청구인이 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 대지 247.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 89.11.29 취득하여 93.7.14 양도한 후 93.8.31 자산양도차익예정신고를 하여 양도소득세 8,259,060원을 납부하였다.

처분청은 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 기납부세액을 공제한 후 97.3.16 청구인에게 93년 귀속 양도소득세 125,618,110원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.5.9 심사청구를 거쳐 97.8.21 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 당시 서울특별시 강동구 OO동 OOOOOO 소재 약 25평 규모의 사업장에서 머리핀·목걸이 등의 신변장식품 제조업을 영위하고 있었는데 각고의 노력 끝에 93.2월경 일본의 대형유통업체인『OO상사』와 첫계약에서 200,000달러의 수주를 받을 수 있었다.

그러나 그 품목의 종류가 다양할 뿐만 아니라 납품일자 및 제품포장에 이르기까지 그 조건이 까다로워 단시일내에 25평규모의 공장에서 기존 주문량과 OO상사의 주문량을 전부 소화하는 것은 역부족인지라 다소 무리가 가더라도 중개인 OOO (OO부동산)를 통하여 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOO에 소재하는 80평 규모의 공장을 취득하게 되었으며 대금결제는 위 공장에 설정되어 있는 채무를 안고 쟁점토지를 처분한다는 계획을 세웠다.

청구인이 쟁점토지를 양도할 당시인 93년에는 부동산거래가 침체된 상태여서 부득이 쟁점토지를 급매하여 공시지가에도 못 미치는 300,000,000원에 양도하게 된 것이다.

(2) 쟁점토지를 청구인이 취득할 당시 등기부상 소유자는 청구외 OOO외 4인이었으며, 위 공유자들은 청구외 OOO(공유자중 OOO의 친정아버지, 공유자중 4인의 외조부)으로부터 증여받은 것으로 등기부에 기재되어 있었는데 어떠한 이유에서인지 매매계약 체결당시에는 위 등기부상 소유자들로부터 위임받은 청구외 OOO이 대리인으로 참석하였고 매매계약 뿐만 아니라 잔금까지도 수령하였다.

청구인은 청구외 이 건 양도소득세 예정신고시 실지거래내용에 의한 확인서등을 받기 위하여 청구외 OOO을 찾아가 협조를 구하였으나 무슨 이유때문인지 청구외 OOO은 거래사실확인서등의 협조를 현재까지도 거부하고 있다.

결국 청구외 OOO으로부터의 서류징취를 포기하고 당시 쟁점토지를 중개한 OOO(OO부동산, 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재)를 찾아가 사정이야기를 하고 동 중개인으로부터 거래사실확인서등을 신고서에 첨부하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

(3) 또한, 처분청의 조사공무원이 현지출장하여 인근중개업소등을 상대로 조사한 후 작성한 조사종결보고서에 의하면 『쟁점토지에는 조사일 현재 지하 1층, 지상 3층의 건물이 거의 완공단계에 있었으며 6미터 도로에 접하고 있고 양쪽이 막힌 위치이며 인근 부동산 중개업소에서 거래가액 확인한 바, 93년부터는 거래가 거의 이루어지지 않은 상태에서 매물만 많이 나온 상황이었고 취득당시의 시가는 평당 300만원～350만원, 양도당시의 시가는 평당 400만원～500만원정도였으며, 거래중개업소인 OO공인중개업소에 의하면 양도당시 터파기와 지하실공사를 하다가 장기간 중단된 상태여서 가격을 제대로 받지 못하였다』고 확인하고 있는 점등으로 볼 때 청구인이 신고한 가액은 실지거래가액임이 명백히 입증되고 있음에도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.

(4) 국세청장은 심사결정시 쟁점토지의 취득 및 양도가액이 기준시가에 비추어 볼 때 신빙성이 없다고 보아 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하였으나 쟁점토지 취득당시 지방자치단체는 지방세 과세표준 현실화계획을 수립하고 그 계획에 의하여 십수년간 현실화하지 못하였던 토지등급가액을 90.1.1자로 대폭 상향조정함에 따라 이 건의 경우에도 토지등급이 89년 200등급(㎡당 77,100원)에서 90년 212등급(㎡당 138,000원)으로 약 2배 급상승하였으므로 만일 청구인이 당초 취득일(89.11.29)을 40일 정도만 늦게 취득하였더라도 취득가액이 거의 2배가 높게 계산되는 바,

이와같이 행정기관의 인위적인 계획에 따라 90.1.1을 기준으로 대폭 상향조정된 합리성 없는 토지등급가액과 이를 근거로 산정된 기준시가를 청구인이 신고한 실지거래가액과 단순비교하여 그 실지거래가액이 신빙성이 없다고 판단하는 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 처분청의 조사내용에 의하면 쟁점토지의 소재지는 주상복합건물을 건축할 수 있는 지역으로 89년부터 93년사이에 지가상승율이 높았던 곳으로 기준시가 상승율이 260.3% 상승하였으나 청구인이 신고한 가액은 121.3%에 불과하고, 공시지가는 시가보다 낮게 책정되는 것이 일반적임에도 양도당시의 공시지가는 396,320,000원이나 청구인이 신고한 양도가액은 300,000,000원으로 신흥개발지구로 지가가 상승하고 있는 지역에 소재한 쟁점토지를 공시지가의 75.6%에 불과한 가액으로 양도하였다는 것은 신빙성이 없다.

(2) 취득시 매매계약서는 등기부상 소유자가 아닌 청구외 OOO과 작성한 매매계약서로 신빙성이 없고 청구외 OOO이 청구인과 거래한 사실에 대하여 확인을 거부할 이유가 없음에도 거래사실확인서의 교부를 거절하고 있는 점으로 보아 청구인이 신고시 제출한 증빙서류는 실지거래가액을 확인할 증빙서류로 보기 어려우므로 청구인이 신고한 가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 청구인이 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익 예정신고를 하였으나, 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조 제1호에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있으며,

같은법 제97조 제1항 제1호 가목에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도차익에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있고,

같은법 시행령 제166조 제4항 내지 제6항에서『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.』고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 부칙(95.12.30 대통령령 제14860호) 제1조 및 제8조에서 『제166조의 개정규정은 이 영 시행(96.1.1)후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다.』고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 89.11.29 취득하여 93.7.14 양도한 후 취득가액을 247,269,000원, 양도가액을 300,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 한 바 있고, 처분청은 청구인이 신고한 가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였음이 양도소득세 결정결의서등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 신고한 취득가액의 신빙성 여부에 대하여 살펴보면,

(가) 청구인이 제시한 매매계약서에 매도인이 OOO외 4인의 대리 OOO(주소 : 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO), 매매대금은 247,269,000원(89.10.17 계약금 30,000,000원은 계약당시 지불, 89.11.1 중도금 100,000,000원, 89.11.21 잔금 117,269,000원)으로 기재되어 있는 바,

국세청장은 쟁점토지의 매매계약체결 당시에 쟁점토지의 등기부상 소유자인 청구외 OOO외 4인이 참석하지 아니하고 청구외 OOO과 청구인사이에 작성된 매매계약서이므로 신빙성이 없다는 이유등을 들어 기각사유로 하였으나,

이에 대하여 우리심판소에서 청구인이 제시한 매매계약서 사본을 첨부하여 실지거래가액여부등에 대하여 청구외 OOO에게 조회한 바에 의하면, 청구외 OOO은 “쟁점토지의 공동소유자인 OOO의 친정아버지이며 나머지 공동소유자인 OOO·OOO·OOO·OOO(OOO의 자식)의 외할아버지이고, OOO외 4인은 부산에 거주하나 자신은 쟁점토지의 인근에 거주하는 관계로 동인들의 위임에 의하여 대리행위를 하게 되었으며, 쟁점토지는 OO부동산 OOO의 소개로 계약하게 되었고 당시의 거래가액은 정확한 기억은 없으나 청구인이 제시한 본인의 인장이 날인된 매매계약서 사본에 의하여 표시된 금액으로 추정된다”고 진술하고 있으며, 쟁점토지는 청구외 OOO이 위 OOO외 4인에게 증여한 토지임이 등기부등본에 확인되고 청구외 OOO이 쟁점토지의 인근에 거주하고 있었음이 등기부상의 주소지 및 매매계약서상의 주소지 등에 확인되고 있어 청구외 OOO의 진술내용이 사실과 부합됨을 뒷받침하고 있다.

(나) 처분청 또한 인근부동산 중개업소에서 거래가액 확인한 바 89년 하반기에는 일대의 토지가격이 상승할 무렵이며, 취득당시의 시가는 평당 300만～350만원으로 탐문조사결과 확인되므로 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 정당하다는 조사복명서를 작성하여 결재받았음이『조사종결복명서』에 의하여 확인되고 있고, 중개인 OOO도 청구인이 신고한 거래가액이 사실이라고 확인하고 있다.

(다) 따라서 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 사실이 아니라고 볼만한 다른 사유도 발견되지 아니하는 점등을 종합하여 볼 때, 취득가액이 247,269,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다.

(3) 청구인이 신고한 양도가액의 신빙성 여부에 대하여 살펴보면,

(가) 청구인이 제시한 매매계약서에 쟁점토지를 93.7.14 청구외 OOO·OOO·OOO에게 300,000,000원에 양도(93.6.26 계약금 85,000,000원 계약당시 지불, 93.7.15 잔금 215,000,000원)한 것으로 기재되어 있는 바,

국세청장은 89년(취득당시)부터 93년(양도당시)사이에 공시지가 상승률이 260.3퍼센트이나 청구인의 신고가액은 121.1퍼센트에 불과하고, 신고가액이 공시지가 대비 75.6퍼센트인 점을 들어 기각하였으나,

(나) 쟁점토지를 청구인으로부터 취득한 청구외 OOO·OOO·OOO이 청구인이 신고한 양도가액으로 거래하였다고 확인하고 있고, 당시에 쟁점토지를 소개한 OO공인중개사 사무소의 청구외 OOO는 “쟁점토지는 6미터 도로변이며 93년도 토지시세는 부동산침체로 인하여 공시지가의 50～60퍼센트 정도의 급매물이 부동산가에 소문이 돌아 거래가 안될때이며 쟁점토지는 주택지로서 양도당시 시세는 평당 380만원～400만원선으로 거래가 가능하였다”고 진술하고 있으며,

(다) 청구인은 “서울특별시 강동구 OO동소재 약 25평 규모의 사업장에서 머리핀·목걸이 등의 신변장식품 제조업을 영위하던 중 수출주문량이 늘어나 사업장 확장을 위하여 쟁점토지상에 건물을 신축하기 위하여 92.12.30 건축허가를 득하여 93.2.3 착공하여 지하실 터파기공사를 진행하던 중 쟁점토지의 인근주민 OOO(쟁점토지의 청구인에게 양도시 대리계약자)등이 자신들의 토지가 붕괴되고 일조권 등이 침해된다는 사유로 민원을 제기하는 등의 사유로 공사를 장기간 중단하고 있는 차에 쟁점토지를 매수하겠다는 사람이 나타나서 다른 부동산을 취득하여 사업장을 확장할 목적으로 쟁점토지를 저가로 급매하게 되었다”고 진술하고 있고,

처분청의 조사공무원이 현지에 출장하여 조사한『조사종결복명서』에 의하면 “인근 부동산중개업소에 거래가액 확인한 바 90년도 하반기를 기점으로 하여 가격이 떨어지다가 특히 93년부터는 거래가 거의 이루어지지 않으면서 매물만 많은 상태였고 양도당시 시가는 평당 400만원～500만원 정도였으며, 쟁점토지는 양도당시 터파기와 지하실공사를 하다가 공사가 장기간 중단된 상태여서 가격을 제대로 받지 못한 것으로 탐문된다”고 하고 있는 점으로 보아 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액이 아니라고 볼만한 다른 사유도 발견되지 아니하는 점등을 종합하여 볼 때 양도가액이 300,000,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.