로 조성되어 있는 상태의 OOO 전체 즉, OOO 소유의 토지와 임차인인 OOO개발이 소유하는 코스, 수목 등을 모두 포함한 골프장 토지 전체와 건물 및 구축물까지를 평가대상으로 하고 있다.

(다) 따라서, 제1차 감정평가 및 제2차 감정평가의 목적 자체가 골프장 사업 전체의 가치를 평가한 것으로 OOO이 소유하고 있는 쟁점토지만을 평가한 것으로 볼 수 없다. 골프장 부지가액을 쟁점 토지의 시가로 보는 것은 부당하다.

(라) 제1차 및 제2차 감정평가에서의 골프장 부지에 대한 평가결과는 개별공시지가에 ‘타 골프장 평가전례 및 매매사례 가액’을 반영한 결과이다. 이와 같이 본 건 감정평가에 적용된 표준지 공시지가에 기초한 원가방식에 따른 골프장 부지의 감정평가액 또한 타 골프장 전체의 가치나 매매사례를 반영하여 평가된 것으로서 결국 쟁점토지는 그 자체의 가치가 아닌 골프장 전체의 가치 평가 과정에서 일부 구성자산으로서 평가된 것이므로, 만약 제1차 및 제2차 감정평가를 기초로 OOO이 소유하고 있는 쟁점토지의 정당한 가치를 산출하고자 한다면 감정평가 결과에서 OOO개발이 소유하고 있는 페어웨이 등과 수목 등 지상물의 적정한 가치가 차감되어야 한다.

(5) 제1차와 제2차 감정평가를 기초로 쟁점토지의 시가를 평가하고자 한다면, 페어웨이와 수목 등의 가액은 최초 골프장 조성시점인 1986년 취득원가가 아니라 평가시점의 시가 상당액으로 평가하여 차감하여야 한다.

(가) 처분청은 이 건 부과처분을 하면서 제1차 및 제2차 감정평가에서의 "골프장 부지"의 평가액의 평균금액을 산출한 후 여기에서 OOO개발이 1986년 골프장 조성 당시 지출한 페어웨이, 수목 등의 취득원가OOO를 차감하여 쟁점토지의 시가를 산출하였다. 이러한 계산방법은 공인된 감정 전문가가 아닌 처분청이 구체적인 세법상의 근거도 없이 자의적인 방법으로 계산한 것이다. 그 계산방법에 있어서도 제1차 및 제2차 감정평가는 골프장으로서 조성이 완료된 상태에서의 2010년과 2011년 시점의 공시지가 및 인근 골프장 매매사례가액 등을 감안하여 평가한 것인데, 여기에서 페어웨이 등과 수목의 가치를 차감하면서 2010년 시점의 시가가 아닌 25년 전인 1986년 골프장 조성 당시의 취득원가를 공제하는 방식은 아무런 법적 근거가 없을뿐더러, 비합리적인 계산방식이다. 만약 전체 골프장 가액에서 임차인인 OOO개발이 소유한 자산의 가치를 차감하는 단순한 방법으로 쟁점토지를 평가하고자 한다면 최소한 평가기준을 동일하게 하여 차감하는 자산의 역사적 취득원가가 아닌 평가 시점의 시가로 평가하는 것이 타당하다.

(나) 국토교통부가 2011년에 OOO의 공시지가를 산정하면서 평가한 골프장 조성비용은 약 OOO원으로 처분청이 계산한 가액은 시가의 5분의 1에도 미치지 못한다. 국토교통부에서 공시지가를 평가하는 방법 중 "골프장 원가법"의 경우에는 골프장 조성전 토지의 소지가격에 골프장을 조성하는 공사비 등을 합산하여 시가를 산정하는 방법이다. 2011년 국토해양부는 OOO과 OOO이 골프장 원가법을 사용하여 산출한 평가금액을 OOO 전체의 시가로 하여 공시지가를 결정하였는데, OOO이 정보공개청구를 통해 확인한 바에 따르면, 2011년 OOO의 공시지가 결정 당시 반영된 골프장 조성 공사비 등은 약 OOO원으로 처분청이 주장하는 골프장 조성비용의 5배가 넘는다. OOO과 OOO의 OOO에 대한 평가는 2011년 국토해양부의 공시지가 결정을 위해 당시에 이루어진 것으로서 본건 주식양도가 이뤄진 2011년도의 OOO의 가치가 어떻게 구성되었는지를 가장 객관적으로 보여준다. 국토해양부의 공시지가 결정 내역을 보면, 2011년 OOO의 전체 가치(공시지가)인 OOO원/m² 가운데 약 56%인 OOO원/m²이 조성원가인데, 처분청의 주장에 따르면 골프장 조성비용OOO이 전체 골프장 가치OOO의 경우 5.8% 수준에 그친다는 것으로서 처분청이 골프장 조성비용을 25년 전 역사적 취득원가로 평가한 것이 매우 비합리적이었다는 것을 알 수 있다.

(다) 공인된 감정인이 평가한 OOO개발이 소유의 페어웨이와 입목 등의 시가 역시 최소 약 OOO원 상당이다. 처분청이 과세근거로 제시한 제2차 감정평가를 수행한 OOO은 OOO 전체에 대한 가치를 임대인 소유의 쟁점토지와 임차인 소유의 페어웨이 등 개발비용부분으로 배분하여 평가하는 것에 관한 의견서에서, "역사적 원가주의를 기초로 골프장 조성비용을 평가하는 것은 시장가치주의를 기초로 하고 있는 감정평가 관련 규정 및 이론에 부합하지 않으므로 골프장 조성비용은 현행원가 기준 대체원가를 간접법으로 산정하여 차감하는 것이 적정하다"고 밝히고 있다. 이에 따라 OOO은 본건 골프장 전체 평가액을 쟁점토지와 골프장 조성비용으로 나누었을 때 골프장 조성비용의 평가액은 약 OOO원 상당으로 추정된다고 의견을 제시하고 있다. 또한, OOO에서는 OOO과 유사한 지리적 입지를 가지는 골프장으로서 제1차 및 제2차 감정평가 시점에 공사가 완료되었거나 공사가 진행 중이었던 OOO의 경우 골프장 조성비용이 약 OOO원이었다는 점도 밝히고 있다.

(라) 공인된 감정인이 기존 골프장 전체의 감정가액에서 쟁점토지 부분 평가액을 구분한 결과를 보더라도 처분청의 계산방식에 큰 오류가 있었음을 확인할 수 있다. 처분청이 본건 양도 시 시가의 기준으로 정하고 있는 감정평가액은 금융기관에 담보제공을 목적으로 OOO 소유의 쟁점토지와 임차인 소유의 페어웨이 등을 포괄한 OOO 전체에 대한 평가액으로서 OOO이 소유하고 있는 임대 목적용 토지의 현황을 구분하여 평가한 것이 아니다. 본건 감정평가액이 쟁점토지를 포함한 골프장 전체의 평가라고 하더라도 쟁점토지 자체의 구체적인 평가가 어떻게 참작되었는지 판단할 수 없는 점, 쟁점 토지가 아닌 전체 골프장의 금융기관의 담보제공 목적으로 이루어진 점에 비추어 보면 그 감정평가액을 시가로 인정하기 어려울 것이다. 위와 같음에도 가사 본건 감정평가액을 기초로 쟁점토지의 시가를 고려한다면, 골프장 부지 평가액에서 OOO이 소유하지 않은 페어웨이 등은 제외하여야 할 것이며, 그 금액은 당연 기존 감정평가액에서 동일한 평가기준에 따라 페어웨이 등이 차지하는 부분을 차감하여 평가한 것이어야 할 것이다. 기존 골프장 전체 감정평가가액에서 OOO개발이 소유하고 있는 페어웨이 등은 제외하고 OOO이 소유하는 쟁점토지(전, 답, 임야 등 소지)의 평가액은 OOO원(OOO 감정평가) 및 OOO원(OOO 감정평가)으로 그 평균액은 OOO원이다. 위와 같은 사실을 모두 고려할 때, 처분청이 시가로 주장하는 담보평가목적의 감정가액 평균액에서 페어웨이 등의 역사적 취득원가OOO를 공제하여 계산한 금액OOO이 지나치게 높게 평가된 것으로서 처분청의 시가 평가방법 자체가 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들이 당초 평가하여 신고한 골프장 부지의 ‘개별공시지가’도 골프장 부지를 순수 ‘나대지’로서의 가치로 평가한 것이 아닌 골프장 부지로서의 효용이 포함된 가치로 평가한 금액이다. 청구주장은 청구인들이 당초 쟁점토지를 평가하였던 방식인 ‘개별공시지가’가 청구인들이 주장하는 ‘순수 나대지 상태의 토지가치’만을 반영하는 가치일 경우에만 타당하다고 주장하는바, 청구인들의 주장과는 달리 골프장부지의 개별공시지가 또한 ‘순수 나대지 상태의 가치’가 아닌 골프장으로서의 효용을 전제로 평가된 가치이다. 골프장부지의 개별공시지가 산정은 당해 골프장 자체를 하나의 개별지로 보아 별도 비교표준지의 선정 없이 감정평가사가 직접 당해 골프장을 개별지로 평가한 후 토지특성조사표의 배율을 적용하는 방식으로 가격을 산정한다. 골프장 부지의 개별공시지가 산정방식을 보면 골프장부지의 개별공시지가는 순수 나대지 상태의 가치가 아닌 원가법에 따라 토지에 화체되지 아니한 건축물 등을 제외한 실제 골프장부지 조성에 투입되는 비용을 기초로 산출되고, 인근 유사 골프장 부지의 가치와 차이가 현저할 경우에는 거래사례비교법 등으로 가격을 조정한다는 사실을 알 수 있는바, 골프장 부지 조성 전 순수 나대지 상태의 가치가 아닌 골프장부지로서의 사용을 전제로 평가된 가치임을 알수 있다. 이와같이 청구인들은 당초 쟁점토지의 가치를 골프장 부지로서의 효용을 포함한 개별공시지가로 평가하여 쟁점토지 소유자인 OOO에게 골프장 부지로서의 효익이 귀속된 것임을 스스로 인정하였음에도 불구하고, 본건에서는 골프장부지 소유자와 골프장 운영자가 서로 다르므로 쟁점토지의 가치는 골프장용지로서의 기능이 배제된 순수 나대지 상태의 가치로서 평가되어야 한다고 주장하고 있다. 청구인들도 당초 쟁점토지의 가치를 순수 나대지 상태의 가치가 아닌 골프장으로서의 효익을 전제로 평가된 개별공시지가로 평가하였고, 조사청 또한 쟁점 토지의 가치를 골프장으로서의 효익을 전제로 평가된 감정가액을 적용할 것을 주장하므로, 토지에 화체되어 토지가치를 증가시키는 페어웨이, 러프, 그린, 벙커 등 골프코스로서의 효익이 토지소유자인 청구인들에게 귀속된다는 것을 조사청과 청구인들이 서로 인정한 상황에서, 결국, 쟁점은 골프장으로서의 효익이 내재된 쟁점토지의 개별공시지가와 감정가액의 차이가 어떤 요인으로 인하여 발생한 것이고, 그 차이금액이 과연 누구에게 귀속되어야 하는지의 여부가 될 것이다.

(2) 쟁점토지의 감정평가액과 개별공시지가와의 차이는 개별공시지가 속에 이미 포함되어 있는 골프장으로서 효용을 가지도록 하는 요소인 페어웨이, 러프, 그린, 벙커 등의 가치를 시세수준을 반영하여 현실화함에 따라 발생한 시세차이로 토지소유자에게 귀속되어야 하는 가치이다. 통상적으로 개별공시지가는 실제 시장에서 형성되는 시장가격보다 낮게 형성되는 것이 일반적이므로 부동산의 감정가액과 개별공시지가의 차이는 실제 시장에서 형성되는 시장가격과 고시가격의 시세차이로 설명되고, 이러한 사실은 쟁점토지 감정평가액 산정 내용을 보더라도 알 수 있다. 감정가액은 당해 감정평가 대상토지와 용도지역, 지목, 이용상황 등이 동일하고 지리적으로 가장 근접한 비교표준지를 선정한 후, 비교표준지의 개별공시지가를 기초로 시점수정(개별공시지가공시일과 평가시점의 지가변동률 반영), 지역요인(해당 토지가 소재한 지역의 자연적 조건과 사회적, 경제적, 행정적 조건이 결합하여 해당 토지에 영향을 주는 가격 형성요인), 개별요인(가격형성에 영향을 미치는 가로의 폭, 구조, 교통시설과의 접근성 등 해당 토지의 개별적 특성), 기타요인(공시지가를 기준하여 가격을 산정하는 경우에 공시지가에 미쳐 반영되지 아니한 개발이익 및 시세 수준의 반영) 등을 반영하여 단가를 산정하는데, 골프장부지의 감정은 별도의 비교표준지를 선정하지 않고 당해 골프장 자체를 비교표준지로 보고 당해 골프장의 개별공시지가를 기준으로 시점요인과 지역요인, 개별요인, 기타요인 등을 감안하여 산정한다. 쟁점토지의 감정가액도 평가시점의 당해 골프장용지 자체의 개별공시지가를 기준으로 시점요인과 지역요인, 개별요인, 기타요인을 반영하여 감정가액을 산정하였으나, 당해 쟁점토지 자체를 비교표준지로 선정하였으므로 지역요인과 개별요인은 가격결정에 영향을 미치지 못하고, 쟁점토지 개별공시지가에 기타요인의 격차율을 가산하여 감정가액이 결정되고 있다. 이러한 기타요인은 인근토지의 시세 수준과 인근 골프장부지의 평가전례가격을 고려하여 결정되고 통상적인 시세차이를 의미하는 요인으로 두 감정평가법인이 제시한 평가전례 가격과 기타요인 보정치 산정내용을 보면 이러한 사실이 잘 나타나 있다. 이와 같이 기타요인은 공시지가를 기준으로 토지의 가격을 산정하는 경우에 시세 수준이 토지평가액에 정확히 반영되지 못한다는 점을 고려하여 개별공시지가를 개발에 따른 이익 및 시세수준 등의 반영하여 현실화 시키기 위하여 인근 토지의 시세수준 및 평가전례 등을 반영시키는 것으로, 다른 골프장의 담보제공 및 매매거래 시 토지에 대한 감정평가금액만을 추출하여 토지의 개별공시지가 대비 감정평가액의 격차율을 계산한 후 보정을 가감하여 쟁점토지 감정평가 시에 그 격차율 만큼 반영시킨 것임에도, 청구인들은 ‘기타요인’이 ‘타 골프장의 토지에 대한 감정평가액’이 아닌 ‘골프장 전체의 가치나 전체 매매사례가액’을 기준으로 계산한 격차율이 반영된 금액인 것처럼 주장하고 있다. 이와같이 쟁점토지의 감정가액은 청구인들이 평가하여 신고한 개별공시지가를 기초로 공시가격에는 반영되지 아니한 적정한 시세수준을 반영하기 위하여 기타요인 보정치를 가산하여 산출되었는바, 결국 쟁점토지의 감정평가액과 개별공시지가와의 차액은 청구인들이 평가하여 신고한 개별공시지가 속에 이미 포함되어 있는 골프장으로서 효용을 가지도록 하는 요소인 페어웨이, 러프, 그린, 벙커 등의 가치를 시세수준을 반영하여 현실화함에 따라 발생한 시세차이로, 개별공시지가에는 포함되지 아니한 새로운 요소가 감정평가액에만 포함되어 쟁점토지의 감정평가액과 개별공시지가와의 차이를 발생시킨 것은 아니다.

(3) 토지소유자와 골프장운영자가 다른 토지 매매사례에서도 쟁점 골프장부지 감정가액과 동일한 방법으로 감정평가되어 매매가 이루어지고 있는바, 쟁점토지가 골프장용지가 아닌 순수 나대지로서의 가치밖에 가지지 못한다는 납세자의 주장은 타당하지 아니하다. 청구인들은 쟁점토지 감정평가액이 골프장부지와 건물의 가치 및 골프장 영업권을 아우르는 골프장 전체의 가치가 반영된 금액, 즉 골프장 전체를 매각하였을 경우의 가치와 동일시 되는 금액인 것처럼 주장하면서 주장의 근거로, 쟁점토지 감정평가시 공시지가를 기초로 산정하는 ‘원가방식’에 의한 산정방식과 더불어 다른 골프장 거래가액을 기준으로 평가액을 산정하는 ‘거래사례비교법’에 의한 산정방식을 비교하여 사용하였다는 점을 들고 있다. 그러나 쟁점토지 감정평가액은 OOO이 보유한 골프장부지, 국민관광단지, 눈썰매장부지 등과 OOO개발이 보유한 골프장건물 및 골프장증설 예정부지, 청구인들이 보유하고 있는 골프장증설 예정부지 등을 별도로 구분하여 감정평가하였고, 뒤에서 다시 기술하겠지만 쟁점토지 소유자인 OOO과 골프장 운영을 담당하고 있는 OOO개발은 각각 구분하여 평가된 감정평가액을 근거로 그 금액만큼 각자 담보가치를 제공하여 재산권을 행사하였다. 구축물 및 기계장치, 차량운반구, 입목 등은 별도 가치가 미미하고 골프장부지 및 건물에 포함된 것으로 보아 별도평가하지 않았고, 토지에 귀속되어 토지가치를 증가시키는 Green, Tee, Fairway, Rough, Bunker, Pond 등 골프코스는 ⌜체육시설의 설치 및 이용에 관한 법률⌟ 제21조 및 동법 시행령 제20조 3항의 규정에 의거 전체를 일단지로 보아 토지가치에 포함하여 평가하였다. 또한 청구인들은 쟁점토지 감정평가와 관련하여 거래사례비교법에서 비교대상이 되는 매매사례가액이 골프장 전체의 매각가격인 것처럼 주장을 하나, 거래사례비교법에서 비교대상이 되는 매매사례가액은 골프장 전체의 매각가격이 아닌 별도로 토지의 가격만을 추출하여 비교하는 매매사례가액이다. 이와같이 쟁점토지의 감정평가액은 전체 골프장의 가치가 포함되어 있는 감정가액이 아니며, 또한 조사청에서 확인한 골프장부지 소유자와 골프장 운영사업자가 다른 골프장부지의 매매사례를 보더라도 쟁점 골프장부지의 감정가액과 동일한 방식(개별공시지가에 기타요인을 반영하여 산출)으로 산정한 감정가액을 기준으로 거래되었음을 확인할 수 있는바, 골프장 부지 소유자에게 골프장 부지로서의 효익이 귀속되고 있음을 알 수 있다. 청구인들의 주장대로 골프장부지의 가치가 골프장운영권을 가지고 토지 위에 각종 구축물, 입목, 차량운반구 등 토지의 가치를 증대시키는 비용을 투자한 골프장사업자에게 그러한 효익이 귀속되는 것이 당연하다면 위 매매사례의 골프장 사업자들은 해당 골프장부지를 골프장으로서의 기능이 배제된 순수 나대지 상태의 토지 가치로 평가하여 토지를 구입했어야 하나 쟁점토지의 감정평가방법과 동일한 감정평가방법을 적용한 가격으로 해당 골프장부지를 구입하고 있다. 골프장 건설은 넓은 부지를 바탕으로 접근 가능성을 고려한 지리적 여건과 진입여건, 부지현황 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 판단 하에 이루어지고 있으며, 그러한 장소를 미리 선점하고 있던 토지 소유자는 골프장 개발소식에 지가상승을 기대하고 토지를 골프장사업자에게 임대하여 주고 있는 것이나, 골프장조성을 골프장사업자가 수행하였다는 이유로 골프장 건설에 따른 지가 상승 효익이 골프장사업자에게 귀속되고 토지소유자는 골프장 조성 전 순수 나대지 상태의 가치 밖에 가질 수 없다고 한다면, 토지소유자는 지가 상승에 따른 효익은 전혀 기대할 수 없음에도 골프장운영사업자와 토지소유자가 다른 경우에 토지소유자가 부담하도록 되어 있는 지방세법상 개발부담금을 부담하고 개별공시지가가 상승에 따른 토지 보유세 등 각종 비용만 증가하므로 골프장 건설이 강제가 아닌 이상 굳이 본인의 토지위에 건설되는 골프장을 반길 이유가 없고 골프장 부지로 임대하여 줄 리가 없음은 당연한 것이다. 이와같이 골프장부지 조성에 따른 가치증가가 토지소유자에게 귀속된다는 것은 상식적인 관점에서 보편타당한 것으로, 이러한 현실을 반영하여 상증법에서도 2004년 증여세 완전포괄주의를 도입하여 같은 법 제42조【그 밖의 이익의 증여 등】의 제4항을 신설하면서 ‘미성년자 등 대통령령으로 정하는 자가 다음 각 호의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가·허가, 주식·출자지분의 상장 등 대통령령으로 정하는 사유(재산가치증가사유)로 인한 그 재산가치의 증가에 따른 이익으로서 대통령령으로 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 그 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.’라고 규정하였는바, 청구인들의 주장대로라면 미성년자가 부모의 도움으로 임야를 취득하게 한 후, 부모가 미성년자의 토지에 골프장 개발사업을 시행하여 임야가 골프장용지로서의 가치로 상승하였다고 하여도 가치상승분은 골프장운영사업자인 부모에게 귀속된다는 주장이므로 상증법 제42조 제4항의 법적근거는 없어지게 되는 결과가 초래될 것이다. 골프장사업자가 임야 상태의 토지를 골프장부지로 바뀌도록 투자하는 비용인 토지조성 비용 등은 순수 나대지 상태의 토지를 골프장 용지로서 가치를 증대시키는 역할도 하지만, 그러한 투자는 골프장사업자가 골프장을 운영하고 사업을 영위하는데 필수불가결하게 부담할 수밖에 없는 영업비용의 성격도 지니고 있는바, 그러한 투자로 인하여 토지소유자와 골프장사업자 모두 가치증대에 따른 각각 별개의 효익을 누리게 되는데, 토지소유자는 골프장부지 개발에 따른 토지가치 상승의 효익을 누리고, 골프장사업자는 효익이 증대된 골프장부지를 토대로 보다 많은 골프장 내장객을 유치하여 매출 증대효과를 누리게 되며 이러한 가치는 골프장사업자의 영업권을 구성하는 가치가 되는 것이다. 그러한 영업권의 가치는 골프장 내장객 증가에 따라 골프장사업자의 투자금액 대비 발생하는 초과이익 증가분으로 별도 평가할 가치로 본 건 쟁점토지 감정가액에 포함되어 있는 골프장 부지조성에 따른 페어웨이, 러프, 그린, 벙커 등에 대한 가치와는 별개의 가치가 될 것이다. 청구인들은 이와같은 골프장 부지의 가치에 대하여 판례OOO를 들어 골프장부지의 가치가 골프장운영 사업자에게 귀속된다고 주장하고 있으나, 청구인들이 제시한 판례는 회사 명의로토지를 구입하려 하였으나 부득이한 사정으로 회사가 개인의 명의를 빌려 토지를 취득하면서 개발이익을 회사에 귀속시킨다는 약정을 하고 개인이 취득 즉시 회사에 임대 및 매도하면서 골프장 개발 전 기준시가로 양도소득세 신고를 하였던 것에 대하여 과세관청이 골프장 개발 이후 기준시가를 시가로 보아 경정하면서 시가에 대한 입증을 하지 아니하여 패소한 사례로, 본건 쟁점과 비교하면, 본건은 사주일가가 1975년부터 계속하여 보유하고 있던 토지를 1987년 OOO개발과 임대차계약을 체결하고 20여년간 골프장 부지로 임대하다가 현물출자를 통하여 주식으로 전환한 후 매각한 건으로, 개발이익을 골프장운영사업자에게 귀속시킨다는 약정도 없었고 사주일가는 회사 명의의 토지를 대신 구입하였던 것도 아니며, 정상적으로 20여년간 골프장부지로서의 가치를 향유하다가 매각하였던 것인바, 청구인들이 제시한 대법원 판례와는 다른 사례이다.

(4) 골프장부지 담보제공시 쟁점토지 소유자인 OOO과 골프장 운영사업자인 OOO개발은 각각 별개의 담보제공권자로서 각각 구분평가된 감정가액을 기준으로 권리와 의무를 부담하고 있었고, 쟁점토지의 감정가액이 OOO에게 귀속되는 가치라는 사실은 회사 내부문건에서도 확인된다. OOO은 OOO개발이 2010.12.30. OOO 등으로부터 OOO원을 차입할 당시 쟁점 골프장 부지를 OOO으로부터 OOO원에 감정평가 받은 후 감정평가금액을 근거로 물상보증인으로 참여하였는바, 물상보증인이란 다른 사람의 채무를 위해 자신의 소유로 되어 있는 재산을 담보로 제공하는 자로서 자신이 담보로 제공한 재산의 범위 내에서 책임을 지는 보증인을 말하는 것으로, 물상보증인이 채무자의 채무를 변제하거나 설정해준 저당권의 실행으로 그 소유권을 잃은 때에는 채무자에 대하여 구상권을 행사할 수 있는바, 만약 OOO개발이 채무를 상환하지 못하였다면 OOO은 자신이 보증해 준 골프장부지 감정평가액 OOO원에 대하여 구상권을 청구하였을 것이므로 골프장 감정평가액의 가치 OOO원이 OOO에 귀속된 가치라는 것을 알 수 있다. 또한 OOO과 OOO개발이 OOO을 위하여 담보를 제공하면서 발행한 ‘담보신탁신청 및 수익권증서 발급의뢰서’에는 OOO이 제공한 신탁부동산 가격이 OOO원이고 OOO개발이 제공한 신탁부동산의 가격이 OOO원이라고 구분 기재하여 OOO이 책임을 지는 담보제공 감정가액이 OOO원 임을 확인할 수 있는바, 쟁점 골프장부지 소유자인 OOO은 쟁점 골프장부지의 감정평가액을 기준으로 담보를 제공함으로써 평가된 금액만큼 토지에 대한 재산권을 행사하였다는 것을 알 수 있다. 이와같이 쟁점토지 소유자인 OOO은 골프장전체의 감정가액이 아닌 골프장부지의 감정가액을 기준으로 담보를 제공하면서 권리와 의무를 행사하고 있었는바, 감정평가액이 가격형성요인 및 인근유사토지의 가격수준 뿐만 아니라 비교표준지간의 지역요인 개별요인 등의 구체적인 품등비교 내역 그 격차율 등의 기재가 구체적으로 설시되는 등 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 경우에는 대출을 위한 담보목적의 감정평가액도 시가로 인정받을 수 있고OOO 은행대출을 위하여 담보목적으로 2개의 감정평가법인에서 감정평가한 가액의 평균액은 시가로 볼 수 있으므로OOO 담보제공 목적으로 제공된 감정평가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다는 청구주장은 타당하지 아니하다. 담보대출약정서의 골프장 운영권에는 ‘클럽하우스, 카트고, 수위실, 창고, 가설건축물, 골프코스 사이의 휴게소, 골프연습장, 전동카트 등 본건 사업부지 내 시설물 일체에 대한 소유권 및 또는 관련 각종 등기청구권, 본건 골프장의 영업권 및 영업권자로서의 모든 지위와 자격’이 포함되어 있는데, 이러한 권리는 골프장사업자로서의 골프장 사업권(영업권)과 같은 권리로, 그러한 권리가 쟁점 골프장부지 감정가액에 포함되어 있는 권리라면 쟁점 골프장부지를 대주에게 제공하였으므로 굳이 OOO개발에게 골프장 운영권을 포기하는 각서작성과 골프장 운영권을 양도담보를 요구할 필요가 없었을 것인바, 쟁점토지 감정가액에는 그러한 골프장 사업권(영업권)에 대한 권리가 포함되어 있지 않음을 알 수 있고, 쟁점토지에 포함되어 있는 페어웨이, 러프, 그린, 벙커 등의 가치와 골프장 사업권(영업권)과는 별개의 가치임을 알 수 있다. 또한 골프장 부지의 감정가액이 토지 소유자인 OOO에 귀속되는 가치로 적정한 시장가격을 반영하는 가치라는 사실은 회사내부문서에서도 확인된다. 회사가 보관하고 있던 파일 중 OOO에서 작성한 ‘OOO’이라는 파일에는 OOO 골프장부지의 담보가치OOO 분석을 하면서 ‘OOO이 보유하고 있는 사업부지는 2009.1.1. 기준 공시지가로 환산한 경우에도 약 OOO원으로 실질 담보가치는 이보다 높은 수준임’이라고 기재되어 있고 담보부지 감정평가 결과 총 OOO원이라고 담보가치분석을 하고 있다. 2011.3.21. OOO(청구법인)이 청구인들로부터 OOO 주식을 인수할 당시 작성한 ‘OOO인수 검토’에서는 ‘OOO이 보유한 토지의 감정가액이 OOO원인 반면 주식 매매가액은 OOO원으로 OOO원 저가에 인수할 수 있는 기회’라고 기재되어 있고, OOO운영권 확보를 위하여 OOO개발의 지분 51%를 OOO원에 매입할 것을 계획하여 오히려 골프장운영사업자인 OOO개발의 주식가치가 OOO원에 불과하다는 것을 인정하고 있다. OOO 기획팀에서 2011.6.10. 작성된 ‘OOO 지분인수 검토요약’에서는 ‘관련 주식을 상증법상의 평가가액에 따라 공시지가 수준에서 거래 가능하여 2010년 12월 감정평가액보다 낮은 가격에 지분을 취득할 수 있음’ 이라고 기재되어 있고, 그룹 경영지원실 전략기획팀에서 2009.3.16. 작성한 ‘OOO’를 보면, 각 부문별 가치를 검토하면서 OOO 매각가치는 OOO원 수준일 것으로 예상하고 있다. 2010.5.31. OOO그룹 경영지원실 전략기획팀에서 작성한 ‘OOO’ 에서는 OOO 및 OOO개발 지분매각을 통해 개인대주주 자금 확보 후 OOO유지공업 증자 참여로 자금을 지원할 것을 계획하면서 OOO 주식 외부매각시의 가치를 당시 골프장부지의 담보로 제공된 차입금의 130% 금액으로 가정한 반면, OOO개발의 주식가치를 OOO원으로 가정하여, 골프장부지로서 감정평가된 가치의 효익이 OOO에 귀속된 것임을 인정하고 있다.

(5) 쟁점토지 임대차계약서 등을 보더라도 토지소유자가 골프장부지로서의 가치를 제한받지 아니한다는 사실을 알 수 있다. 사주일가 등은 효용가치가 전제되어 있는 공시지가 상승률과 토지관련 세금 인상률을 반영하여 임대료를 갱신하면서 골프장부지로서 당해 쟁점토지의 가치를 활용하여 매년 흑자를 보고 있는 반면에, 골프장 운영사업자인 OOO개발은 토지소유자인 사주일가 등의 이익보다 적은 이익을 창출하면서 2010년 이후로는 영업이익이 매년 적자를 보고 있다. 이와같이 골프장부지 소유자인 사주일가 등의 이익과 골프장운영 사업자인 OOO개발의 이익을 비교해보더라도 사주일가는 아무런 노력 없이 골프장부지 소유에 따라 매년 꾸준한 흑자를 창출하고 있는바, 골프장으로서의 효용가치를 가지는 효익이 토지소유자에게 귀속되었다는 사실을 알 수 있다. 또한 토지소유자인 사주일가 등과 골프장운영사업자인 OOO개발이 체결한 임대차계약서 등을 보더라도 토지소유자가 골프장부지로서의 가치를 제한 받지 아니한다는 사실을 알 수 있다. 청구인들의 주장대로 골프장부지 소유자에게 순수 나대지 상태의 가치 밖에 귀속되지 아니한다면 상기 계약서에 토지소유자의 권리가 제한되는 내용을 명확하게 기재하여야 하나, 그러한 권리의 제한 조건을 찾아 볼 수 없고, 재산권과 관련하여 제7조에서는 재산권의 승계 및 분할은 서로 합의하에 결정한다고만 기재되어 있다. 오히려 사주일가와 OOO개발이 체결한 계약서 제4조에는 ‘갑의 토지상에 을의 사업상 필요로 투자하여 취득하거나, 소유하고 있는 재산에 대하여는 을이 갑의 승인을 얻어 소유권을 행사할 수 있다’ 라고 명시하여 사주일가가 투자로 인한 골프장부지의 가치상승 뿐만 아니라 자산의 실질적인 소유권까지 있음을 표시하였다가, 2008.12.24. OOO과의 계약에서 ‘을(OOO개발)이 갑(OOO)의 승인을 얻어 본건 토지상 사업상 필요로 투자하여 취득하거나 소유하고 있는 재산에 대한 소유권은 을에게 귀속된다’ 라고 문구를 변경하였는바, 변경된 계약내용 대로라면 기존에 투자되었던 자산이 아닌 OOO개발과 OOO이 계약을 체결한 이후에 OOO개발이 OOO의 승인을 얻어 투자하는 자산의 소유권, 즉 2008.12.24. 계약 체결 이후 취득한 자산의 소유권만 OOO개발에 귀속된다고 기재하여, 2008.12.24. 이전에 취득 재산은 제7조 제2항에 따라 서로 합의하에 결정할 수 있도록 하였다. 또한, 계약서상 OOO개발은 토지소유자의 동의하에 지상권을 설정할 수 있도록 명시되어 있고 계약만료 시에는 지상권을 원상복구해야 하도록 명시되어 있는바, 골프장부지로서의 효용이 궁극적으로는 토지소유자인 사주일가 등에게 귀속되어 있음을 알수 있고, 또한 OOO개발은 쟁점토지위에 지상권을 설정한 사실도 없다.

(6) 청구인들이 쟁점토지를 현물출자하여 OOO을 설립하기 위하여 2008.11.12. OOO으로 받았던 쟁점토지에 대한 감정평가는 상증법 제49조 제1항에서 금지하는 방식의 감정평가로 향후 상속, 증여시 발생할 세부담을 최소화하고자 하는 프로젝트 과정에서 진행되었던 감정평가이다. 사주일가는 골프장 부지 공시지가 상승에 따른 향후 상속, 증여시 발생할 세부담 문제 및 골프장부지 임대료 시가 관련 세무문제 등을 해결할 목적으로 OOO그룹 내 업무지원실 및 경영지원실을 주축으로 TF팀을 조직하여 세부담 감소 방안을 강구하였다. 이러한 내용은 2008.9.10. 회사에서 작성한 ‘골프장 부지 관련 문제점 및 해결방안’과 OOO이 2008.10.20. 작성한 ‘법인전환 및 합병에 대한 검토보고서’에서 확인되는데 TF팀은 골프장부지의 공시지가 상승에 따라 향후 상속, 증여세와 골프장부지 임대료의 시가관련 세무문제 등을 최소한의 거래비용(조세)으로 해결하고자 여러 대안을 검토하다가 세금부담이 가장 적은 ‘대주주가 골프장 부지를 현물출자하여 법인으로 전환한 후, 그 법인을 존속법인으로 하여 OOO유지공업과 합병하는 방안을 선택하였다. TF팀은 쟁점토지를 현물출자하여 신설법인을 설립하고자 TF팀에서 감정평가업무를 담당하였던 OOO에 쟁점토지 OOO㎡에 대한 감정평가를 의뢰하였고, 감정평가법인은 2008.11.12. 감정평가를 실시하면서 당시 골프장용지(체육용지)로 이용되고 있는 쟁점토지를 골프장 용지가 아닌 1986년 부지 조성 전의 지목을 가정하여 쟁점토지 개별공시지가 OOO원의 95%의 수준인 OOO원으로 감정평가하였으며, 이를 근거로 사주일가는 양도가액 OOO원에 대한 양도소득세 OOO원을 이월과세 신청하였고, 액면가 OOO원의 신설법인(OOO)의 주식 OOO주를 교부받았다. 이와같이 평가한 감정가액은 상증법 제49조 제1항 제2호 가목(일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 감정가액)과 나목(평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 감정가액)에서 규정하는 시가로 볼 수 없는 감정가액에 해당하는 것으로, 앞에서도 살펴본 바와 같이 사주일가는 쟁점토지를 순수 나대지 상태가 아닌 골프장부지로서의 개별공시지가 기준의 임대료 책정 및 골프장개발에 따라 발생하는 각종 토지관련 세금을 부담하고 있었고, 쟁점토지를 아무런 제한없이 담보목적으로 제공하는 등 골프장부지로서의 가치를 향유하고 있었으며, 오히려 계약서에 토지상에 사업상 필요로 투자하여 취득하거나, 소유하고 있는 재산에 대하여 OOO개발이 사주일가의 승인을 얻어 소유권을 행사할 수 있는 것으로 명시하여, 골프장부지 뿐만 아니라 OOO개발이 투자한 자산의 소유권이 실질적으로 사주일가에 귀속된 것임을 표시하고 있었던바, 현물출자 당시의 골프장부지로서의 지목이 아닌 골프장부지 조성 전인 20여년전 지목을 기준으로 한 감정평가는 상증법 제49조 제1항 제2호에서 제한하고 있는 임의평가로 시가로 인정될 수 없는 감정가액이다. 사주일가가 이와같이 쟁점토지를 공시지가보다 낮게 평가한 이유는 당초 이러한 구조조정의 핵심 목표가 세부담 최소화였음을 감안하면 현물출자가액이 높아질 경우에 발생할 양도소득세 등 각종 거래비용의 회피, 추후 상속증여 주식평가시 순자산가액 감소목적, OOO유지공업과의 합병시 지분비율 조정 등 조세부담을 회피할 목적으로 평가가액을 조절하였던 것임을 알 수 있는데, 이러한 사실은 OOO이 2008.10.20. 작성한 ‘법인전환 및 합병에 대한 검토보고서’에 법인전환시 현물출자하는 골프장부지 가액 결정시 ‘현물출자시 골프장 용지의 감정평가액이 낮을수록 자본 등기에 대한 등록세 부담이 감소하며, 등록세 감면에 대한 농특세 부담이 경감되므로, 골프장부지의 감정평가액이 낮을수록 유리’하다고 검토한 사실을 보면 알 수 있고 2008.10.27. OOO이 OOO OOO 상무에게 회신한 신설법인과 OOO유지공업 합병에 따른 대주주 각자의 지분율이 50% 미만이 되도록 조정하는 방안(‘대주주의 지분율 조정 방안’)에는 현물출자시 토지의 감정평가액을 낮추는 방안, 전체토지(비임대토지 포함)를 현물출자하는 방안, 법인전환 직후 주식을 양수도하는 방안, 합병 직후 주식을 양수도하는 방안을 제시하면서 현물출자시 토지의 감정평가액을 낮추는 방안에 대해서는 향후 과세관청에서 감정평가액이 적정한 시가를 반영하지 못한 것이라고 주장할 수 있으며 토지를 저가 현물출자하여 양도소득세의 조세부담을 회피한 것으로 간주하여 시가와 현물출자가액의 차액을 양도소득세로 과세할 가능성이 있다고 회신한 사실을 보더라도 알 수 있다. 청구인들은 골프장부지 조성전인 20여년 전 지목을 기준으로 감정평가한 2008.12.24. 현물출자를 조사청에서 문제삼지 않은 것에 대하여 그러한 감정평가가 마치 정당한 감정평가에 해당하여 문제가 되지 아니하는 것처럼 주장하지만, 조사청에서는 양도소득세 부과제척기간 문제(사기나 그밖의 부정한 행위로 볼 수 있는가는 별개로 하더라도)와 현물출자 당시 양도가액을 조정하더라도 다시 이후 관련 주식 양도시 취득가액에 반영되므로 가산세 효과 밖에 남지 아니한다는 점을 고려하여 문제삼지 아니한 것이다.

(7) 청구인들이 OOO 주식을 특수관계법인인 OOO에 매각한 이 건 거래는 소유구조 개편과 계열사 자금지원을 최소한의 거래비용으로 달성하고자 계획하였던 일련의 세부담 최소화 프로젝트 과정에서 진행되었던 내부거래이다. 당시 OOO그룹은 OOO에서 분양사업을 시행하던 계열회사 OOO의 분양사업 실패로 그룹사 전체가 자금부족에 시달리던 상황으로, OOO그룹은 이러한 자금조달 문제 및 계열사 구조조정 등을 최소한의 거래비용으로 달성하고자 OOO과 일명 ‘OOO’라는 계획을 진행하고 있었던바, 이 건 주식매각 거래도 계열사 자금지원을 위한 일련의 구조조정 프로젝트 과정에서 발생한 거래로서 사주일가의 골프장 소유구조를 변경을 통한 상속, 증여세 등 세금 절감 목적과 계열사 자금지원 목적을 최소한의 거래비용으로 달성할 목적으로 이루어진 거래였다. 당시 OOO그룹의 지주사 역할을 하던 OOO유지공업은 OOO에서 분양사업을 시행하던 계열회사 OOO의 분양사업실패로 자금을 지원하고자 쟁점 골프장부지 등을 담보로 제공하여 2009.12.9. OOO 등에서 OOO원의 차입금을 조달하였고, OOO유지공업의 재무구조가 악화되자 2010.12.30. 쟁점 골프장부지 등을 담보로 다시 OOO개발이 차주가 되어 OOO 등으로부터 OOO원의 차입금OOO을 조달OOO하여 OOO유지공업OOO과 OOOOOO에 대여하고 있었는데, 이러한 차입금 상환을 위하여 사주일가가 OOO 주식을 당시 자금사정이 가장 양호한 OOO에 매각하는 방식으로 조달한 자금으로 담보제공 차입금을 상환하여 골프장 소유권을 유지하면서 그룹 구조조정을 도모하는 것을 골자로 한 계획을 수립하였다. 구체적인 자금지원 방안은 사주일가가 OOO 주식을 OOO원에 OOO에 매각하면, OOO은 OOO이 보유하고 있던 쟁점토지 등을 담보로 OOO원, 자체 신용으로 OOO원을 차입하여 매각대금을 지급하고, 사주일가는 입금된 매각대금 중 OOO원을 OOO유지공업 증자에 참여하는 방식으로 OOO유지공업에 자금을 지원하며, OOO유지공업은 증자대금을 재원으로 OOO의 증자에 참여하는 방식으로 OOO에 자금을 지원하는 것인데, OOO은 이렇게 조달받은 자금으로 OOO개발의 차입금을 상환하면 최종적으로 OOO개발에서 OOO 등으로부터 차입한 자금을 상환하는 것이었다. 결국 이러한 거래는 쟁점토지를 계열사 외부에 매각하여 외부자금이 유입되는 거래가 아닌 기존에 골프장부지 등을 담보로 제공하고 빌렸던 차입금의 차주(借主)만 바꾸어 차입금을 돌려막는OOO 형식으로 이루어진 자금거래로, 그룹전체의 관점에서 보았을 때 이러한 거래 결과로 달라진 것은 당초 골프장 등을 담보로 제공하여 빌렸던 차입금을 상환하여 차입금 미상환에 따른 골프장 소유권 상실의 위험에서 벗어날 수 있었다는 것과 OOO유지공업의 결손을 보전하였다는 것인데, 당초 사주일가가 골프장부지를 현물출자한 이유가 개인에서 법인으로 골프장 소유구조를 변경하여 계열사를 통하여 골프장을 보유하면서 상속, 증여세 등 세금을 절감하고자 하는 것이었음을 감안하면, 사주일가는 쟁점주식 거래를 통하여 최종적으로 OOO원의 양도소득세만을 부담하면서 골프장 소유권을 계열사를 통하여 계속 유지할 수 있었고 OOO유지공업의 결손문제 및 계열사 자금지원 등 최소한의 비용으로 그룹 구조조정을 도모할 수 있었다. 이러한 사실은 2011년 OOO유화의 지주회사 분할을 앞두고 각 계열사들의 자금부족현황과 지원조달방안, 각 거래단계에서 세금부담 등 거래비용 최소화를 위하여 2010.12.28. 회사에서 작성한 ‘회의자료(2010.12.28.)-지주회사 전환시 고려사항’을 보면 알 수 있는데, 동 검토서에는 사주일가의 OOO 주식매각과 관련하여 ‘OOO 내부매각은 2011년 9월내 반드시 추진OOO, 2012년 이후에는 상증법상 평가금액이 손익가치 반영으로 하락OOO하여 OOO의 증자재원을 마련할 수 없을 것’이라고 검토하고 있고, ‘거래비용 축소를 위해서 OOO 주식 양도가액을 가능한 취득원가와 일치시킬 것을 요구’하도록 검토한 사실이 있었다. 또한 2010.5.31. OOO그룹 경영지원실 전략기획팀에서 작성한 ‘OOO’ 에서도 OOO 및 OOO개발 지분매각을 통해 개인대주주 자금 확보 후 OOO유지공업 증자 참여로 자금을 지원할 것을 계획하면서, 자본확충시 고려사항으로 OOO과 OOO개발의 주식가격 평가방법 등을 활용하여 세액을 낮추는 방안이 필요하다고 검토한바 있고, 그룹 경영지원실에서 2010.10.20. 작성한 ‘OOO’에도 OOO 주식 이전을 통한 그룹지원을 계획하면서 OOO 주식을 고가에 매각하면 거래비용이 커지므로 세금을 최소화할 것을 고려하라고 검토한 사실이 있다. 회사에서 2011.2.17. 작성한 ‘OOO’을 보면 그룹 주요 현안 해결을 위한 여러 방안을 제시하고 있는데, 거래주체별 체크리스트에서 개인 대주주들의 OOO 주식 매각과 관련하여 TAX 이슈 확인 및 거래비용을 축소할 것을 요구하고 있다. 또한 OOO 주식매각거래와 관련하여 양도소득세 뿐만 아니라 다른 세금부담도 회피하고자 여러 방안을 강구하였던 것으로 확인되는데, OOO 주식의 양수인 OOO(청구법인)은 당초에는 지방세법상 간주취득세가 면제되는 과점주주 간 거래의 특수관계자에 포함되어 있지 않았으나, 과점주주에 편입시키기 위하여 지분매입 시기를 별개의 거래인 것처럼 가장해서 2011년 5월, 6월, 8월, 3회에 걸쳐 나누어 편법으로 매입하도록 계획하였고, 이와 같은 거래결과 OOO원의 간주취득세를 부당하게 회피한 사실이 회사내부 서류에서 확인된다.

(8) 이상과 같이 청구인들은 쟁점토지 감정평가가 골프장 전체의 감정평가의 일부로 골프장부지 소유자는 순수 나대지 상태의 가치 밖에 귀속되지 아니하고 골프장 운영사업자에게 골프장부지로서의 가치가 귀속되어야 한다고 주장하지만, 청구인들이 당초 신고평가한 ‘개별공시지가’ 골프장 부지를 순수 ‘나대지’로서의 가치가 아닌 골프장 부지로서의 효용이 포함된 가치로 평가한 금액이라는 점, 결국, 쟁점토지의 감정평가액과 개별공시지가와의 차이는 개별공시지가 속에 이미 포함되어 있는 골프장으로서 효용을 가지도록 하는 요소인 페어웨이, 러프, 그린, 벙커 등의 가치를 시세수준을 반영하여 현실화함에 따라 발생한 시세차이로 토지소유자에게 귀속되어야 하는 가치라는 점, 토지소유자와 골프장운영자가 다른 토지 매매사례에서도 쟁점토지 감정가액과 동일한 방법으로 감정평가 되어 매매가 이루어지고 있다는 점, ④ 쟁점토지 소유자인 OOO과 골프장 운영사업자인 OOO개발은 각각 별개의 담보제공권자로서 각각 구분평가된 감정가액을 기준으로 권리와 의무를 부담하고 있었고, 쟁점토지의 감정가액이 OOO에게 귀속되는 가치라는 사실은 회사 내부문건에서도 확인된다는 점, 쟁점토지 임대차계약서 등을 보더라도 토지소유자가 골프장부지로서의 가치를 제한받지 아니한다는 점, 사주일가가 쟁점토지를 현물출자를 위해 OOO으로 받았던 감정평가는 상증법 제49조 제1항에서 금지하는 방식의 감정평가로 향후 상속, 증여시 발생할 세부담을 최소화하고자 하는 프로젝트 과정에서 진행되었던 감정평가라는 점, OOO 주식매각 거래는 소유구조 개편과 계열사 자금지원을 최소한의 거래비용으로 달성하고자 계획하였던 일련의 세부담 최소화 프로젝트 과정에서 진행되었던 내부거래라는 점에서 청구주장은 타당하지 아니하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 감정가액 등에 의해 쟁점주식의 시가를 산정한 후 부당행위계산 부인규정을 적용하여 법인세 등을 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

제63조[유가증권 등의 평가] ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 주식 및 출자지분의 평가

다. 나목 외의 주식 및 출자지분으로서 한국거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조[평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주등 1인"은 "상속인등"으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

제54조 [비상장주식의 평가] ① 법 제63조 제1항 제1호 다목에 따른 한국거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의2에서 "비상장주식"이라 한다)은 다음의 산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 부동산과다보유법인( 「소득세법 시행령」 제158조 제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다.

1주당 가액 = 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융기관이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율(이하 "순손익가치환원율"이라 한다)

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

1주당 가액 = 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 "순자산가치"라 한다)

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 법 제63조제1항제1호 다목의 주식 또는 출자지분을 발행한 법인이 다른 비상장주식을 발행한 법인의 발행주식총수등의 100분의 10이하의 주식 또는 출자지분을 소유하고 있는 경우에는 그 다른 비상장주식의 평가는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 「법인세법 시행령」 제74조 제1항 제1호 마목의 규정에 의한 취득가액에 의할 수 있다. 다만, 법 제60조 제1항에 따른 시가가 있으면 시가를 우선하여 적용한다.

④ 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 제2항의 규정에 의한 순자산가치에 의한다.

1. 법 제67조 및 법 제68조의 규정에 의한 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식 또는 출자지분

2. 사업개시전의 법인, 사업개시후 3년 미만의 법인과 휴·폐업중에 있는 법인의 주식 또는 출자지분

3. 평가기준일이 속하는 사업연도전 3년 내의 사업연도부터 계속하여 「법인세법」상 각 사업연도에 속하거나 속하게 될 손금의 총액이 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 익금의 총액을 초과하는 결손금이 있는 법인의 주식 또는 출자지분

제55조[순자산가액의 계산방법] ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산·준비금·충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제59조 제2항의 규정에 의한 영업권평가액은 당해 법인의 자산가액에 이를 합산한다. 다만, 제54조 제4항의 규정에 의하여 평가하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 소득세법

제101조[양도소득의 부당행위계산] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

(4) 소득세법 시행령

제167조[양도소득의 부당행위 계산] ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 「조세특례제한법」 제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 「조세특례제한법」 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.

⑥ 개인과 법인 간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법 시행령」 제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 「법인세법」 제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

(5) 법인세법

제15조[익금의 범위] ① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다.

② 다음 각 호의 금액은 익금으로 본다.

1. 제52조 제1항에 따른 특수관계인인 개인으로부터 유가증권을 같은 조 제2항에 따른 시가(時價)보다 낮은 가액으로 매입하는 경우 시가와 그 매입가액의 차액에 상당하는 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 조사청은 쟁점주식 양수도 계약일(2011.5.4.) 전후 6개월 이내에 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 시가로 보도록 규정되어 있는 2개의 감정평가기관의 감정평가액OOO의 평균액 OOO원에서 당초 OOO개발이 골프장 조성에 투자하고 재무상태표에 페어웨이OOO 및 입목OOO으로 계상하고 있던 골프장 조성에 투입된 토지와 관련한 자본적 지출액 OOO원을 차감한 금액OOO보다 과소신고한 차액 OOO원 등으로 인해 양도소득세·증권거래세·법인세를 과세한 것으로 나타난다.

(2) 조사청이 쟁점주식의 시가를 평가하면서 적용한 쟁점토지의 감정가액은 다음과 같다.

(가) 1차 감정평가OOO와 2차 감정평가OOO에서 평가한 쟁점토지의 단위당 감정가액은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 쟁점토지에 대한 2개의 감정가액

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(나) 위 감정가액 중 1차 감정평가OOO의 주요 내용은 다음과 같다.

1) 1차 감정평가OOO의 개략적인 내용은 아래 <표4>와 같다.

<표4> 1차 감정평가내용

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2) 1차 감정평가서의 대상 토지의 평가개요는 다음과 같다.

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3) 위 부지 중 골프장 부지의 평가내용은 다음과 같다.

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4) 위 부지 중 국민관광 및 눈썰매장 부지에 대한 평가내용은 다음과 같다.

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5) 쟁점토지와 관련한 기타 건물 등은 OOO원으로 산정한 것으로 나타난다.

(다) 2차 감정평가OOO 내용은 아래 <표5>와 같고, 평가내용은 1차 감정평가와 유사한 것으로 나타난다.

<표5> 2차 감정평가내용

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(라) 조사청은 국유지를 임차하여 골프장을 운영해오다가 해당 골프장 부지를 매입하면서 순수 나대지 상태의 가치가 아닌 골프장 부지로서의 감정평가한 가액을 기준으로 매매한 사례를 아래 <표6>과 같이 제시하고 있다.

<표6> 골프장 부지 매매사례

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(3) 쟁점토지에 대해 OOO(갑)과 OOO개발(을)이 2008.12.24. 계약체결한 토지임대차계약서 주요 내용은 다음과 같다.

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(4) 청구인들이 제시한 증빙은 다음과 같다.

(가) 청구인들이 OOO(쟁점토지 중 1필지) 표준지 공시지가 2008년 OOO원, 2011년 OOO원에 대해 국토교통부장관에게 구체적 산정방법 및 내역에 대한 정보공개청구를 하였고, 이에 대해 국토교통부장관이 발행한 정보공개결정통지서(2015.1.14.)에 첨부된 2011년도 표준지 조사사항 및 가격평가의견서에는 다음과 같이 2개조로 구분되어 평가된 것으로 나타난다.

1) OOO이 평가한 주요 내용은 다음과 같다.

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2) OOO이 평가한 주요 내용은 위 OOO원의 평가와 유사한 것으로 나타난다.

(나) 청구인들이 현물 출자하기 위해 법원에 제출된 OOO의 감정평가서(2008.11.21.)의 주요 내용은 다음과 같다.

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(다) 2011.8.19.자 OOO의 담보평가에 대해 청구인들이 개발비용 및 개발비용을 제외한 토지가격으로 안분하여 달라고 요청하자, OOO이 회신한 내용은 다음과 같다.

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(라) 청구인들이 의뢰하여 소급감정한 OOO 및 OOO의 감정평가내역은 다음과 같다.

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(5) 임차인이 OOO개발이 쟁점토지 위의 페어웨이 등을 유지관리하기 위해 지출하였다고 주장하면서 제시한 유지관리비용은 아래 <표7>과 같다.

<표7> 쟁점토지의 페어웨이 등 유지관리비용

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(6) 국토교통부 훈령 제186호(2013.5.3)인 표준지 조사ㆍ평가기준은 다음과 같다.

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(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 나대지와 페워웨이 등을 포함한 골프장부지의 개별공시지가는 국토교통부 훈령 제186호의 표준지 조사ㆍ평가기준 제41조(골프장용지 등)에 따라 원가법으로 평가하도록 규정하고 있고, 원가법은 같은 기준 제21조(평가방식의 적용)에 따라 조성 전 토지의 소지가격, 즉 순수 나대지 상태의 토지 가치에서 골프코스 등(티그라운드ㆍ페어웨이ㆍ러프ㆍ해저드ㆍ그린 등)의 조성공사비 등을 가산하여 산정하도록 규정하고 있다.

(나) 국토교통부장관이 발행한 정보공개결정통지서에 의하면, 쟁점토지(골프장 부지, 국민관광부지, 눈썰매장부지로 구성) 가운데 소재한 골프장 부지(체육용지 및 임야로 구성) 중 체육용지인 OOO의 1㎡당 개별공시지가는 OOO원으로 나타나고, 이 지가는 골프장 부지를 구성하고 있는 토지의 가격OOO과 토지의 골프장 조성원가OOO를 합친 금액으로 나타난다. 다만, 일단지로 평가하여 쟁점토지 중 골프장부지는 동일한 가액이 적용되었지만, 국민관광부지 및 눈썰매장부지에 대한 국토교통부 평가자료는 제시되지 아니하여, 이에 대한 개별공시지가는 나대지 토지 부분에 조성원가가 더하여진 가액인지 알 수 없다.

(다) 상증법상 시가는 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매·감정(2개 감정평균가액)·수용·경매 또는 공매가격·유사매매사례가액에 의하고, 시가산정이 어려운 경우 보충적 평가방법에 따르며, 비상장주식의 보충적 평가방법은 원칙적으로 1주당 순손익가치와 순자산가치를 3대 2로 가중평균한 가액으로 하고, 정상적인 순손익가치를 측정하기 곤란한 경우 등 예외적으로 순자산가치(총자산-총부채+영업권)에 의한다.

(라) 「법인세법」상 부당행위계산 부인규정이 적용될 것인지 여부의 판단은 정상적인 경제인 관점에서 경제적 합리성이 있었는지에 의하여야 하고, 경제적 합리성의 유무는 거래행위의 제반사정을 구체적으로 고려하여 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적인 합리성이 결여된 비정상적인 것인지 여부에 따라 판단해야 하는 것OOO이고, 부당성의 판단시점은 거래당시이며, 그 입증책임은 과세관청에 있다 하겠다.

(마) 이 건의 경우 조사청이 쟁점주식의 시가를 산정하는데 적용한 평균감정가액은 감정평가법인이 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 적용하면서, 이에 시점수정·지역요인·개별요인·기타요인 등을 반영한 것으로 나타나고, 국토교통부장관의 정보공개결정통지서에서는 위에서 본 바와 같이 해당 개별공시지가가 쟁점토지의 나대지와 페어웨이 등의 원가를 합친 금액으로 산정하고 있는 것으로 나타나며, 동 금액은 국토교통부장관의 표준지 조사ㆍ평가기준에 대한 국토교통부 훈령 제186호의 제41조(골프장용지 등)를 적용한 것으로 나타나는 점, 쟁점주식 양도에 대한 부당행위계산부인의 판단은 양도당시의 쟁점주식의 시가에 따라 판단하여야 한다고 보이고, 쟁점주식의 양도시점의 시가를 산정하는데 있어 임차인의 개발이익이 임대인에게 귀속된다는 조사청 의견을 현재도 임대차계약이 유지되고 있는 이 건에 적용하기는 어려워 보이고 처분청도 페어웨이 등의 조성당시 역사적 원가를 차감한 점 등으로 보아 쟁점토지의 가액을 조사청이 쟁점주식의 시가를 산정하는 과세근거로 본 쟁점토지 평균감정가액에서 양도시점의 페어웨이의 가치(조성원가)부분은 제외하는 것이 타당한 것으로 보인다. 다만, 청구인들의 주장은 쟁점토지 가운데 소재한 골프장 부지에만 한정되고, 나머지 토지에 대해서는 시가에 대한 주장과 구체적인 증빙이 없어 쟁점주식의 시가를 산정하기 위한 쟁점토지 전체에 대한 가액이 밝혀졌다고 볼 수 없는 점, 청구인들이 제시한 현물출자시 평가한 감정가액도 양도당시와 평가기준일(6월)을 벗어나 있어 이를 쟁점토지의 양도당시 시가로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주식의 시가를 산정하는데 적용한 쟁점토지의 감정가액 등을 포함하여 쟁점주식의 시가를 재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(별지1)

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(별지2)

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