청구인은 경남 김해군 장유면 OO리 OOOOO에 거주하는 사람으로 87.2.12 취득한 김해군 장유면 OO리 OOOOO외7필지 답8,183평방미터(2,475평, 이하 “이 건 토지”라 한다)을 청구외 OOO에게 87.4.27 양도한 것과 87.5.27 김해군 장유면 OO리 OOOOOOOO외1필지 답5,531평방미터(1,679평)을 취득한 사실에 대하여,

처분청은 단기간 투기거래로 보아 양도가액은 매수인 OOO이 확인한 실거래가액과 취득가액은 청구인이 제시한 실거래가액에 의하여 양도차익을 산출하여, OO.5.16 양도소득세 17,487,550원과 동방위세 3,497,510원 계 20,985,060원을 청구인에게 부과결정하자, 청구인은 이에 불복하여 OO.6.30 이의신청, OO.9.20 심사청구를 거쳐 OO.12.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 김해군 장유면 OO리 OOO에서 출생하여 현재까지 거주하면서 농사를 짓고 있는 농부로서 이 건 토지를 87.2.12 청구외 OOO으로부터 21,535,000원에 취득하였으나 농토로 부적당한 것을 알고 87.4.27 청구외 OOO에게 29,960,000원에 양도한 후에 87.5.27 김해군 장유면 OO리 OOOOOO 답2,626평방미터를 11,100,000원에 OO.3.7 김해군 진례면 OO리 OO 답2,906평방미터를 9,669,000원에 취득하였으므로 농지의 대토에 해당하며, 이 건 토지거래가 투기거래가 아닌 농지의 양도이므로 당초처분을 취소하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 농민으로 경작상의 필요에 의해 농지를 양도하고 다시 농지를 취득하였다고 주장하나, 87.2월에 매입한 농지를 87년4월에 양도한 것은 단기간에 양도차익을 얻기 위한 양도라고 볼 수 있으며, 대토라고 주장하는 농지취득대금 20,769,000원은 쟁점 토지의 양수자인 김해군 장유면 OO리 OOOO에 거주하는 청구외 OOO이 확인한 실지양도가액 56,933,050원의 1/2 금액인 28,466,525원에 미치지 못하며 농지면적 기준으로 볼 때 양도한 농지의 면적은 8,183평방미터이고 취득한 농지의 면적이 5,531평방미터 이어서 법적요건을 충족시키지 못하여 농지의 대토에 의한 비과세 요건에 해당하지 않으므로 당초처분은 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건의 다툼은 쟁점 토지 양도후 취득한 토지가 “농지의 대토”로 볼 수 있는지와 그 비과세 대상이 되지 않는다고 할 경우에 부동산 투기거래로 볼 수 있는지의 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 관계법령의 규정을 보면, 소득세법 제5조 제6호 (차)목에서 “농지의 대토”로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세하도록 규정하고, 같은법 시행령 제14조 제7항에서 그 비과세요건으로 “경작상 필요에 의하여 종전농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득하고 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도가액의 2분의1이상인 때”로 규정하고 있다.

다음 이 건의 과세경위를 보면, 청구인이 이 건 토지를 87.2.12 청구외 OOO으로부터 취득하여 87.4.27 청구외 OOO에게 양도한 것을 단기간의 거래로 부동산 투기거래로 보아 취득가액은 청구인이 제시한 매매계약서상의 실지거래가액으로, 양도가액은 매수인 OOO이 확인한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산출하였으며, 청구인이 이 건 토지 양도 후 취득한 토지는 토지면적이나, 토지가액이 전시 규정의 요건을 충족하지 못한다고 보아 이 건 양도소득세등을 과세하였음이 확인되고 있다.

이에 대하여 청구인은 87.2.12 취득한 이 건 토지를 87.4.27 단기간에 양도한 것은 이 건 토지가 토질이 천박한 천수답이라는 것을 알고 더 좋은 농지로 대토하기 위하여 농지를 양도한 것이므로 부동산 투기거래가 아니며, 또한 양도가액은 56,933,050원이 아닌 26,960,000원이므로 이 건 토지 양도후 취득한 토지가액 20,769,000원의 1/2이상이므로 대토에 해당된다는 주장이다.

이에 대하여 살펴보면, 청구인은 62세의 농민으로서 김해군 장유면 OO리 OOOOO에서 출생하여 계속 이 주소지에서 거주하면서, 소유농지로서 김해군 장유면 OO리 OOOOO외 1필지 답1,385평 동소 OO리 OOO번지외 2필지 답1,432평, 동소 OO리 OOOOO외 1필지 전876평 등을 56.12.21부터 74.12.15 사이 취득하여 소OO면서 농사를 짓고 있음이 제출된 등기부등에 의하여 확인되고 있으며, 이 건 토지의 취득 및 양도 사유는 청구인이 소OO고 있던 김해군 장유면 OO리 OOOO 답1,272평을 84년도에 딸 결혼 비용마련을 위해 매도한 후 농지를 구입하려던 차에 OO리 근처 농지는 고가이므로 매입치 못하고 다소 가격이 저렴한 OO리의 이 건 토지를 매입하였으나 토질이 천박한 천수답임을 알고 더좋은 농지를 매입하기 위하여 양도하였다는 청구인의 진술과 현지 농지위원들의 확인등으로 미루어 보아 경작의 필요상 새로운 농지를 구입하기 위하여 이 건 토지를 양도한 것이라고 보아진다.

다음 이 건 토지의 양도가액에 대하여 살펴보면, 당초 OO.2.12 처분청 조사시 매수인 OOO의 확인서에서 이 건 토지를 평당 23,000원인 56,933,050원에 매입하였음을 확인하였으나 OOO이 당심에 제출한 89.1.30 자 사실확인서에서는 이 사실을 번복하고 청구주장대로 평당 10,800원인 26,960,000원에 매입하였음을 확인하고 있으며, 청구인은 이를 입증하는 거증서류로 당초 매매계약서와 금융자료인 장유우체국장의 예금확인서를 제시하고 있어 그 내용을 살펴본바 청구주장과 일치하고 있는 등으로 이 건 토지의 양도가액은 청구인이 주장하는 평당 10,800원인 26,900,000원이 타당성이 있어 보인다.

다음에 이 건 토지 양도후 새로 취득한 토지가 “농지의 대토”에 해당하는지의 여부를 살펴보면, 청구인이 87.2.12 이 건 토지를 양도한 후 새로이 취득한 김해군 장유면 OO리 OOOOOOOO외1필지 답5,531평방미터를 87.5.27 취득하였으므로 전시 규정의 1년이내 “법정시한”요건이 충족되며, 또한 새로 취득한 전시 토지가액 20,769,000원은 이 건 토지 양도가액 26,900,000원의 1/2이상이므로 토지가액도 대토요건을 충족하고 있으므로 농지의 대토에 해당된다고 보아야 할 것이다.

따라서 이 건 토지의 양도 및 취득을 농지의 대토로 인정하여 소득세법 제5조 제6호 (차)목의 양도소득세등을 비과세하여야 한다는 청구주장은 이유 있다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.