청구인(청구인 별지목록)은 광주직할시 서구 OO동 OOOO 대지 380평방미터, 동소 O OO 임야 1,343평방미터 동소 OOO 임야1,470평방미터의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다, 각 청구인 지분은 쟁점토지의 1/8임)를 89.8.1 그 270,480,000원으로 취득하여 90.2.28 청구외 OO음료주식회사에 금 540,000,000원에 양도한 바,

처분청은 이 건 거래가 1년미만의 단기거래에 해당한다는 이유로 소득세법시행령 제170조 제4항의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 90귀속분 양도소득세 20,178,160원 및 동방위세 4,035,630원을 91.1.16 결정고지한 데 대하여,

청구인은 이에 불복하여 91.3.15 심사청구를 거쳐 91.6.17 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 90.2.1 청구외 OOOO주식회사에 540,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 그 매매대금 540,000,000원 전액을 수령(청구인은 계약서에 기재된 매매대금 540,000,000원 전액을 수령하였다 하더라도 양수인이 양도소득세등을 부담키로 한 특약사항을 이행한 바 없으므로, 위 수령금액은 중도금에 해당되고 잔금청산이 이루어지지 아니한 상태라는 주장임)하였더라도 계약서의 특약사항 제4항에 의한 양수법인이 매매계약 이후에 발생한 제세는 매수인이 부담하기로 약정되어 있으나 매수인이 이를 납부한 사실이 없으므로 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제53조 제1항의 규정에 의한 잔금청산시기가 도래하지 아니한 경우에 해당하며,

특히, 이 건 청구일 현재까지 청구외 OO음료주식회사 명의로 소유권이전등기되지 아니한 본 건의 경우 국심 90서352(90.6.29)에 의해 위 양수법인이 양도소득세등을 납부한 날이 잔금청산일이 되므로 청구인등도 중도금만을 수령하고 잔금이 미청산 상태이므로 양도소득세를 부과함은 부당하고 제4조 “위 부동산에 관하여 발생한 수익과 제세공과금등의 부담금은 위부동산 인도일을 기준으로 하여 그 전일까지의 것은 매도인에게, 그 이후의 것은 매수인에게 각각 귀속한다”라고 명시되어 있듯이 제반공과금 및 조세는 당연히 매도인인 청구인등이 부담하여야 함에도 특별히 조세부담에 관한 사항을 추가기재한 것은 청구인등은 양도할 의사가 없었는데도 양수법인이 세부담 조건으로 이를 양도한 것이며, 위 사실관계가 계약당시 입회한 공인회계사 OOO의 확인서에 의하여도 확인할 수 있고, 이 건과 관련 청구외 OO음료주식회사는 서울지방법원에 명의이전 소송을 제기하여 심리중에 있으므로 청구취지와 같은 결정을 구한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인이 이 건 부동산을 취득 후(취득일 89.8.11) 1년이내에 양도(양도일 90.2.28)하였음이 확인되어 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정한데 대하여 청구인은 양도소득세등 제세를 매수인이 부담하기로 약정하였으므로 매수인이 양도소득세등 제세를 납부하는 날이 잔금청산일이고 그날이 양도시기가 되는 것이어서 이 건의 경우는 매수인이 아직 양도소득세등을 납부하지 아니하여 양도시기가 도래하지 아니하였다는 주장이다.

부동산 매매계약서상의 특약사항을 보면 제2호에서 “매도인은 매수인이 본 등기를 요할시(90.8.11 이후) 하등의 이의를 제기치 않고 필요한 제서류일체를 전달키로 한다” 제4호에서 “90.1.1 토지등급 변동분에 대한 양도소득세는 매도인이 부담키로 하고 매매계약 이후 발생되는 제세는 매수인이 부담키로 한다”라고 약정된 바, 이는 기준시가에 의하는 경우(법인과의 거래라고 하더라도 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호의 각목에 해당하지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 결정되므로 위 특약사항 제2호에서 90.8.11 이후 본 등기를 한다함은 이 건 청구인의 취득일(등기접수일)이 89.8.11이후 매수인이 등기하므로써 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 나목의 규정을 면하기 위한 것으로 보아짐) 90.1.1 현재 등급에 의한 조세는 매도인이 부담하고 계약일(90.2.1)이후 등기일까지 등급이 변동되어 추가부담이 되는 경우의 제세는 매수인이 부담하기로 한다고 해석되므로 실지거래가액에 의하여 결정한 이 건의 경우는 위 특약사항 제4호와 관련이 없다할 것이므로 잔금지급일을 양도일로 하여 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단되며 잔금청산일이 도래하지 아니하였다는 청구주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점

매수인이 양도소득세를 부담하기로 한 경우 동 양도소득세등을 매수인이 부담하는 날이 양도시기인지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세경위를 보면,

처분청은 광주지방국세청장으로부터 청구인이 쟁점토지를 89.8.1 취득가액 270,480,000원으로 취득하여 1년이내인 90.2.28 청구외 OO음료주식회사에게 540,000,000원에 양도한 사실을 통보받고 이 건 과세한 사실을 과세기록에 의하여 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액에 대하여는 다툼이 없으나, 매매계약서 특약사항 제4조에 의하면 양수법인이 쟁점토지 매매계약체결 후 발생한 제세는 매수법인이 부담하기로 약정되어 있으나 매수법인 청구외 OO음료주식회사가 양도소득세등을 납부한 사실이 없어 잔금청산이 이루어지지 않아 양도시기가 도래하지 아니하고 현재까지 명의변경도 되지 아니한 이 건에 대하여 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장이다.

관련 소득세법 관계규정을 보면, 소득세법 제4조 제1항 제3호에 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 양도소득으로 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 위 양도를 자산에 대한 등기등에 관계없이 매도등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것이라고 규정하고 있으며, 같은법 제23조 제1항은 양도소득을 당해 연도에 발생한 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득등으로 규정하고 있고, 그 제2항은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액을 양도가액이라고 규정하고 있는 바 위 규정을 종합하여 보면, 자산이 양도되는 경우 그 양도로 인하여 발생된 매매대가로서 거래상대방으로부터 실질적으로 지급받은 대금을 양도가액이라고 할 수 있겠다.

따라서 양도자와 양수자간에 토지등의 매매계약을 체결하면서 당사자간의 약정에 의하여 양도자가 부담할 양도소득세액을 양수자가 부담하기로 약정하고 실제로 양수자로부터 동 세액 상당액을 지급받은 경우에는 동 세액 상당액을 동 자산의 매매대가에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다 하겠다[국심 88서812호(88.10.17), 국심 88서919호(88.11.4)].

이 건의 경우 양도시 매매계약서에 의하면, 청구인등은 쟁점토지를 총매대금 540,000,000원으로 한 매매계약을 90.2.1 청구외 OO음료주식회사와 체결하고 잔금 270,000,000원을 90.2.28까지 지급키로 되어있는 바,

이에 대하여 청구인은 위 매매대금 전액을 90.2.28까지 지급받은 사실에는 다툼이 없으나, 청구인은 매매계약서의 계약내용 제4조에 의한 매수법인이 이 건 양도소득세등(청구인은 잔금에 해당한다는 주장임)을 납부한 바 없고 양수법인 명의로 소유권이전등기된 바 없으므로 이 건 양도소득세등을 취소하여야 한다는 주장인바,

이를 살펴보면,

첫째, 위 특약사항 4조는 이 건 양도소득세등을 공제한 매매대금 540,000,000원으로 한다는 내용이 명시되어 있지 아니할 뿐만 아니라 매매계약서상이 매매대금도 총 540,000,000원으로만 기재되어 있어 실제 쟁점토지의 매매가액은 540,000,000원으로 보여지고

둘째, 이 건 쟁점부동산의 매수법인이 위의 특약사항에 의한 문제의 양도소득세등을 납부치 아니한 상태에서 서울지방법원동부지원에 청구인을 상대로 소유권이전 청구소(사건번호: 90가합17994)를 제시하여 현재 쟁송중에 있는 것으로 보아 매수법인이 양도소득세등을 부담하기로 하였다는 청구주장만을 채택키는 어렵고,

셋째, 설령 양수인이 양도소득세를 부담하는 특별계약이 사법상 계약으로서 그 효력의 유무나 양도소득세를 양수인이 납부하였을 경우 이를 양도가액에 추가하여 양도소득세를 추징하는 것은 별론으로 하고, 쟁점토지 매매계약서상의 약정기일인 90.2.28에 매매대금 540,000,000원 전액이 지급되고 수령한 사실에 다툼이 없는 이 건의 경우를 소득세법시행령 제53조 제1항에 의하여 계약서상 대금지급약정일인 90.2.28에 대금이 청산된 것으로 인정하여야 할 것이고, 이때를 양도시가로 보아 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

따라서 전시 법규에 의하여 쟁점토지가 양수법인 명의로 소유권이전등기되지 아니하였고 잔금청산이 불분명하므로 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일에 이를 양도로 보아 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

6. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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